2020年税制改正によって、海外不動産の損益通算を個人で行う節税スキームは事実上廃止されました。この改正が個人投資家に与えた影響は深刻で、私自身もフィリピンのプレセールコンドミニアムとハワイのタイムシェアを保有する立場として、税務上の戦略を根本から見直す必要に迫られました。AFP・宅建士として得た知識と実体験をもとに、5つの論点から徹底的に検証します。
損益通算廃止の改正概要：2020年税制改正で何が変わったのか
改正前のスキームと個人投資家が享受していた節税効果
2020年の税制改正以前、海外不動産投資は個人の高額所得者にとって有力な節税手段でした。仕組みはシンプルで、日本の木造建築よりも耐用年数が短く設定される海外不動産に対して、減価償却費を大きく計上し、その損失を給与所得や事業所得と損益通算することで課税所得を圧縮できました。
たとえば、フィリピンやハワイの不動産を個人で購入した場合、建物部分の耐用年数を中古物件の算定ルールで計算すると、4年や5年といった短い年数になることがあります。1億円の物件であれば、建物部分が6,000万円と評価された場合、年間1,500万円規模の減価償却費を計上できるケースもありました。これを給与所得と通算すれば、最高税率45%（住民税10%を含めると55%）の方であれば、年間800万円超の節税効果が見込まれた計算になります。
この手法は合法的なものでしたが、制度の趣旨から外れた「租税回避」として国税庁が問題視し始め、2020年度税制改正で法的に制限されることになりました。
改正後の規制内容と「損益通算不可」の具体的な範囲
2020年4月1日以後に取得した国外中古建物については、不動産所得の計算上生じた損失のうち、その国外中古建物の減価償却費に相当する金額は「なかったものとみなす」という規定が設けられました（所得税法第41条の4の2）。
重要なのは、損益通算が「できなくなった」のではなく、計上できる減価償却費そのものが所得計算上では無効化されるという点です。つまり、仮に不動産所得で赤字が発生しても、その赤字の原因が減価償却費にある限り、他の所得との通算が認められません。2020年4月1日より前に取得した物件は経過措置の対象ですが、その恩恵も永続するわけではなく、実質的に個人保有での節税スキームは終焉を迎えたと言えます。
なお、この改正は国外中古建物が対象です。新築（プレセール含む）の扱いについては別途考慮が必要であり、税理士など専門家への相談を強く推奨します。課税ルールは物件の所在国と日本双方の制度が絡むため、個人差が出やすい領域です。
私が3物件で受けた実影響：フィリピン・ハワイ・民泊の現場から
フィリピン・オルティガスのプレセール購入と税務上の位置づけ
私がフィリピンのマニラ新興エリアにあるプレセールコンドミニアムを購入したのは、この改正議論が始まる前のことです。当時、総合保険代理店に勤務しながら個人事業主や富裕層の資産相談を担当していた私は、顧客の海外不動産案件に複数携わる中で自分自身の投資判断を固めました。
プレセール物件は竣工前に購入するため、減価償却の計算が始まるのは引き渡し後です。そのため、今回の改正が直撃するのは「中古で取得した国外建物」であり、私のプレセール物件は建物完成・引き渡し時点からの計算になります。ただし、プレセールでも引き渡し後に一定期間を経て中古として再取得する場合は話が変わるため、取得形態を慎重に確認する必要があります。
私のケースでは、フィリピンペソ建てで物件を取得しており、円安局面では資産評価が円換算で上昇する一方、送金時の為替コストや現地課税（フィリピンのキャピタルゲイン税は6%）も無視できません。損益通算という「節税の盾」がなくなった以上、キャッシュフローと現地法律の両面から物件を評価し直すことが不可欠です。海外送金・税務については国によって制度が大きく異なるため、必ず専門家に相談してください。
ハワイのタイムシェア運用で直面した「節税神話の終わり」
私はハワイの主要リゾートエリアにタイムシェアも保有しています。タイムシェアは不動産の一形態ではありますが、減価償却を活用した損益通算の対象として機能するかどうかは、保有形態（所有権型か利用権型か）によって大きく異なります。私が保有するタイプは所有権型に近い性格を持ちますが、節税目的での活用を設計していたわけではありません。
保険代理店時代、ハワイや米国本土の不動産を活用した「節税提案」を富裕層顧客に対して目にする機会が何度かありました。当時は合法的な手法でしたが、2020年の改正を経た現在、同じ提案を個人向けにそのまま適用することはできません。あの頃の提案書を今見ると、「時代が変わった」と実感します。
ハワイ物件特有のリスクとしては、米国側での申告義務（FIRPTA等）、HOA（管理組合）費用の上昇、ドル円為替変動があります。2022年以降の急激な円安局面では、ドル建て管理費の円換算コストが膨らみ、キャッシュアウトが予想以上になる局面がありました。損益通算という緩衝材がなくなった今、このコスト増は直接的なダメージとして家計・事業収支に響きます。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例
個人保有で失った節税効果を数字で整理する
改正前後の税負担シミュレーション比較
改正の影響を具体的にイメージするため、モデルケースで考えてみます。課税所得が3,000万円の個人投資家が、5,000万円（建物部分3,000万円）の国外中古建物を取得し、耐用年数4年で年間750万円の減価償却費を計上するケースを想定します。
改正前であれば、不動産所得の赤字650万円（減価償却750万円 – 賃料収入100万円）を他所得と通算でき、所得税・住民税合算で約350万円前後の節税効果が見込まれました（税率50%換算の概算）。改正後はこの赤字がなかったものとみなされるため、節税効果はゼロになります。さらに、将来売却時には改正前に損金算入できなかった減価償却費が取得費から差し引かれる可能性があり、売却益が膨らむというダブルパンチが生じる構造です。
この点は見落とされがちですが、「損金算入できないのに取得費からは控除される」という非対称なリスクがあるため、出口戦略を早い段階で設計しておく必要があります。個人差がありますので、自身のケースに当てはめた試算は必ず税理士に依頼してください。
フィリピン不動産課税における日比租税条約の活用余地
フィリピン不動産の課税については、日本とフィリピン間の租税条約（1980年発効）が一定の役割を果たします。フィリピン側では賃料収入に対して20%の源泉徴収税が課されるケースがある一方、日本での申告では外国税額控除の適用が可能です。ただし、外国税額控除は損益通算の代替手段にはなりません。あくまで二重課税を緩和する仕組みです。
私自身、AFP資格の勉強で国際税務の基礎を学んだとき、「外国税額控除で節税できる」と単純に考えていた時期がありました。しかし実際には控除限度額の計算が複雑で、フィリピン側で払った税金を全額日本の税額から差し引けるわけではありません。損益通算廃止後の個人保有では、この外国税額控除の活用上限を正確に把握することが、税負担管理の現実的な手段の一つになります。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸
法人保有への切替え判断：メリットと注意点を整理する
法人化で損益通算規制を回避できる理由と構造
今回の改正は所得税法の改正であり、法人税法には同様の規定が設けられていません。そのため、法人が国外中古建物を取得・保有する場合、減価償却費の損金算入は従前どおり可能とされています（2025年時点）。これが「海外不動産の法人化」が注目される理由です。
私は現在、東京都内で法人を経営しており、インバウンド民泊事業も法人として運営しています。海外不動産を法人名義で取得することの税務上のメリットは理解していますが、同時にコストとリスクも把握しています。法人維持コスト（法人住民税の均等割、社会保険料負担など）、物件取得時の登記・融資の問題、そして将来の相続・事業承継への影響は、法人化を検討する前に必ず計算しておくべき項目です。
法人化が有効な選択肢となるのは、一般的に課税所得が一定水準を超える事業者や、複数物件を組み合わせてポートフォリオを拡大する投資家と言われています。ただし、個人の状況によって判断は大きく異なります。必ず税理士・会計士と連携して判断してください。
法人スキームの落とし穴：タコ足配当・実態否認リスク
法人化には「節税の万能薬」的に語られる傾向がありますが、実態のない法人を使った節税は税務当局に否認されるリスクがあります。特に注意が必要なのは、法人の実態（事業実績・従業員・事業所）が薄い場合、海外不動産の費用を法人に集約させることで「実質的には個人と同一」とみなされる可能性です。
また、法人が海外不動産から得た利益を個人に還流する際には、役員報酬・配当として課税されます。法人側で節税しても、個人への還流段階で課税されれば、トータルの節税効果が限定的になるケースもあります。保険代理店時代に富裕層の資産相談を担当していた経験から言うと、スキームの「入口」だけ説明して「出口」のコストを伝えない提案が一定数あります。法人化を検討する際は、出口戦略（個人への資金還元・事業承継・解散）まで含めてシミュレーションすることが、後悔しない判断につながります。
まとめ：損益通算廃止後の海外不動産戦略5論点と今後の行動指針
損益通算廃止が示す5つの論点を振り返る
- 論点1：改正の射程を正確に把握する 規制対象は「国外中古建物の減価償却費を活用した損益通算」であり、新築・プレセール物件や法人保有は対象外（ただし要確認）。一律に「海外不動産は節税できない」と誤解しないことが重要です。
- 論点2：キャッシュフロー重視の物件評価に転換する 節税効果を前提とした利回り計算は機能しなくなりました。実質的な賃料収入・管理費・現地税・為替変動を加味した実態ベースの試算が求められます。
- 論点3：フィリピン・ハワイ等の現地課税ルールを把握する フィリピンのキャピタルゲイン税6%、米国のFIRPTA規制など、売却時に発生する現地課税は見落としやすいコストです。日本での外国税額控除と組み合わせた最終税負担を事前に計算してください。
- 論点4：法人化は「万能薬」ではなく「選択肢の一つ」 法人化は有効な手段になり得ますが、維持コスト・資金還流時の課税・実態要件を満たす必要があります。スキームの出口まで含めた総合判断が欠かせません。
- 論点5：専門家との連携を継続する 税制は毎年改正されます。海外不動産は現地法律・為替・日本の税法が交差する複雑な領域です。AFP・宅建士の私でも、国際税務については税理士との連携を欠かさず行っています。個人差がある領域だからこそ、専門家への相談が不可欠です。
今後の一歩：不動産評価と専門相談の入口として
損益通算廃止後の海外不動産投資は、「節税ありき」から「収益・資産価値ありき」へと評価軸が移行しています。私自身、フィリピンのプレセール物件については現地の賃貸需要と売却時のキャピタルゲイン可能性を再評価し、ハワイのタイムシェアについては運用コストの適正化を継続して確認しています。
海外不動産は日本の宅建業法の規制対象外となる局面が多く、国内不動産と同じ感覚で判断すると思わぬトラブルに直面することがあります。特に、所有物件の現在価値を正確に把握することは、法人化・売却・継続保有のどの判断をするにしても出発点となります。不動産のトラブルや査定に関して信頼できる相談先を持つことは、今後の資産形成において非常に重要です。
下記の一般社団法人が提供するサービスは、公平な立場からの不動産査定・相談窓口として活用できます。海外不動産の問題を抱える方だけでなく、国内物件の整理を含めた資産全体の見直しを検討している方にとっても、選択肢の一つとして検討する価値があります。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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