海外不動産 法人 損益通算 引続可能か|宅建士が5論点で検証

結論から言うと、海外不動産の法人による損益通算は2027年現在も引続可能です。ただし、2020年度税制改正で個人への規制が強化されたことで「法人も同じでは？」と誤解する投資家が後を絶ちません。AFP・宅建士として3物件を法人で保有する私、Christopherが、実務と自己保有の両面から5つの論点を整理します。

個人への2020年改正と法人の扱いの違い

改正の対象は「個人」に限定されていた

2020年度税制改正（令和2年）で導入された「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」は、条文上明確に個人を対象としています。所得税法第41条の4の3が新設され、個人が国外中古建物の減価償却費を計上した結果生じた不動産所得の損失は、他の所得との損益通算が不可とされました。

一方、法人税法にはこの特例に対応する規定が設けられていません。法人の場合は引き続き法人税法の一般原則が適用されるため、国外不動産から生じた損失は法人内の他の益金と通算が可能です。この差異が2025〜2027年にかけて、法人化を検討する投資家が急増した背景の一つです。

「建物の耐用年数」の扱いも個人と法人で異なる

個人の場合、中古の海外建物に簡便法（耐用年数の計算式）を適用して意図的に短期間で減価償却し、大きな損失を作り出す手法が2020年改正の標的となりました。法人にはこの制限が直接及んでいませんが、国税庁は法人に対しても「資産の実態に見合った耐用年数の適用」を指導するケースがあります。

私が税理士と協議した際も、「法人だからといって恣意的な耐用年数設定は税務調査で否認リスクがある」という見解を受けました。法定耐用年数または合理的根拠のある見積耐用年数を使うことが、法人でも現実的な実務対応です。この点は個人・法人共通の注意点として押さえておくべきです。

私がフィリピンとハワイで法人保有を選んだ理由

フィリピン・オルティガスのプレセール取得時の判断

私がマニラの新興エリアにあるプレセールコンドミニアムを取得したのは、デベロッパーとの売買契約が完了するタイミングでした。当初は個人名義での取得を検討しましたが、AFP資格を持つ立場から自分自身のキャッシュフロー計画を試算した結果、法人経由のほうが税務上の取り扱いが安定すると判断しました。

フィリピンの不動産はフィリピン・ペソ建てで取引されます。円ペソの為替リスクは現実として存在し、私も取得後に円安局面でコスト換算が変動する経験をしています。法人の外貨建て資産として計上することで、為替差損益を法人の損益に自然に組み込める点は、個人名義では得にくいメリットです。ただし為替リスクそのものが消えるわけではない点は、念頭に置いてください。

なお、フィリピンの不動産取引は日本の宅建業法の管轄外です。現地の法律・規制が適用されるため、現地弁護士や信頼できる現地エージェントとの連携が欠かせません。この点は実際に手続きを進めた私が強く感じたことです。

ハワイのタイムシェアと法人会計の接点

ハワイの主要リゾートで取得したマリオット系タイムシェアは、厳密には不動産の共有持分に近い性質を持ちます。私の場合、法人の福利厚生的な位置付けではなく、資産として法人バランスシートに載せる形で検討しました。ただしタイムシェアは流動性が低く、市場価格での売却が難しい商品特性があります。

この経験から言えることは、「法人で海外不動産を保有する」と一口に言っても、物件の性質によって会計・税務の扱いは大きく異なるということです。減価償却が有効に機能する建物持分か、土地相当分が大きいか、管理費負担はどうか——これらを個別に精査しないと、法人損益通算のメリットを享受できないどころか、管理コストだけが膨らむ結果になりかねません。専門家への相談を強く推奨します。

法人保有3物件で検証した5つの論点

論点①〜③：損益通算・減価償却・繰越欠損金

私が実際に法人で保有する3物件（フィリピン・コンドミニアム1件、ハワイ・タイムシェア1口、国内インバウンド民泊用物件1件）を通じて見えてきた論点を整理します。

論点①：海外不動産の損失は法人内で損益通算できるか
結論として、法人が海外不動産から生じた損失は、同一法人の国内事業所得や国内不動産所得と通算が可能です。私のケースでは、インバウンド民泊事業の黒字と海外物件の減価償却による損失を同一法人内で通算する設計にしています。この仕組みは2027年現在も法人税法上有効です。

論点②：法人での減価償却は何年で設定すべきか
海外建物の法定耐用年数は日本の耐用年数省令に基づきます。鉄筋コンクリート造であれば47年が原則です。中古取得の場合は見積耐用年数の計算が認められていますが、「簡便法で4年」といった極端な設定は税務調査で争点になるリスクがあります。私は顧問税理士と協議の上、物件ごとに合理的な年数を採用しています。

論点③：外国税額控除と二重課税の調整
フィリピンで源泉徴収された税金は、日本法人の法人税申告において外国税額控除の対象になり得ます。ただし控除限度額の計算が複雑で、全額控除できるとは限りません。国によって租税条約の有無・内容が異なるため、必ず税理士に個別確認してください。

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論点④〜⑤：出口戦略と法人解散時の課税

論点④：海外不動産を法人で売却した場合の課税
法人が海外不動産を売却した場合、売却益は法人所得として法人税が課されます。個人の場合は分離課税（長期譲渡なら約20%）ですが、法人は実効税率（中小法人で概ね23〜34%程度）が適用されます。保有期間が長い物件の売却では、個人名義との税率差を事前に試算しておくことが重要です。

論点⑤：法人清算・役員退職金との組み合わせ
法人保有の出口として、役員退職金の損金算入と売却益を同じ事業年度に組み合わせる手法があります。退職金は退職所得として分離課税のため、受け取る側の税負担も軽減されます。ただしこの設計は「租税回避」と認定されないよう、事業実態の伴った法人運営が前提です。形だけの法人は税務調査で否認されるリスクがあります。個人差がありますので、専門家への相談を推奨します。

繰越欠損金10年活用の考え方と私の実例的視点

法人の繰越欠損金は最大10年間持ち越せる

法人税法上、青色申告法人の欠損金は発生した事業年度の翌年度から10年間（2018年4月1日以後開始事業年度分）、将来の所得と相殺することが認められています。これが「繰越欠損金」です。海外不動産の減価償却によって生じた損失を繰越欠損金として積み上げ、法人が本業で黒字化した年度に順次相殺していく設計が、法人化の典型的なメリットの一つです。

私が経営する法人では、インバウンド民泊事業の立ち上げ初期に費用が先行した時期がありました。その時期に生じた欠損金と、海外不動産の減価償却費による損失を組み合わせて繰越欠損金を形成し、事業が軌道に乗った年度以降の課税所得を圧縮する計画を立てています。この手法はあくまで法の範囲内での税務設計であり、脱税とは本質的に異なります。

2027年以降に向けて注意すべき制度変更の動向

2025〜2027年の税制改正議論の中で、法人を活用した海外不動産節税スキームへの規制強化を求める声が一部から出ています。現時点（2027年）で法人の損益通算を直接制限する改正は施行されていませんが、国税庁の調査事例や税制調査会の議論は定期的にウォッチしておく必要があります。

私自身も、毎年の税制改正大綱が公表される12月には必ず内容を確認し、顧問税理士と翌年の運用方針を見直しています。法律は変わります。「今は大丈夫」という現時点の判断を過信せず、制度変更に対応できる柔軟な法人設計を心がけることが、長期保有の鍵です。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ：法人化判断の軸と不動産トラブルへの備え

法人で海外不動産を保有する際の判断軸5点

• 損益通算の有効性：法人内に通算できる黒字所得が存在するか。黒字事業がなければ減価償却損失の活用効果は薄い。
• 繰越欠損金の計画的活用：10年以内に黒字化が見込まれる事業計画があるか。漫然と損失を積み上げるだけでは節税にならない。
• 為替リスクの管理：海外不動産は外貨建て資産であり、円換算額は常に変動する。法人の外貨ポジションとして適切に管理できるか。
• 現地法律・税務の把握：フィリピン・ハワイいずれも日本の宅建業法とは別の法体系が適用される。現地専門家との連携は必須。
• 出口戦略の事前設計：売却・法人清算・役員退職金との組み合わせを含め、取得前から出口を想定した法人設計が求められる。

不動産トラブルが起きた時に頼れる窓口を確保しておく

法人で海外不動産を保有していると、思わぬトラブルが発生することがあります。私も現地デベロッパーとの連絡が一時途絶えた経験がありますし、保険代理店時代には富裕層の顧客から「海外物件の売却交渉が行き詰まった」という相談を複数受けてきました。こうしたトラブルは、税務・法務の両面が絡み合うため、早期に専門家の判断を仰ぐことが損失拡大を防ぐ上で重要です。

特に国内不動産との兼ね合いで法人が複数物件を保有している場合、査定の公平性や権利関係の整理が争点になるケースがあります。そのような局面で、一般社団法人が提供する公平な立場からの査定・相談サービスは、選択肢の一つとして検討する価値があります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会