コンドミニアム購入の注意点|宅建士がフィリピン3500万で学んだ7視点

AFP・宅建士として10年近く関わってきた経験から言うと、コンドミニアム購入の注意点で見落とされがちなポイントは「契約書の細部」よりも「出口まで含めた全体設計の甘さ」にあります。私自身、フィリピン・マニラ新興エリアのオルティガスで約3500万円のプレセールコンドミニアムを購入した経験を持ちます。その過程で感じたリスクと、宅建士として日本国内外の不動産を見続けてきた視点を、この記事で7つの切り口から整理します。

海外コンドミニアム購入で陥る罠――日本の常識が通じない理由

宅建業法の「外」にある海外不動産の特殊性

まず前提として理解していただきたいのは、日本の宅地建物取引業法は国内不動産を対象とした法律であり、フィリピンをはじめとする海外不動産には直接適用されないという事実です。つまり、日本で宅建士の資格を持つ私でさえ、海外物件を購入する際は「日本の消費者保護の外に出る」という認識を持って臨みました。

国内の取引であれば、重要事項に関する書面の交付や告知義務といった消費者保護の仕組みが整っています。しかし海外では現地の法制度が優先され、日本では当然とされる説明が省略されるケースも珍しくありません。フィリピン不動産の場合、HLURB（現DHSUD）という住宅・土地利用規制局が監督していますが、日本の基準と同一視するのは危険です。

「外国人所有可能」の条件を正確に把握する

フィリピンでは、コンドミニアムの区分所有権は外国人でも取得できます。ただし、1棟あたりの外国人所有比率が40%以下という上限ルールが存在します。この40%枠は人気プロジェクトでは売り出し早期に埋まることもあり、プレセール段階での枠取りが重要です。

一方で、土地の単独所有は外国人には原則として認められていません。コンドミニアム購入とは「区分所有権の取得」であり、土地を持つわけではないという点を理解したうえで購入を検討する必要があります。この構造的な違いを理解せずに「不動産を買った」と誤認してしまうと、出口戦略の段階で思わぬ壁に当たることがあります。

私がオルティガスで経験したプレセールの実態――3500万円の学び

契約から引き渡しまでの「時間のコスト」を甘く見ていた

私がフィリピン・オルティガスエリアのプレセールコンドミニアムを購入したのは、マニラ首都圏の新興ビジネス地区として注目が高まっていたタイミングでした。購入価格は日本円換算で約3500万円、フィリピンペソ建ての分割払いを選択しました。

プレセール物件とは、建物の完成前に販売される物件のことです。一般的に完成済み物件より割安な価格設定がされており、価格上昇の余地がある点が魅力とされています。ただし私が実際に経験して痛感したのは、「竣工予定日はあくまでも目安」という現実です。フィリピンでは工期が6か月から1年以上延びるケースが珍しくなく、私の物件も当初の引き渡し予定から遅延が生じました。その間、分割払いは続くため、キャッシュフローの計画は余裕を持って設計する必要があります。

現地デベロッパーの信用調査をどう行ったか

購入前に私が行ったのは、デベロッパーの過去竣工実績の確認です。フィリピンには大手デベロッパーが複数存在しており、上場企業かどうか、過去に竣工した物件の入居状況はどうかといった点を、現地法人の知人や日系の不動産コンサルタントを通じて調べました。

大手生命保険会社や総合保険代理店に勤務していた頃、富裕層のお客様から「海外不動産を買って後悔した」という相談を複数受けていました。その多くがデベロッパーの信用調査を省略していたケースです。海外不動産投資において、デベロッパーの財務健全性を確認することは、物件の立地選びと同程度に重要です。DHSUD登録番号や完成済みプロジェクトの竣工証明を取得できるかどうかも、一つの判断基準になります。

契約書で必ず確認すべき7条項――見落としが損失に直結する

キャンセル条項・遅延ペナルティ・管理費の取り決め

海外コンドミニアムの契約書は英語または現地語で作成されます。フィリピンの場合は英語が公用語なので読めるように思えますが、法律用語が多用されており、専門家なしでの解釈は危険です。私が特に注意を払ったのは以下の条項です。

• キャンセル・ポリシー：購入者側の都合でキャンセルした場合の違約金率と返金スケジュール
• 竣工遅延ペナルティ：デベロッパー側の遅延に対する補償内容（設定がない契約も存在する）
• 管理費（HOA費）の上限と改定頻度：引き渡し後に予告なく値上げされるケースがある
• 賃貸貸し出し制限：短期賃貸（Airbnb等）を禁止している物件がある
• 外国人向け所有権移転の可否：第三者への売却時に制限がかかるケース
• 修繕積立金の積み立て義務：日本のマンション管理と異なるルールが存在する
• 準拠法と紛争解決機関：フィリピン法が適用されるのか、仲裁機関はどこかを確認する

これらを自分だけで判断するのではなく、現地の弁護士（フィリピンであれば不動産専門の弁護士費用は数万円程度から依頼可能）に確認を依頼することを強く推奨します。

管理費と修繕積立の「実態」は完成後に変わる

プレセール段階で提示される管理費はあくまでも見込み額です。私の物件でも、引き渡し後に管理費の実額が提示されたとき、購入時のパンフレットに記載されていた概算よりも高い水準でした。フィリピンのコンドミニアムでは、管理組合（HOA）が年次予算を決定し、区分所有者に按分請求する仕組みが一般的です。

修繕積立金については、日本のマンション管理適正化法のような強制積み立てルールがフィリピンには存在しないため、管理組合の運営次第で積み立てが不十分なケースもあります。長期保有を前提とするなら、管理組合の議事録や財務報告を定期的に確認する習慣をつけるべきです。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

出口戦略と為替リスク――売るときに初めて気づく落とし穴

フィリピンペソと円の為替変動が収益に与える影響

私が購入した物件はフィリピンペソ建てです。購入時の為替レートと売却時のレートが異なれば、ペソベースで値上がりしていても、円換算では期待した収益が得られない可能性があります。為替リスクはコンドミニアム購入の注意点の中でも、特に見落とされやすい論点です。

たとえば、ペソ建てで購入価格から20%上昇した物件であっても、その間に円高ペソ安が進行していれば、円換算の手取り額は購入時に近い水準にとどまることもあります。海外不動産への投資は、不動産価格の変動リスクと為替変動リスクの両方を同時に負う構造であることを前提として計画を立ててください。為替ヘッジの手段は限定的であるため、外貨建て資産の割合を全体のポートフォリオの中でコントロールすることが現実的な対応策です。

「誰に売るか」を購入前に考える重要性

出口戦略として考えられる選択肢は、①現地フィリピン人富裕層への売却、②外国人投資家への売却、③賃貸運用の継続の3つです。フィリピン不動産の場合、現地の中間層・富裕層の購買力が高まっており、マニラ首都圏の主要エリアでは現地需要が一定程度存在します。しかし流動性は日本の主要都市と比べると低く、売却完了までに数か月から1年以上かかることも想定内に入れる必要があります。

また、売却益にはフィリピン国内でキャピタルゲイン税（CGT、売却価格の6%が標準）が課されます。加えて、日本居住者として日本の確定申告でも海外所得の申告義務があります。二重課税の問題については日比租税条約の適用が関係しますが、ケースによって取り扱いが異なるため、国際税務に詳しい税理士への相談が不可欠です。海外送金・税務のルールは国によって異なりますので、必ず専門家への相談を優先してください。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ：コンドミニアム購入の注意点7視点と次のアクション

購入前に整理しておくべき7つのチェック項目

• 視点①　外国人所有ルールの確認：所有比率40%上限と土地所有不可の制限を把握する
• 視点②　デベロッパーの信用調査：上場企業か、竣工実績はあるか、DHSUD登録を確認
• 視点③　契約書7条項の精査：キャンセル条項・遅延ペナルティ・管理費改定ルールを確認
• 視点④　管理費と修繕積立の実態確認：プレセール段階の提示額は概算と認識し、完成後の実額を想定する
• 視点⑤　工期遅延リスクの織り込み：引き渡しが6か月〜1年延びることを前提にキャッシュフロー計画を立てる
• 視点⑥　為替変動リスクの管理：ペソ建て資産の円換算リターンは為替次第で変動する
• 視点⑦　出口・税務の事前設計：フィリピンCGT6%と日本での申告義務を含めた手取り計算を行う

トラブルが起きてからでは遅い――今すぐ専門機関に相談を

私がフィリピンでプレセール物件を購入し、保険代理店時代に富裕層の海外不動産トラブルを複数見てきた経験から言えることが一つあります。それは「問題は必ず複合的に発生する」という事実です。契約書の不備が管理費トラブルと重なり、為替の動向が出口戦略を狂わせる――こうした連鎖は、事前の設計が不十分なときに起きやすい。

購入を検討している段階であれ、すでに購入してトラブルを抱えている段階であれ、客観的な第三者に状況を評価してもらうことがリスク管理の基本です。個人差はありますが、専門家への相談を早期に行うことで、損失の拡大を回避できるケースは少なくありません。

不動産に関するトラブルや査定の相談先として、一般社団法人が提供する公平な第三者機関の活用も選択肢の一つとして検討する価値があります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会