SRRVシミュレーション実例|宅建士が55歳移住で試算した7項目

AFP・宅地建物取引士として海外資産形成に関わってきた私が、実際に「55歳でフィリピンへ移住するならいくらかかるか」をSRRVシミュレーションとして7項目に分けて試算しました。オルティガスのプレセールコンドミニアムを保有する立場から、預託金・年会費・維持費をできる限り具体的な数字で解説します。

SRRVの基本制度と種類を整理する

フィリピン リタイアメントビザとは何か

SRRV（Special Resident Retiree’s Visa）は、フィリピン退職庁（PRA）が発行する長期滞在ビザです。一般的な観光ビザとは異なり、更新なしで永続的にフィリピンへの入出国が可能になります。50歳以上（年金受給者は50歳以上で条件あり、非年金受給者は35歳以上）が対象で、定められた預託金をPRAの指定銀行に預け入れることが主な取得条件です。

日本人投資家にとって注目される理由の一つは、預託金が「資産として手元に残る」構造にある点です。没収されるわけではなく、ビザを返上すれば原則として返還されます。ただし為替リスクは常に伴いますし、現地の規制変更リスクも存在します。この点は後述します。

SRRVの主なカテゴリと預託金額の違い

SRRVには複数のカテゴリがあり、預託金額と対象者が異なります。2024年時点での主な区分は以下のとおりです。

• SRRV Smile：健康保険加入が条件、35歳以上・預託金20,000USD
• SRRV Classic：50歳以上で年金受給者は10,000USD、非受給者は20,000USD
• SRRV Human Touch：医療・健康目的、25,000USD

私が試算のベースとしたのは「55歳・非年金受給者・SRRV Smile」のパターンです。預託金は20,000USDが必要になります。為替レートによって円換算額は大きく変わるため、1USD＝150円の水準であれば約300万円、1USD＝155円なら約310万円の準備が必要という計算になります。

オルティガス物件保有を前提にした試算の組み立て

私がオルティガスでプレセールを購入した背景

私はマニラの新興エリアの一つであるオルティガスで、プレセールのコンドミニアムを購入しています。購入価格は約3,500万円相当（フィリピンペソ建て）で、頭金を現地送金し、残金を分割払いで納めている段階です。この物件保有がSRRV取得の前提条件になりえるか、という視点で今回の試算を組み立てました。

フィリピンでは外国人が土地を所有することは原則禁止されていますが、コンドミニアムの区分所有（フロア面積の40%以内が外国人所有という制限あり）は認められています。これは日本の宅建業法とは全く異なる法体系であり、現地法律の確認が不可欠です。私自身も現地の弁護士と複数回やり取りをしてから契約に進みました。

物件保有がSRRV審査に与える影響

SRRVの取得において、フィリピン国内に不動産を保有していることは必須条件ではありません。ただし、コンドミニアムを保有している場合、PRAへの書類提出時に資産証明として活用できるケースがあります。また、SRRV取得後に預託金の一部を不動産購入に充当できる仕組み（SRRV Classicの一部条件に限る）も存在しますが、条件が細かく変更されることもあるため、申請時点での公式情報確認が前提です。

オルティガス移住を想定するなら、物件の管理費・修繕積立金・固定資産税に相当する現地税（RPT：Real Property Tax）も年間コストに含める必要があります。この点は後述の7項目試算に織り込んでいます。セブ オフィス需要推移7年実録|宅建士が現地視察で精査した賃料動向2026

7項目の総コスト試算：初年度と維持費に分けて考える

初年度にかかる一時費用4項目

私が整理した初年度コストの主な4項目は次のとおりです。

• ①SRRV預託金：20,000USD（約300〜310万円、為替による）
• ②PRA申請料・加入費：1,400USD前後（申請手数料・ID発行費含む）
• ③健康保険加入費：年間約1,200〜2,000ペソ程度（SRRVの要件充足分）
• ④現地弁護士・代行費用：書類作成や翻訳含め、3〜5万円相当が目安

預託金は返還される性質のものですが、資金拘束という機会コストが発生します。例えば20,000USDを年利3%の金融商品で運用していれば、年間600USDの収益機会を失う計算です。この「見えないコスト」もシミュレーションに入れるべきです。

毎年発生する維持費3項目

SRRV取得後の年間維持コストとして私が想定した3項目はこちらです。

• ⑤SRRV年会費：360USD（約54,000円・1USD＝150円換算）
• ⑥コンドミニアム管理費・RPT：月額5,000〜8,000ペソ×12ヶ月＋RPT年間数万円相当
• ⑦現地居住に伴う生活インフラ費：インターネット・光熱費・賃料（自己居住か賃貸かで異なる）

SRRV年会費360USDは比較的見通しやすいコストですが、為替変動でペソ換算額は毎年変わります。また、コンドミニアムの管理費は物件の築年数やグレードで大きく差が出るため、私の物件で実際に徴収されている金額をそのまま一般化することは避けます。あくまで「オルティガスの中堅グレード物件の目安」として参考にしてください。

7項目を合計すると、初年度総額は預託金を含め約350〜380万円、預託金を除いた実質支出は50〜70万円程度という試算になります。2年目以降の年間維持費は年会費・管理費・税込みで30〜50万円が現実的なレンジです。セブ不動産プレセール購入術|宅建士が5判断軸で実践

失敗談と注意点：保険代理店時代に見てきたリスク

富裕層顧客が陥りやすい「コスト過小評価」の罠

総合保険代理店に在籍していた3年間、個人事業主や資産1億円超の富裕層の資産相談を多数担当しました。その経験の中で、海外移住を検討するお客様が繰り返し犯すミスがありました。それは「表面上のビザ費用だけで試算を終わらせてしまう」ことです。

SRRVで言えば、預託金と年会費だけを見て「意外と安い」と判断し、渡航後に現地の生活コスト・医療費・送金手数料・確定申告コストが想定外に膨らんで計画を見直すケースを複数件見てきました。特に医療費は日本の健康保険が適用されないため、現地の民間医療保険の加入コストを別途見込む必要があります。

為替リスクと海外送金コストは必ず試算に入れる

預託金20,000USDは円高・円安どちらの局面で両替するかで、実質負担が数十万円単位で変わります。2022〜2024年にかけての急激な円安局面では、1USD＝130円で試算していた方が実際の送金時に1USD＝155円になり、約50万円のコスト増を経験したケースもあります。

私自身がオルティガスの物件購入で現地送金を行った際、為替タイミングと銀行手数料の組み合わせで想定より数万円の差が出た経験があります。海外送金は1回あたり数千円〜1万円超の手数料が発生することも多く、年間の送金回数を減らすか、まとめて送金するかというキャッシュフロー管理も重要です。なお、海外送金・税務の取り扱いは国・金融機関・時期によって異なりますので、必ず専門家への確認を推奨します。

私の試算結果と判断：55歳移住は検討する価値があるか

7項目シミュレーションの総括数字

改めて今回の試算を整理すると、55歳・SRRV Smile・オルティガス物件保有ありという前提での概算は以下のとおりです。

• 初年度一時費用（預託金含む）：約350〜380万円
• 初年度実質支出（預託金除く）：約50〜70万円
• 2年目以降の年間維持費：約30〜50万円（管理費・年会費・税等含む）
• 預託金の機会コスト（年利3%想定）：年間約9万円（600USD相当）
• 為替リスク：1USD±10円で約20万円の振れ幅

これらの数字はあくまで私個人の試算であり、実際のコストは個人の状況・申請時期・為替・物件グレードによって大きく異なります。個人差があることをご承知おきください。

AFP・宅建士として言える「準備段階でやるべきこと」

SRRVシミュレーションを自分で組むのは難しくありません。ただし、数字を出した後の「判断」こそが難しい。私がAFPとして資産相談で必ず確認するのは「この資金を使った後の日本側の資産は十分か」という点です。預託金300万円は返還されますが、移住が長期化した場合の日本の社会保険・年金との関係、帰国時の課税問題など、論点は多岐にわたります。

宅建士として付け加えると、海外不動産は日本の宅建業法の保護対象外です。現地の法律・契約条件・デベロッパーの信頼性を自分で確認する必要があります。フィリピンのプレセール物件を購入した私自身も、現地弁護士への相談・契約書の英語確認・PRAの公式サイトでの情報照合を必ず行っています。不安な点は専門家への相談を強く推奨します。

まとめ：SRRVシミュレーションを正確に組む3つのポイント

7項目で押さえるべきコスト全体像

• 預託金（20,000USD）は資金拘束コストとして機会損失も計算に入れる
• SRRV年会費360USDは毎年発生する固定費として為替込みで試算する
• コンドミニアム管理費・RPT・現地生活費は物件グレード・居住形態で大きく変わる
• 海外送金手数料・為替コストは年間で数万円単位の差になりうる
• 日本側の年金・社会保険・税務への影響は移住前に専門家へ確認する
• 現地法律・契約リスク・デベロッパー審査は宅建業法の保護外であることを前提に動く
• 初年度と維持費フェーズを分けてキャッシュフローを時系列で試算する

次のアクションとして相談窓口の活用を

私がオルティガスの物件を購入する前、もっとも役に立ったのは「実際にフィリピン不動産を扱う専門家との事前相談」でした。プレセールは完成前に契約するため、リスクの内容を自分で理解できる状態で進むことが重要です。SRRV費用の試算だけでなく、物件選定・送金方法・デベロッパーの信頼性チェックまで相談できる窓口を活用することをお勧めします。

今回の7項目シミュレーションを参考に、まず「自分版の試算表」を作ってみてください。数字が揃った段階で専門家に見てもらうと、見落としているリスクを早期に発見できます。なお、本記事の内容は情報提供を目的としており、特定の投資・移住を推奨するものではありません。個別の判断は専門家への相談のうえ行ってください。

フィリピン不動産プレセール投資の事前相談