フィリピン RFO と中古の比較で迷っている方は多いです。私はAFP・宅建士として、オルティガスの新興エリアに約3500万円相当のプレセールコンドミニアムを保有しています。日本の宅建業法とは異なるフィリピン不動産の規制を踏まえた上で、価格・利回り・名義・出口戦略・税務など7つの視点から実体験をもとに比較検証した記録をお届けします。
RFOと中古コンドミニアムの基本定義と違いを整理する
RFO（Ready for Occupancy）とは何か
RFOとは「即入居可能物件」を意味するフィリピン不動産特有の用語です。デベロッパーが建設を完了し、コンドミニアムユニットを即引き渡せる状態にあるものを指します。プレセール（建設前の先行販売）とは異なり、建物が実際に存在しているため、内覧・確認が可能な点が大きな特徴です。
フィリピン不動産市場では、プレセール→建設中→RFO→中古（リセール）という流れで物件のステータスが変化します。RFOはその中間に位置し、デベロッパーから直接購入できる新築に近い物件という位置づけです。
中古コンドミニアム（リセール）との本質的な違い
中古コンドミニアムは、一度個人または法人が取得した物件を再売却するものです。売主は個人オーナーや投資家であることが多く、価格交渉の余地がある反面、物件の状態・管理履歴・未払い管理費といったリスクも引き継ぎます。
RFOと中古の根本的な違いは「誰から買うか」という点です。RFOはデベロッパーから購入するため契約書の雛形が標準化されています。一方、中古は個人間取引に近く、フィリピン国内法（Condominium Act）の理解と現地弁護士への確認が不可欠です。日本の宅建業法のように売主側に重要事項の書面説明義務が法定されているわけではない点は、日本人投資家が特に注意すべき事項です。
価格と利回りの実数比較｜オルティガス保有物件から見えた現実
私がオルティガスで購入した際の価格水準
私がオルティガスの新興エリアでプレセールを契約したのは2020年代初頭です。当時の購入価格は日本円換算で約3500万円（フィリピンペソ建て）。同時期に同エリアのRFO物件を調べると、同等スペックで4200万〜4500万円程度の価格帯が多く見られました。プレセールから入ったことで、RFO価格と比較して約20〜25%程度の価格差を享受できたと認識しています。
ただし、これは私の個人的な事例であり、購入時期・エリア・デベロッパーによって差は大きく異なります。同じ比較をすべての物件で再現できるとは限りません。個別の案件は必ず専門家に確認してください。
RFO・中古それぞれの利回り水準と現実的な見方
オルティガス周辺の賃貸市場を調べると、1LDK〜2LDKクラスのコンドミニアムの賃料は月額6万〜10万円相当（ペソ換算）が一般的な水準です。RFO物件を4000万円で取得して月8万円の賃料が得られた場合、表面利回りは約2.4%です。
一方、中古物件の場合は取得価格が交渉次第で抑えられる可能性があり、同等の賃料でも利回りが3.5〜4%台に乗るケースも報告されています。ただし、中古には修繕費・管理費の滞納リスク・設備の老朽化コストが発生する点を考慮しなければ正確な比較になりません。フィリピン不動産投資における利回りは、キャッシュフローベースで計算し直す視点が重要です。
名義と所有権の落とし穴｜日本人が知らないと損する構造的リスク
外国人所有制限とコンドミニアム名義の現実
フィリピンでは、土地の外国人所有は原則として禁止されています。コンドミニアムは例外的に外国人でも区分所有権（Condominium Certificate of Title：CCT）を取得できますが、外国人の所有比率は建物全体の40%以内という制限があります。この40%ルールを超えると外国人名義での取得が不可能になるため、人気物件・小規模物件では早期に枠が埋まるケースがあります。
RFO物件はデベロッパーが外国人枠を管理しているため、事前に確認しやすい環境です。一方、中古物件では売主が外国人枠を使用して取得した物件かどうか、残存する外国人枠の状況を個別に調査する必要があります。この点は日本の不動産売買とは大きく異なる構造であり、宅建士の観点からも制度の違いとして強調したい部分です。
売主・デベロッパーの信頼性確認とDue Diligence
RFO物件であれば、HLURB（現DHSUD）への登録状況やCTS（Contract to Sell）の内容をデベロッパーに直接確認できます。大手デベロッパーの場合、書類の整備状況は比較的良好です。私が保有物件を契約した際も、書類確認に現地弁護士を活用しました。費用は5〜10万円程度でしたが、名義移転の流れを事前に把握できたことで後のトラブルを回避できたと感じています。
中古物件はCCTの名義が正しく移転されているか、抵当権が設定されていないか、管理費の未払いがないか、これらをすべて自分で調査しなければなりません。現地弁護士への依頼は中古物件こそ不可欠です。[INTERNAL_LINK_1]
出口戦略と税務の実務比較｜送金と日本側申告を見落とすな
売却時のキャピタルゲイン税とDocumentary Stamp Tax
フィリピンで不動産を売却する際、売主はキャピタルゲイン税（Capital Gains Tax：CGT）として売却価格または公示価格の高い方の6%を納める義務があります。これに加え、Documentary Stamp Tax（DST）が1.5%かかります。合計すると売却価格の7.5%前後がフィリピン側でかかる計算です。
RFOをデベロッパーから購入した場合、売却時の手続きはリセール市場に出すことになります。一方、中古物件を購入して再度売却する場合も同じ税率が適用されるため、税負担の構造に差はありません。ただし、取得価格の根拠書類が明確なRFOのほうが、税務処理においてトラブルになりにくいと私は感じています。
日本側の確定申告と海外送金の実務
フィリピンで得た賃料収入や売却益は、日本居住者であれば日本の所得税の課税対象になります。外国税額控除の適用も可能ですが、フィリピン側の納税証明書を日本語訳付きで保管しておく必要があります。私自身、AFP資格を保有しているとはいえ、海外不動産の税務申告は毎年税理士と連携して処理しています。
送金については、フィリピンから日本への資金移動は外国為替規制とフィリピン中央銀行（BSP）のルールに従います。一定額以上の送金は申告が必要になるケースがあり、国によって課税・送金ルールが大きく異なります。必ず現地と日本双方の専門家に事前相談することを強く推奨します。[INTERNAL_LINK_2]
7つの視点で出した結論｜日本人投資家へのまとめとCTA
RFO vs 中古：7つの比較視点まとめ
- 価格水準：RFOはプレセール比で割高になりやすいが、中古より状態の透明性が高い。中古は交渉次第で取得価格を抑えられる可能性があるが、隠れコストに注意が必要。
- 利回り：中古は取得価格が低ければ表面利回りを高く見せやすいが、修繕・管理費リスクを織り込むと実質利回りは下振れしやすい。
- 名義・外国人枠：RFOはデベロッパーが枠管理をしているため確認しやすい。中古は個別調査が必須。
- 書類の整備：RFOはCTS・CCTの流れが標準化されている。中古は前所有者の履歴確認が必要で弁護士費用が発生しやすい。
- 出口戦略：RFOはリセール市場に出す際の根拠書類が揃いやすい。中古の転売は取得経緯が複雑なほど買い手がつきにくくなるリスクがある。
- 為替リスク：RFO・中古いずれもペソ建て資産のため、円ペソ為替変動の影響を受ける。為替リスクは必ず資産計画に織り込んでください。
- 税務・送金：フィリピン側のCGT・DST負担は共通。日本側の確定申告対応は物件種別に関係なく必要。専門家への相談が前提です。
私がRFOを選んだ理由と、あなたへのメッセージ
私がプレセールからオルティガス物件に入った理由は、価格形成の透明性と書類の整備状況にあります。中古物件の取得価格の安さは魅力的ですが、フィリピン不動産投資において現地弁護士・税務専門家と連携せずに動くことは、経験上かなりリスクが高いと感じています。
保険代理店時代に富裕層の資産相談を担当していた頃から、海外不動産における「見えないコスト」の怖さを繰り返し目の当たりにしてきました。RFOか中古かという選択以前に、誰と組んで進めるかという体制づくりが先決です。個人差はありますが、初めてフィリピン不動産投資に取り組む方ほど、事前の情報収集と専門家相談に時間をかけることが結果的に損失回避につながります。
フィリピン不動産に関するプレセール・RFO・中古物件の疑問点や、購入前のリスク確認については下記から事前相談を活用してください。
