海外不動産を兄弟と共有名義で購入する選択肢は、資金分担できる手軽さから近年増加傾向にあります。しかし宅建士として、また自身でフィリピンとハワイに実物不動産を保有する私・Christopherから言わせると、この選択には日本国内では想定しにくいリスクが複数潜んでいます。海外不動産における共有名義のリスクと兄弟間トラブルの構造を、実務と自身の体験から徹底的に解説します。
共有名義を選ぶ兄弟が増える背景と海外不動産 共有名義 リスクの本質
資金負担の分散という「合理的に見える選択」
フィリピンのマニラ首都圏では2024年時点でプレセールのコンドミニアムが2,000万〜5,000万円台の物件が増えており、一人で全額を用意するには資金的なハードルが高い局面もあります。そこで兄弟や親族と共有持分を設けて購入コストを分散させる、という発想は一見合理的に映ります。
実際、私が総合保険代理店に在籍していた3年間で、個人事業主や富裕層の資産相談を多数担当しました。その中でも「兄と半分ずつ海外不動産を買いたい」という相談は年に複数件ありました。希望の背景は理解できますが、その後の権利処理の複雑さを説明すると、表情が曇るお客様がほとんどでした。
日本の共有名義と海外の共有持分は「別物」と認識すべき理由
日本の宅建業法では共有名義の取り扱いに一定のルールが整備されています。しかし海外不動産は日本の宅建業法の適用対象外であり、現地の土地法・外国人所有規制・相続法が適用される点を必ず理解してください。
たとえばフィリピンでは外国人がコンドミニアムを購入できる割合はビル全体の40%以内という制限があり、共有名義の設定方法によっては所有権そのものが無効になるリスクもあります。「日本と同じ感覚で登記すれば大丈夫」という認識は、海外不動産においては通用しません。現地法律を必ず確認し、専門家への相談を強く推奨します。
私が直面した・見聞きした5つのリスク実例（実体験ベース）
フィリピン・プレセール購入時に感じた名義問題の重さ
私は2020年代前半、マニラ近郊の新興エリアであるオルティガスでプレセールコンドミニアムを購入しました。購入価格は約3,500万円相当(当時のレートでの円換算)で、頭金をフィリピンペソで支払い、残金を分割払いで進行中の物件です。
購入の検討段階で、知人から「兄と半額ずつ出して共有名義にしたらどうか」という提案を受けたことがあります。しかし私は単独名義を選択しました。理由はシンプルで、フィリピンのコンドミニアム売買では売却時に共有者全員の署名と公証が必要であり、片方が海外在住だった場合の手続きコストが想定以上になると判断したからです。AFP資格を持つ私にとって、流動性とキャッシュアウトのスピードは資産形成において重要な指標の一つです。
また、プレセール物件は完成まで数年かかるため、その間に兄弟間で資金状況や意見が変わるリスクも排除できませんでした。単独名義という判断は今でも正解だったと思っています。
保険代理店時代の富裕層相談で見た「5つの落とし穴」の実態
保険代理店勤務時代から現在に至るまで、海外不動産を兄弟・親族で共有名義にしたケースの相談を複数件対応してきました。そこから抽出した落とし穴を具体的に挙げます。
- 落とし穴①：売却時の同意取得ができず物件が塩漬けになる
共有持分の売却には原則として共有者全員の同意が必要です。一方が売却を望んでも、もう一方が「まだ持ちたい」と言えば動けません。 - 落とし穴②：相続発生で権利が細分化される
兄が亡くなった場合、兄の持分がその配偶者や子供に分散します。突然、見知らぬ義姉や甥と共有名義になるケースが実際に起きています。 - 落とし穴③：賃料収入の配分で揉める
持分割合と実際の費用負担が一致しない場合、賃料分配で継続的な摩擦が生じます。賃貸管理費や修繕費をどちらが立て替えるかで関係が悪化した事例もありました。 - 落とし穴④：海外送金・税務申告の手続きが二重になる
共有名義の場合、各自が国内税務申告で海外資産を開示する義務が生じます(国外財産調書制度)。手続きの漏れがあると加算税のリスクがあります。国によって課税ルールが異なるため、必ず税理士など専門家への相談をお勧めします。 - 落とし穴⑤：現地での手続きに「二人の出頭」が必要になる
フィリピンなど一部の国では、売買契約の変更・更新に共有者全員の現地立ち合いや公証が求められることがあります。日本在住の兄弟が毎回現地に行けるかどうかは現実的な問題です。
相続発生時の権利分散問題——兄弟 相続 海外資産の最大の盲点
共有持分が「第三者の財産」に変わる瞬間
日本の民法でも海外の相続法でも、共有持分は被相続人の「財産」です。兄弟の一方が亡くなれば、その持分は遺産分割の対象になります。海外不動産の場合、現地の相続法が適用されることが多く、日本の相続手続きと並行して現地手続きを進めなければなりません。
フィリピンでは「強制相続分(Legitime)」という概念があり、遺言があっても法定相続人に一定割合が保護されます。つまり、兄が「自分の持分は弟に全部渡す」と遺言を書いても、兄の配偶者や子が強制相続分を主張できるケースがあります。この点は日本の遺留分と似ていますが、割合や手続きは異なります。専門家への確認が不可欠です。
国外財産調書と相続税申告の二重負担
日本の居住者が海外不動産を共有名義で保有する場合、各自が国外財産調書を毎年提出する義務が生じます(保有する国外財産の合計が5,000万円超の場合)。相続発生時には日本の相続税申告においても海外資産を含めた申告が必要です。
問題は、共有者の一方がこの申告を怠った場合です。税務調査が入ると、もう一方の共有者にも影響が波及する可能性があります。兄弟間の信頼だけで「相手が申告してくれるだろう」と任せる構造は危険です。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例
売却同意が取れない停滞リスク——共有名義 売却同意の現実
「持分割合」の認識が兄弟で食い違う問題
海外不動産の共有名義では、持分割合の設定が曖昧なまま購入に踏み切るケースが少なくありません。頭金を多く出した側が「自分の持分が多いはず」と思い込み、もう一方は「折半の口約束があった」と主張する——こうした認識のズレは実際の相談でも複数回経験しました。
海外では現地の登記簿に記載された持分割合が法的に有効であり、口約束は原則として通用しません。特に現地語の契約書を確認せずにサインしているケースでは、自分の持分割合すら正確に把握していない方もいます。AFP・宅建士の私が常々強調するのは「契約書の現地語と日本語訳の両方を必ず確認すること」です。
売却合意まで物件が「動かない」3〜5年の事例
実際に相談を受けたケースでは、兄弟のうち一方が資金難になり売却を希望したものの、もう一方が「まだ値上がりする」と主張して合意が取れず、3年以上売却できなかった事例があります。その間も管理費・修繕積立金は発生し続け、賃料収入も停滞したため、実質的なキャッシュアウトが続きました。
日本であれば共有物分割請求訴訟という手段がありますが、海外では現地裁判所に訴訟を起こす必要があります。弁護士費用・渡航費・時間コストを含めると、物件価値よりも解決コストが上回るケースもあり得ます。為替リスクも重なれば、最終的な手取り額は当初の想定を大きく下回る可能性があります。個差はありますが、こうしたリスクは購入前に必ず検討すべきです。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸
まとめ：共有名義を避ける3つの代替案と今すぐ取るべき行動
リスクを回避するための3つの現実的な代替手段
- ①単独名義での分割購入：兄弟それぞれが別の物件を単独名義で購入する。資金が少なければ安価な物件から始めることで、意思決定の自由度を最大化できます。
- ②法人名義での共同保有：日本法人または現地法人を設立し、法人名義で購入する方法。株式の持分で実質的な共有を実現しつつ、売却時の意思決定を株主総会の決議に委ねることができます。ただし法人設立・維持コスト、現地の外資規制を必ず確認してください。
- ③信託・遺言の事前整備：どうしても共有名義にするなら、購入と同時に現地弁護士と連携して共有物の処分ルール・相続時の移転先を契約書または遺言で明文化しておくことが最低限の防衛策です。海外送金・税務は「国によって異なります」ので、日本国内の税理士と現地の専門家を両方確保することを強く推奨します。
すでに共有名義で購入済みの方へ——今できる対処法
もし現時点でご兄弟と海外不動産を共有名義で保有しているならば、まず現地登記簿の持分割合を確認し、書面で持分ルールを再確認することから始めてください。次に、相続発生時・売却希望時・賃料分配のルールを文書化しておくことが、トラブル防止の最も現実的な手段です。
海外不動産の名義トラブルは、当事者だけで解決しようとすると感情的な対立に発展しがちです。第三者機関に相談することで、感情論ではなく事実ベースで整理できる環境が整います。私自身、フィリピン物件の管理において複数の専門家と連携しており、一人で抱え込まないことが海外資産形成の鉄則だと実感しています。
海外不動産の共有名義に関するリスク整理・物件の現状確認には、公平な立場からサポートしてくれる専門機関の活用を検討してみてください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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