ベトナム不動産の口コミ実録|宅建士が現地視察3回で集めた7つの本音2027

ベトナム不動産の口コミを検索すると、「高利回り」という期待の声と「送金できなかった」「名義が取れない」という失望の声が入り乱れています。AFP・宅地建物取引士として、私は2022年から2024年にかけて計3回ホーチミンとハノイを視察し、現地で50名超の日本人投資家から直接ヒアリングを行いました。この記事では、その生の声を7つの切り口で整理し、2027年を見据えた実践的な判断軸をお伝えします。

ベトナム不動産口コミの全体像：なぜ評価が真っ二つに割れるのか

ポジティブ口コミとネガティブ口コミの構造的な違い

私がヒアリングを重ねて気づいたのは、高評価と低評価の間には「購入前に現地を自分の目で確認したか否か」という明確な分岐があるという点です。高評価を語る投資家の約8割は、最低でも1回は現地を訪問し、デベロッパーの竣工済み物件を実際に確認していました。

一方、低評価の口コミの多くは、日本国内のセミナーだけを聞いて購入を決めたケースに集中しています。ベトナム不動産は日本の宅建業法の規制対象外であり、現地のルールは住宅法（Law on Housing）や不動産事業法（Law on Real Estate Business）によって規定されます。日本の不動産取引と同じ感覚で進めると、痛い目を見るのは当然です。

2027年時点で口コミを読む際に必須のコンテキスト

ベトナムでは2023年後半から2024年にかけて不動産市場の調整局面が続き、ホーチミン郊外の一部プロジェクトでは竣工遅延や販売停止が相次ぎました。この時期に購入した投資家の口コミには、制度的な背景を無視した感情的なネガティブ評価が混在しています。

2025年以降、改正住宅法の施行によって外国人の所有条件が一部明確化されましたが、依然として「所有ユニット数の上限（1棟につき30%まで）」「所有期間50年（更新可）」といった制約は残っています。口コミを読む際はこのコンテキストを踏まえた上で判断することが重要です。

現地視察3回で聞いた投資家の本音：私が直接確認した声

フィリピンのプレセール経験が教えてくれた「比較の目線」

私はフィリピン・マニラの新興エリアでプレセールのコンドミニアムを保有しています。購入を決めた時、最も頭を悩ませたのは「プレセールという仕組み自体のリスク」でした。竣工前に代金の大部分を支払い、完成後に引き渡しを受けるこのスキームは、デベロッパーの財務安定性が命綱になります。

ベトナムでも同じ構造です。2023年の視察では、ホーチミン市内のある大型複合施設プロジェクトが資金ショートにより工事を一時停止しており、プレセールで購入した日本人投資家2名から「頭金の300万円相当が戻ってくるか分からない」という切実な話を聞きました。フィリピンでのプレセール経験があったからこそ、このリスクの深刻さをすぐに理解できました。デベロッパーの格付けと資本構成を事前に確認することは、ベトナムでも絶対に外せない作業です。

3回の視察で繰り返し聞こえてきた7つの本音

2022年・2023年・2024年の3回にわたる視察で、私が複数の投資家から共通して聞いた声を整理すると、以下の7点に集約されます。

• ①「表面利回り6〜8%という数字は現実から乖離している」（実質利回りは管理費・空室率・為替を加味すると3〜4%台が実態）
• ②「日本の口座への送金手続きが想定より煩雑で時間がかかる」
• ③「外国人向けの賃貸需要は特定エリアに集中しており、立地選定が収益を左右する」
• ④「竣工後に仕様が変更され、当初の説明と異なる設備が設置された」
• ⑤「現地管理会社の対応品質にばらつきがあり、日本語対応が途切れることがある」
• ⑥「50年所有期間の更新については現時点でも運用が不明確で不安が残る」
• ⑦「購入時の為替レート（1ドン≒約0.006円前後）の変動が円建て収益に影響する」

これらは単なるネガティブ情報ではなく、購入前に対策を打てるかどうかが結果を分ける要素です。為替リスクについては特に注意が必要で、ベトナムドン（VND）は米ドルに対しても変動があり、円建てで考えると二重の為替リスクを抱えることになります。専門家への相談を強く推奨します。

高評価される5つの理由：口コミで繰り返し登場するポジティブ要因

経済成長率と人口動態が生む長期的な需要の底堅さ

ベトナムのGDP成長率は2023年に約5.1%、2024年には約6.9%を記録しており（ベトナム統計総局発表値）、東南アジアの中でも成長が続いている経済圏の一つです。人口は約1億人で中位年齢が30歳前後と若く、都市部への人口集中が続いています。

ホーチミン市やハノイ市の新興居住エリアでは、ベトナム人中間層の実需が不動産需要を支えており、日本人投資家向けの外国人賃貸市場だけに頼らなくてよい点は評価が高いです。私がヒアリングした投資家の中でも、「ベトナム人入居者主体で運用しており空室が少ない」という声は複数ありました。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

取得価格帯と流動性に関する口コミの実態

ホーチミン市の中心部（1区・ビンタイン区など）のコンドミニアムは、1ユニットあたり日本円換算で2,000万〜5,000万円台が多く、東京の区分マンションと比較すると取得コストを抑えられるケースがあります。この価格帯が「海外不動産投資の入門として検討しやすい」という口コミにつながっています。

ただし、外国人が購入できる物件には法的な制限があり、全体の30%を超えると外国人は購入できません。竣工済みの人気物件では枠がすでに埋まっているケースもあります。取得価格が安くても、出口戦略（売却先）が外国人に限定される可能性があることは必ず頭に入れておいてください。

低評価に集中する7つの不満：宅建士視点で読み解く構造的問題

外国人所有制限と送金規制が生む実務上の障壁

宅建士として国内外の不動産取引を見てきた経験から言うと、ベトナムの外国人所有規制は「制度としては整備されつつあるが、運用の透明性にまだ課題がある」という状態です。2015年に改正住宅法で外国人の所有が認められましたが、実際の登記手続き（ピンク・ブック取得）には時間がかかり、取得できないまま売却を余儀なくされた事例が複数あります。

送金については、ベトナム国家銀行（SBV）の規制により、不動産売却益を海外に送金する際には正式な手続きと証明書類が必要です。「売れたのにお金が日本に戻せない」という口コミは誇張ではなく、現実に起こり得るリスクです。海外送金・税務については国によって大きく異なり、必ず現地の法律専門家と日本の税理士の両方に相談することを推奨します。

管理会社・デベロッパーとのトラブルが低評価の中核

私が3回の視察で収集した口コミの中で、量・深刻度ともに際立っていたのが「管理会社との連絡断絶」と「デベロッパーの仕様変更・竣工遅延」の2点です。日本では宅建業法に基づく重要事項の説明義務や手付金保全措置が整備されていますが、ベトナムにはこれに相当する仕組みが日本ほど機能していない場面があります。

保険代理店勤務時代に富裕層の資産相談を多数担当した経験から言うと、こうしたトラブルは「事前のデューデリジェンス（物件精査）」の有無で大きく結果が変わります。現地弁護士によるプロジェクト審査、デベロッパーの過去の竣工実績確認、エスクロー口座の有無確認の3点は購入前のチェックリストに必ず入れてください。なお、個人差があるため、専門家への相談を推奨します。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

2027年に向けた口コミ活用術：まとめと次のアクション

宅建士視点で整理するベトナム不動産の判断基準

ここまでの内容を踏まえ、2027年時点でベトナム不動産を検討する際に参考になる判断基準をまとめます。

• 口コミの「購入時期」と「エリア」を確認する：2023〜2024年の調整期の口コミと2025年以降の口コミでは市場環境が異なる
• 外国人所有枠の残数をデベロッパーではなく第三者（弁護士・登記機関）に確認する
• 表面利回りではなく、管理費・空室率・為替変動・送金コストを加味した実質利回りで比較する
• デベロッパーの竣工済み実績を複数物件で確認し、遅延歴があるプロジェクトは慎重に評価する
• 売却時の出口戦略（買い手の属性・送金規制・課税ルール）を購入前に想定しておく
• 日本国内の税務申告（海外不動産に係る確定申告）については日本の税理士に必ず確認する
• 為替リスク（ドン・ドル・円の三層構造）を資産全体のポートフォリオの中で位置づける

トラブルが起きた時の対処法と相談窓口の活用

ベトナム不動産に関するトラブルは、購入後に発覚するケースが少なくありません。私自身、フィリピンのプレセール案件で竣工後の設備仕様について現地デベロッパーと書面でのやり取りを重ねた経験があります。あの時に痛感したのは、「問題が大きくなる前に第三者機関を介在させる」ことの重要性です。

日本国内では、海外不動産取引に関するトラブルを扱う専門機関が近年整備されつつあります。特に、すでに購入済みで「契約内容と異なる」「返金されない」といった状況に直面している場合は、早期に専門家へ相談することで解決の選択肢が広がります。個人で抱え込まず、第三者の視点を取り入れることが問題解決の近道です。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会