投資永住権おすすめ2026｜金融セールスが7カ国比較した選定基準

AFP・宅建士として海外資産形成に関わってきた私が、2026年版の投資永住権おすすめ情報を実務視点でまとめました。ゴールデンビザの制度改廃が相次ぐなか、どの国が今も有効な選択肢として残っているのか。フィリピンで実際にプレセールコンドミニアムを購入し、自身も海外移住を計画している立場から、7カ国を徹底比較して解説します。

投資永住権2026年の最新動向——制度改廃と新設が同時進行

ゴールデンビザ縮小の流れと残存する制度

2023年以降、ポルトガルやアイルランドが不動産投資型のゴールデンビザを廃止・縮小する方向に動きました。背景には国内住宅価格の高騰と市民の反発があります。欧州議会でも「ゴールデンビザは資金洗浄リスクを高める」という議論が続いており、2026年時点でEU圏の制度は全般的に引き締まりつつあります。

一方で、非EU圏のドバイ（UAE）・マルタ・マレーシア・タイ・フィリピンは、外国人投資家を積極的に受け入れる姿勢を維持しています。制度の安定性という観点で見ると、EU圏よりも新興市場・中東の方が現時点では動きやすい状況です。ただし「安定している＝リスクがない」ではありません。現地の政治リスクや通貨リスクは常に念頭に置く必要があります。

2026年に注目すべき7カ国の概況

私が精査した7カ国は以下のとおりです。ポルトガル・ギリシャ・マルタ・ドバイ（UAE）・マレーシア・タイ・フィリピン。この7カ国は投資額の下限・税制優遇・滞在要件・申請の容易さという4つの軸で大きく異なります。

ポルトガルは不動産型が実質終了し、現在はファンド投資（最低50万ユーロ）か雇用創出が主な取得ルートです。ギリシャは2024年に不動産投資の下限を25万ユーロから50万ユーロ（一部地域）に引き上げました。マルタは「永住権」と「市民権」を分けて販売しており、永住権は約15万ユーロから取得できる代わりに市民権取得には数年の居住要件が課されます。

ドバイは2022年導入の10年ゴールデンビザが引き続き有効で、200万ディルハム（約8,000万円）以上の不動産購入が条件の一つです。マレーシアは「MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）」が2021年の改定で条件が厳格化され、現在は月間定期預金15万リンギット（約450万円）が必要です。タイはLTR（長期居住）ビザを2022年に新設し、不動産ではなく資産運用・就労形態で区分しています。フィリピンは「SRRV（特別退職者居住ビザ）」が有名で、50歳以上なら2万ドルの預け入れで取得できます。

私がフィリピンとハワイで学んだ「海外資産×居住権」のリアル

フィリピンのプレセールコンドミニアム購入で痛感したこと

私は数年前、マニラの新興エリアでプレセールのコンドミニアムを購入しました。購入価格は邦貨換算でおよそ1,500万円台。フィリピンはコンドミニアムのフロア数全体の40%まで外国人が所有できる（コンドミニアム法）という制度があり、日本人でも比較的取り組みやすい不動産市場です。

しかし実際に手続きを進めると、現地デベロッパーとの契約書は英語とフィリピン語が混在し、日本の宅建業法とは前提がまったく異なることを痛感しました。日本の宅建業法は国内取引を対象にしており、海外不動産には適用されません。私が宅建士の資格を持っていても、フィリピンの法律に基づいた判断は現地の弁護士・エージェントと連携しなければ難しいのが現実です。この経験から「現地法律に精通したパートナー選び」が投資永住権取得においても最重要課題だと確信しています。

また、フィリピンペソと円の為替変動は想定よりも大きく、購入時点と現在では実質的な円換算額がかなり変動しています。海外不動産には必ず為替リスクが伴います。このリスクは事前に把握したうえで計画を立てる必要があります。

ハワイのタイムシェアと保険代理店時代の富裕層相談から見えたこと

私はハワイの主要リゾートでマリオット系のタイムシェアも保有しています。タイムシェアは永住権とは直接リンクしませんが、「年に一定期間海外に滞在する」という生活習慣を作るうえでは非常に有効でした。将来の移住を見据えたとき、現地の生活コスト・医療水準・コミュニティへの馴染みやすさは、試算書だけでは分からない部分です。実際に滞在を繰り返すことで、「自分がどの国に住めるか」という感覚が研ぎ澄まされていきます。

総合保険代理店に勤務していた時期、個人事業主や富裕層の資産相談を数多く担当しました。その中で、複数の国のゴールデンビザを比較検討している方が一定数いることに気づきました。彼らに共通していたのは「税制メリット」への強い関心です。特に海外在住者への課税ルールは国ごとにまったく異なり、日本の国税当局の扱いも絡むため、必ず税理士・弁護士への相談が不可欠です。「海外に移住すれば日本の税金がかからない」という単純な話ではありません。

7カ国の投資額・税制・滞在要件を実務視点で比較

投資額と取得ルートの整理

ゴールデンビザ・投資永住権の最低投資額を国別に整理すると、フィリピンSRRVは2万ドル〜（50歳以上）、マレーシアMM2Hは定期預金15万リンギット相当（約450万円）＋月収証明、タイLTRビザは80万バーツ（約320万円）の預け入れまたは対象企業勤務、ギリシャは不動産25〜50万ユーロ、マルタ永住権は約15万ユーロ〜（拠出金・不動産・寄付の合算）、ドバイは不動産200万ディルハム（約8,000万円）以上、ポルトガルはファンド投資50万ユーロ以上となっています。

純粋な「金額の低さ」だけで選ぶなら東南アジア系のビザが有利ですが、ビザの付与する権利の重みが異なります。欧州のゴールデンビザはシェンゲン圏の移動自由など付加価値が高い反面、投資額も大きく、2026年時点では制度の継続性にリスクがある国も残っています。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点

税制面——非居住者課税と居住地判定の注意点

税制メリットを最大化したい場合、単にビザを取得するだけでは不十分です。日本の所得税法では、日本に「住所」がある、または1年以上「居所」がある場合は居住者として全世界所得が課税対象となります。海外移住で節税を実現するには、日本の居住者要件を外れる必要があり、そのためには生活の本拠を実質的に移す必要があります。

ドバイは個人所得税ゼロ・キャピタルゲイン税ゼロという税制が魅力で、海外移住2026年のトレンドとして注目されています。ポルトガルのNHR（非常習的居住者）制度は2024年に廃止されましたが、後継のIFICT制度が一部の高度人材を対象に設けられています。マレーシアは2022年の税制改正で、一定の海外源泉所得が課税対象になる改正がなされており、以前ほど「非課税天国」とは言えなくなっています。いずれの国においても、現地税制と日本の課税ルールの両方を専門家に確認することを強く推奨します。

私が精査した5つの選定基準——失敗しない投資永住権の選び方

選定基準①〜③：制度の安定性・生活適合性・税務構造

私が移住計画を立てるうえで精査した選定基準の一つ目は「制度の安定性」です。ゴールデンビザ制度は政権交代や国内世論で突然変更される可能性があります。ポルトガルの不動産型廃止はその典型例です。申請から取得までの期間（現在ギリシャは1〜2年かかるケースもあります）を考えると、制度変更リスクは慎重に見る必要があります。

二つ目は「生活適合性」です。気候・医療・言語・食文化・日本人コミュニティの有無は、資産形成の計算書には出てきません。私がハワイやフィリピンに実際に滞在することで、「暮らせるかどうか」の肌感覚を養ってきました。数字だけでビザを選ぶと、現地で生活できずに帰国するケースが後を絶ちません。

三つ目は「税務構造の透明性」です。特に日本との租税条約の有無と内容は重要です。2026年現在、日本はUAE・マレーシア・タイ・フィリピン・ポルトガルなどと租税条約を締結していますが、二重課税の回避方法は条約ごとに異なります。国ごとの税務構造を把握せずに移住すると、想定外の課税が発生するリスクがあります。

選定基準④〜⑤：投資回収の見通しと出口戦略

四つ目は「投資回収の見通し」です。不動産型ゴールデンビザの場合、物件の値上がりや賃料収入が期待される市場かどうかを見極める必要があります。ギリシャはアテネ周辺の不動産価格が2019〜2024年で約60%上昇した地域もあり、資産としての評価は高まっています。ただし過去の値動きは将来の値動きを保証するものではなく、投資判断は自己責任が前提です。

五つ目は「出口戦略の明確化」です。ゴールデンビザは「取ったら終わり」ではありません。永住権を維持するための滞在日数要件（ギリシャは年7日以上、マルタは年10日以上など）、更新手続き、不動産の売却可能タイミングなどを事前に把握しておかないと、維持コストが想定外に膨らみます。特に不動産を一定期間保有し続けなければならない場合、流動性リスクが生じます。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点

まとめ：2026年の投資永住権選びで後悔しないための実践ポイント

国別の選択基準チェックリスト

• 制度の継続性が確認できる国か（直近3年の改定履歴を調査する）
• 投資額の下限と自分の資産規模が現実的にマッチしているか
• 日本との租税条約の内容を税理士に確認済みか
• 現地に1〜2週間以上滞在した経験があるか、または現地視察を計画しているか
• ビザ申請から取得までの期間と費用（弁護士費用・申請費・翻訳費等）を試算済みか
• 不動産型の場合、保有義務期間と出口戦略（売却・賃貸）を把握しているか
• 現地の信頼できる弁護士・エージェントとのコネクションがあるか

ドバイは2026年の移住計画において有力な選択肢のひとつ

私自身が現在、アジア圏への移住を具体的に計画している立場から言うと、ドバイ永住権は選択肢の一つとして継続して検討しています。個人所得税ゼロ・法人税の低さ・英語でのビジネス環境・交通インフラの整備度は、東南アジアと比較しても際立っています。投資額の下限（不動産200万ディルハム）は決して低くありませんが、法人設立と組み合わせることで資産形成の効率を高められる構造があります。

ただし、どの国の投資永住権も「移住すれば資産が増える」という単純な仕組みではありません。現地法律・為替リスク・日本の税務申告義務・資産管理コストを総合的に判断する必要があります。個人差がありますし、資産状況・家族構成・将来目標によって適切な国は変わります。必ず専門家（税理士・弁護士・現地エージェント）に相談したうえで意思決定してください。

ドバイへの移住や海外法人設立に興味がある方は、まず専門家への無料相談から始めることを検討してみてください。

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