フィリピン退去強制の法律|海外オーナーが知る7つの実務

フィリピンで不動産を持つ海外オーナーにとって、退去強制に関わる法律は避けて通れないテーマです。私はAFP・宅地建物取引士として、マニラ新興エリアのプレセールコンドミニアムを保有しています。現地の賃貸トラブルを身近に経験してきた立場から、フィリピンの退去強制法律を海外オーナー視点で7つの実務ポイントに整理しました。

フィリピン退去強制法律の全体像：海外オーナーが最初に把握すべき枠組み

フィリピンの賃貸借を規律する主要3法

フィリピンの退去強制（Eviction）を理解するには、まず法体系の全体像を押さえる必要があります。主要な法律は3つです。

• 共和国法9653号（Rent Control Act of 2009、改正継続中）：月額賃料1万ペソ未満の住宅を対象とした家賃上限規制。Metro Manilalでは1万ペソ、地方都市では5,000ペソ以下の物件に適用されます。
• 共和国法7279号（Urban Development and Housing Act、通称Lina Law）：都市部の非公式居住者・スクワッターに対する強制退去を厳しく制限する法律。後のセクションで詳述します。
• 民事訴訟規則（Rules of Court）Rule 70：不法占拠（Unlawful Detainer）および不法侵入（Forcible Entry）の裁判手続きを定めた規則です。

日本の借地借家法と比べると、フィリピンの法律はテナント保護の傾向が強い点が特徴です。宅建士として日本の賃貸実務に慣れた方ほど「日本の感覚で動くと痛い目を見る」という認識を最初に持っておくことが重要です。

「Ejectment」と「Eviction」の違い：用語の整理

フィリピンの法律文書では、退去に関連して「Ejectment」と「Eviction」という2つの言葉が頻繁に登場します。混同すると手続きを間違えるため、ここで整理します。

「Ejectment」は裁判所を通じた法的手続きの総称で、Unlawful Detainer（賃料不払い・契約終了後の居座り）とForcible Entry（不法侵入）の2種類があります。一方「Eviction」は退去行為そのものを指す広義の言葉です。

海外オーナーが実際に使う場面では、賃料不払いや契約終了後に入居者が退去しないケースでUnlawful Detainerの訴訟を起こすことになります。この手続きはMunicipal Trial Court（区裁判所）で審理され、理論上は1年以内に判決が出ますが、実務では2〜3年かかるケースも珍しくありません。

私がオルティガスの物件を持って初めて知った現実

プレセール購入後に直面した賃借人との交渉

私がマニラ新興エリア（オルティガス周辺）でプレセールコンドミニアムを購入したのは数年前のことです。購入価格は日本円換算でおよそ3,500万円前後。完成後に現地の不動産管理会社を通じてテナントを入れたのですが、2年後に「賃料を3か月滞納したまま居座る」という事態が発生しました。

日本であれば、宅建士として保証会社の介在や内容証明郵便の送付手順を熟知しています。しかしフィリピンでは、同じ感覚で動くと法律上の手続きを踏み外すリスクがあります。私が管理会社から受けた最初のアドバイスは「絶対に鍵を勝手に交換するな、それ自体が犯罪になりうる」という、日本では想定しにくいものでした。

フィリピンでは、オーナーが入居者の同意なく住居への立ち入りや鍵の交換を行うと、Grave Coercion（強制罪）として刑事告訴されるリスクがあります。私はこの事実を身をもって認識したことで、以降の賃貸管理方針を大きく見直しました。

管理会社選定と弁護士費用の現実

オルティガスの物件で学んだもう一つの教訓は、「現地弁護士への早期相談が結果的にコスト削減になる」ということです。私が依頼した弁護士のリテイナー費用は月額1万5,000〜2万ペソ（当時の為替で約3〜4万円）でした。訴訟に発展した場合の着手金は別途5万〜10万ペソ程度が相場です。

保険代理店時代に富裕層の資産相談を担当していた経験から言うと、海外不動産のコストとして「法務費用」を最初から予算に組み込んでいるオーナーはごく少数です。しかしフィリピンでは法的トラブルの頻度が日本より高く、弁護士費用は「保険」として必ず確保しておくべき費用です。個人差はありますが、私の体感では物件価格の0.5〜1%を年間法務予備費として持っておくと安心感が違います。

Lina Law（共和国法7279号）が海外オーナーに与える影響

スクワッター問題と強制退去の制限

Lina Lawとして知られる共和国法7279号は、1992年に制定された「都市開発・住宅法（Urban Development and Housing Act）」です。この法律が海外オーナーにとって特に注意が必要な理由は、「都市部の非公式居住者（Informal Settlers）」に対する強制退去に厳しい要件を課している点にあります。

具体的には、強制退去を実施するには以下の要件をすべて満たす必要があります。

• 適切な代替住居（Adequate Relocation）の提供
• 30日前以上の書面による事前通知
• 地方政府（LGU）の関与と承認
• 非人道的な方法・時間帯（例：夜間・豪雨時）の禁止

中古物件や一部のリノベーション物件を購入したオーナーが、前所有者時代から住み着いた非公式居住者と直面するケースは実際に存在します。この場合、Lina Lawの適用により通常の民事手続きだけでは対処できないことがあるため、専門家への相談が不可欠です。

Rent Control Actとの複合適用：家賃規制が退去交渉を複雑にする

Rent Control Act（共和国法9653号）は、月額賃料1万ペソ以下の住宅ユニットに対して年間賃料値上げを7%以内に制限しています。この法律は定期的に延長・改正されており、2026年時点でも適用が継続されています。

問題になるのは、規制対象賃料の物件でテナントに退去を求める場合、テナント側が「Rent Control Actの保護対象だ」として退去を拒む交渉カードに使うケースです。私が相談を受けた事例でも、月額8,000ペソの物件でテナントが法律を盾に2年以上退去を引き延ばしたケースがありました。セブ オフィス需要推移7年実録|宅建士が現地視察で精査した賃料動向2026

Lina LawとRent Control Actの両方が絡む案件では、現地弁護士に加えて行政機関（HLURB/DHSUD）への相談も視野に入れる必要があります。なお、税務・送金面での取り扱いは国によって異なるため、必ず専門家への確認をお勧めします。

退去通知と裁判所手続き：正しい手順と期間目安

退去通知（Demand Letter）の書き方と法的要件

フィリピンで賃借人を法的に退去させるプロセスは、必ず「Demand Letter（退去要求書）」の送付から始まります。この書類が後の訴訟で証拠として機能するため、形式を正確に守ることが重要です。

Demand Letterには以下を明記する必要があります。

• 退去を求める具体的な理由（賃料不払いの場合は滞納月数と金額）
• 退去期限（通常は書面受取から15日または30日）
• 支払い・退去がない場合は法的手続きに移行する旨の明示
• オーナーまたは代理人の署名と日付

送付方法は「書留郵便＋弁護士立ち会いでの直接手渡し」が証拠能力の観点から有力です。LINEやSMSで退去を求めただけでは法的な証拠として認められないケースがあるため、注意が必要です。

Unlawful Detainer訴訟の流れと現実的な期間

Demand Letterに応じない場合、次のステップはMunicipal Trial Courtへの訴状提出です。手続きの流れは以下の通りです。

• Step 1：Barangay（町内会）でのKatarungang Pambarangay（調停）を経る（必須）
• Step 2：調停不成立の証明書（Certificate to File Action）を取得
• Step 3：Municipal Trial CourtへのComplaint（訴状）提出
• Step 4：Summons（召喚状）の発行・テナントへの送達
• Step 5：判決→強制執行（Writ of Execution）

法律上、Ejectment事件は「Summary Procedure（略式手続き）」として30〜60日以内の解決が目標とされています。しかし実務では、テナントが上訴を繰り返すと Regional Trial Court → Court of Appeals と審級が上がり、解決まで3〜5年を要する事例も存在します。

私が保険代理店時代に担当した富裕層クライアントの中にも、マニラ近郊の物件で訴訟が4年間続き、最終的に和解金を支払って退去させたケースがありました。「法的に勝てる」ことと「早期に解決できる」ことは別の話です。セブ不動産プレセール購入術|宅建士が5判断軸で実践

なお、海外送金や取得した賠償金の税務処理はフィリピン国内法と日本の税法が交差する領域です。必ず日比両国の税務に詳しい専門家へ相談してください。

まとめ：7つの実務ポイントと海外オーナーへの提言

フィリピン退去強制法律の7つの実務ポイント整理

• ① フィリピンの退去規制は3つの法律（Rent Control Act・Lina Law・Rule 70）が複合的に絡む
• ② 自力救済（鍵の無断交換・荷物撤去）は刑事リスクを伴うため絶対に行わない
• ③ Lina Lawが適用される非公式居住者に対しては代替住居の提供が退去要件になる
• ④ Demand Letterは書留郵便＋弁護士関与で送付し、証拠として保全する
• ⑤ 裁判前にBarangayでの調停（Katarungang Pambarangay）が必須ステップになる
• ⑥ 訴訟期間は理論上30〜60日でも、実務では数年に及ぶリスクがある
• ⑦ 弁護士費用・法務予備費は物件価格の0.5〜1%程度を年間予算として確保しておく

プレセール投資を検討する方へ：事前相談が損失を防ぐ一手

私はAFP・宅建士として、フィリピン不動産のプレセール購入を「検討する価値がある選択肢の一つ」と考えています。ただし、賃貸運用まで踏み込むには、退去法律をはじめとした現地の法制度をある程度理解してから動くことが、トラブル回避において重要です。

フィリピン不動産は、為替リスク・現地法律・政治リスクなど日本国内の不動産投資にはないリスクが存在します。利回りの期待値だけで判断するのではなく、出口戦略と法的リスクも含めて総合的に判断することをお勧めします。個人の状況によって適切な投資判断は異なるため、専門家への相談を強くお勧めします。

現地の法律・プレセール物件の選び方・賃貸管理の実務について事前に専門家へ相談しておくことが、後々のトラブルを大幅に減らします。私自身、物件購入前の情報収集に多くの時間を使ったからこそ、今の管理体制が構築できています。

フィリピン不動産プレセール投資の事前相談