ベトナム不動産の注意点7つ|宅建士が現地視察で直面した実例

AFP・宅地建物取引士として海外不動産投資に関わる中で、私が現地視察まで踏み込んでベトナム不動産の注意点を洗い出したのは、フィリピンのプレセール物件で痛い思いをした経験があるからです。「外国人でも買える」という触れ込みで人気を集めるベトナム不動産ですが、制度の落とし穴は想像以上に深く、現地法律・為替・送金規制の三重リスクを理解せずに進めると取り返しのつかない損失を招く可能性があります。この記事では7つの注意点を実例とともに解説します。

外国人所有50年制限の罠——ベトナム注意点の最重要ポイント

「所有権」ではなく「使用権」である根本的な違い

ベトナムでは土地の私有が法律上認められていません。外国人が購入できるのはコンドミニアム等の建物部分についての「使用権」であり、その期間は原則50年、延長申請が認められれば最大70年前後とされています。日本の不動産における所有権とは根本的に性格が異なります。

私が宅建士として国内外の不動産案件を比較したとき、まずここで手が止まります。日本の区分所有法では土地の持分も含めて「所有権」が移転しますが、ベトナムでは土地使用権は国家に帰属したままです。「50年後に更新できなければ投資した資金はどうなるのか」という問いに対して、現地エージェントが明確な回答を持っていないケースが視察中に散見されました。

海外不動産は日本の宅建業法の適用対象外です。そのため日本側の仲介業者に対する行政規制は働きにくく、あなた自身が制度の核心を理解する必要があります。

外国人購入枠「30%ルール」が招く流動性リスク

2015年施行の住宅法改正により、外国人はコンドミニアムの1棟あたり総戸数の30%、一つの行政区画内の戸建て50棟までという購入枠制限が設けられています。人気プロジェクトでは外国人枠がすでに埋まっていることも多く、購入時点では問題なくても、売却時に外国人バイヤーへの売り渡しができないケースがあります。

これは流動性リスクに直結します。出口戦略を「外国人投資家への売却」と想定していると、30%枠がすでに埋まっている物件では売り先がベトナム人に限定され、価格交渉で著しく不利になる可能性があります。私がフィリピンのオルティガスでプレセール物件を購入した際も、外国人比率の上限ルールは事前確認の最重要項目でした。同じ視点でベトナムを見ると、このリスクはさらに複雑です。

私がフィリピン購入経験から学んだ「プレセール遅延」の実態

フィリピンのプレセールで経験した完成遅延の教訓

私はフィリピン・オルティガスエリアのプレセールコンドミニアムを保有しています。購入当時の完成予定から実際の引き渡しまでにタイムラグが生じ、その間もローカル管理費に近い費用が発生し続けました。契約書の「遅延補償条項」を事前に精読していなければ、泣き寝入りに近い状況になっていたと思います。

ベトナムのプレセール市場はフィリピン以上に開発業者の財務基盤がまちまちです。ホーチミン市やハノイ近郊では、2022〜2023年にかけてデベロッパーの資金繰り悪化による工事停止が相次ぎました。AFP資格を活かして財務状況を確認する視点でいうと、デベロッパーの直近3期の決算開示有無、借入比率、既存竣工実績の確認は欠かせない手順です。

「完成したら売って利益を得る」というシナリオは、工事が止まれば完全に崩れます。プレセールへの参入は、デベロッパーの信用調査なしには検討しない方が賢明です。

ベトナム特有の「ピンクブック」未取得リスクとその深刻さ

ベトナムの不動産所有権証明書は通称「ピンクブック（Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất）」と呼ばれます。これが交付されていない物件は、法的な権利関係が曖昧なまま取引が行われているケースがあります。

視察中に複数の現地エージェントへ確認したところ、「竣工後2〜3年経ってもピンクブックが未交付」という物件が少なくありませんでした。ピンクブックがなければ正式な転売も担保設定もできません。私がフィリピンで購入時にコンドミニアムの権利証（CCT）の状態を弁護士経由で確認したように、ベトナムでもピンクブックの取得状況は第三者機関による確認が不可欠です。現地弁護士への相談費用を惜しんだ結果、権利が宙に浮いたまま何年も経過しているケースを複数の相談者から聞いています。

送金規制と税務の壁——見落としがちな資金フローの注意点

賃料・売却益の本国送金に立ちはだかる規制

ベトナムでは外国人が得た賃料収入や物件売却益を海外へ送金する際、外国為替管理規制の適用を受けます。送金には税務申告の完了証明や銀行の許可手続きが伴い、手続きが煩雑です。ベトナム中央銀行（SBV）の規制は定期的に改定されるため、購入時点のルールが売却時点でも有効とは限りません。

私はハワイのタイムシェアを運用する過程で、米国内での賃料収入に関するFIRPTA（外国人不動産投資税法）の源泉徴収を実体験として経験しました。海外不動産は「現地での課税」と「日本での確定申告」の両方が求められます。ベトナムも同様で、賃料収入には現地で個人所得税が課せられ、日本でも外国税額控除の申告が必要です。税務は必ず日本と現地の双方に精通した専門家へ相談してください。国によってルールが大きく異なります。

為替リスクとVND建て契約の現実

ベトナムドン（VND）は管理変動相場制を採用しており、米ドルとのレートはある程度管理されていますが、円との為替変動リスクは常に存在します。日本円→米ドル→VNDという二段階の為替換算が生じる取引が多く、円安局面では実質的な取得コストが膨らみます。

2020年以降の円安傾向を振り返ると、同じ物件でも円換算の購入価格は数百万円単位で変わります。私が海外不動産投資を検討する富裕層の方の相談を受けてきた経験から言うと、「為替リスクをどう扱うか」を決めずに海外不動産を購入する方が非常に多い印象です。ヘッジ手段の有無も含めて、事前に財務設計を整えることを強くお勧めします。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

現地視察で見抜く5つの確認ポイント

エリア選定・建物品質・管理体制をどう見るか

現地視察で私が重点的に確認するのは、①周辺インフラの整備状況（駅・幹線道路・商業施設の実態）、②建物外壁・共用部の仕上げ品質、③管理組合・管理会社の稼働実態、④近隣の空室率、⑤デベロッパー既存物件の入居状況——の5点です。

ホーチミン市中心部から車で30〜40分の新興エリアは、「将来の開発余地がある」と売り込まれることが多いですが、視察してみると未舗装道路が続き、コンビニすら存在しないケースがありました。「10年後に発展する」という見通しは収益が見込まれる可能性に過ぎず、その見通しが外れれば賃料収入も売却益も想定を下回ります。現地の目を持つパートナーなしに遠隔地物件を購入することは、リスクを大幅に高めます。

日本語対応エージェントへの過信と現地弁護士の活用

ベトナム不動産の日本語対応エージェントは増えていますが、エージェントの収益はデベロッパーからの販売手数料に依存するケースが多く、利益相反の構造があります。エージェントが「問題ない」と言っても、ピンクブックの取得状況やデベロッパーの財務状態を独立した立場で確認しているわけではありません。

私が宅建士として国内取引で重要事項説明を通じて培った視点で言うと、権利関係・法的瑕疵・管理状態の三点は必ず第三者が確認する仕組みが必要です。ベトナムでは現地の資格を持つ不動産弁護士（通称：Luật sư bất động sản）への依頼が有効です。費用は物件価格の0.5〜1%程度が目安ですが、後から発覚するトラブルの損失に比べれば十分に見合います。なお、私自身が直接ベトナム取引の仲介を行うことはありませんので、具体的な弁護士紹介は現地専門家にお問い合わせください。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

ベトナム不動産7つの注意点まとめ——失敗を避けるための行動指針

7つの注意点チェックリスト

• ①外国人所有は「使用権50年」であり日本の所有権とは根本的に異なる——更新条件を契約前に必ず確認する
• ②外国人購入枠30%ルールにより、売却時に外国人バイヤーへ売れないケースがある——出口戦略を複数想定する
• ③プレセール物件はデベロッパーの財務状況・竣工実績を事前調査する——資金繰り悪化による工事停止リスクを軽視しない
• ④ピンクブックの取得状況を第三者（現地弁護士）経由で確認する——未取得物件は転売・担保設定が不可能
• ⑤賃料・売却益の海外送金には現地の外為規制が適用される——送金ルールは購入前・売却前に両方確認する
• ⑥日本とベトナム双方での税務申告が必要——現地所得税・日本での外国税額控除の申告漏れは追徴リスクになる
• ⑦為替リスク（円/USD/VND）は取得コスト・収益の両方に影響する——為替ヘッジの方針を事前に決める

トラブルが起きる前に相談できる窓口を確保する

私がフィリピンのプレセール購入やハワイのタイムシェア運用を通じて実感しているのは、「問題が起きてから相談先を探すと選択肢が激減する」という事実です。特に海外不動産は、日本国内の法律が直接適用されないため、日本の一般的な不動産トラブル相談窓口では対応できないケースが多くあります。

ベトナム不動産を検討中の方、あるいはすでに取引を進めていて権利関係・契約内容・売却に不安を感じている方には、国内外の不動産問題に対応できる専門機関への相談を強くお勧めします。個人差はありますが、早期の専門家相談が損失を最小化する可能性が高いです。

以下のリンクは一般社団法人が提供する公平な立場での不動産査定・トラブル相談サービスです。海外案件や複雑な権利関係の整理にも対応しており、私自身も国内の民泊物件管理との比較検討に活用しています。参考にしてみてください。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会