海外移住 費用を宅建士が実体験で公開|35歳計画の7項目試算

AFP・宅地建物取引士として、私は現在35歳前後での海外移住を具体的に計画しています。フィリピン・オルティガスにプレセールコンドミニアムを所有し、年に4〜6回現地へ渡航してきた経験から言うと、海外移住の費用で失敗する人の多くは「初期費用だけを見て固定費を見落とす」という共通点があります。この記事では、海外移住費用を7つの項目に分けて実額試算を公開します。

海外移住費用の全体像を7項目で整理する

なぜ「7項目」に分解するのか

海外移住の費用を「だいたい300万円くらいかかる」という大ざっぱな情報で準備を進めると、現地で資金不足に陥るリスクがあります。私がAFPとして富裕層の資産相談を担当していた頃、海外移住を検討するクライアントに共通していたのは「一時費用と固定費の混同」でした。引越し費用や手続き費用は見えやすい半面、ビザ更新費・海外健康保険・日本との往復渡航費・現地の管理費といった年間固定費が計算から抜け落ちるケースが非常に多かったのです。

そこで私自身の移住計画では、費用を以下の7項目に分解して試算しています。①ビザ申請・滞在許可費用、②住居の初期費用、③家財・引越し費用、④海外健康保険・医療費、⑤日本との往復渡航費、⑥税務・法務・会計の維持費、⑦生活立ち上げ期の予備資金——この順番で見ていくと、抜け漏れがかなり防げます。

アジア圏移住の費用感は国によって大きく異なる

アジア圏への移住で候補に挙がりやすい国としては、フィリピン・マレーシア・タイ・インドネシアなどがあります。私が現在最も具体的に検討しているのはフィリピンですが、同じアジア圏でも移住ビザの種類や費用、住居水準、医療インフラは大きく異なります。

たとえばフィリピンの退職者向けビザ（SRRV）は、預託金として20,000〜50,000米ドル程度が必要ですが、マレーシアのMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）プログラムは2023年の改正で財産証明要件が大幅に引き上げられ、申請ハードルが上がっています。海外移住の初期費用は「どの国のどのビザを使うか」で数百万円単位の差が生まれるため、まず国とビザ種別を確定させることが試算の前提になります。なお、各国の税務・在留制度は頻繁に改正されるため、最新情報は必ず現地の専門家や大使館に確認してください。

フィリピン物件保有者が語るビザと住居の実費

プレセール購入時に痛感した「初期費用の多層構造」

私がフィリピン・マニラ新興エリアのプレセールコンドミニアムを契約した時の話をします。物件価格自体は当時の為替レートで日本円換算900〜1,200万円台の水準でしたが、実際に動いた資金はそれだけではありませんでした。デベロッパーへの頭金（通常は物件価格の10〜20%）、印紙税・移転登記費用（フィリピンでは売買価格の約5〜7%が諸費用の目安）、そして現地の銀行口座開設と送金手数料——これらを合算すると、物件価格の15〜25%に相当する初期コストが別途かかると見ておく必要があります。

宅建士の立場から補足しておくと、海外不動産の取引は日本の宅建業法の適用対象外です。つまり日本国内の不動産取引で義務付けられている重要事項説明や35条書面のような法的保護が、現地取引には自動的には適用されません。この点を理解せずに購入を進めると、契約条件の解釈違いや引渡し遅延時の対処が難しくなります。私自身も契約書の英語・タガログ語条項を現地の弁護士に確認してもらう費用として、約3〜5万円を追加で支払いました。

ビザ申請・滞在許可の実費試算（フィリピン・SRRV基準）

移住ビザ費用は、海外移住の初期費用の中でも計算が複雑な項目です。フィリピンのSRRVを例にとると、申請手数料が約1,400米ドル（2024年時点の目安）、加えて年齢・健康状態によっては預託金として20,000〜50,000米ドルの預け入れが必要になります。この預託金は原則として出国時に返還される性質のものですが、為替変動リスクは当然あります。米ドルで預け入れて円で受け取る際に円高が進んでいれば、実質的な損失が生じる可能性もあります。

また私が渡航を重ねる中で気づいたのは、ビザ取得後にも毎年かかる更新費・ACR-Iカード維持費・海外在留届の更新など、「小さいが積み重なる費用」の存在です。これらを年間ベースで試算すると、ビザ維持だけで年間3〜8万円程度（渡航費を除く）のランニングコストが発生します。移住ビザ費用は初期の一時費用だけでなく、毎年の維持費として固定費扱いにすることが試算精度を上げるポイントです。

現地住居の初期コストと生活費の現実的な試算

コンドミニアム所有者でも「住む物件」は別に必要になる場合がある

私がフィリピンに物件を所有していると話すと、「じゃあ住居費はかからないですね」と言われることがあります。しかし実態は違います。私のオルティガスの物件は投資・将来の居住両用を想定していますが、プレセール物件の場合は竣工まで数年かかるため、移住のタイミングによっては別途賃貸を契約する必要があります。マニラ首都圏の外国人向けコンドミニアムの賃料は、立地と広さによって月額500〜2,000米ドルの幅があります。

アジア圏での海外移住生活費を試算する際、住居費は総生活費の30〜45%を占めることが多いです。仮に月額800米ドルの賃料を想定すると、年間で約9,600米ドル、2024年の為替レート水準（1ドル=145〜155円）で換算すると約140〜150万円程度です。為替リスクを常に意識した上で、円建てではなくドル建てで予算を組む習慣をつけることを私は強くお勧めします。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

見落とされがちな管理費・光熱費・通信費の固定費ライン

フィリピンのコンドミニアムには月額の管理費（Association Dues）が発生します。物件の規模・設備によって異なりますが、私の物件の場合は専有面積1平方メートルあたり月額80〜120ペソ程度が目安で、50平方メートルの部屋であれば月額4,000〜6,000ペソ（約1,000〜1,500円）になります。これに光熱費（フィリピンの電気代は東南アジアの中でも高水準で、エアコン使用が多い月は月額3,000〜8,000ペソに達することもあります）、インターネット費用（月額1,500〜3,000ペソ程度）を加えると、固定費だけで月額1〜2万円前後が積み上がります。

海外移住の生活費試算では、こうした細かい固定費を月次で積み上げる作業が欠かせません。私が実際に使っているのは、円建て・ドル建て・ペソ建ての三通貨で固定費を管理するスプレッドシートです。為替レートの変動幅を想定して、楽観シナリオ・標準シナリオ・保守シナリオの三パターンで年間総費用を計算しておくと、資産計画の精度が上がります。

健康保険・税務と年4〜6回渡航で得た実費データ

海外健康保険と日本の国民健康保険の二重コスト問題

海外移住で見落とされやすい固定費の筆頭が、健康保険です。日本の国民健康保険は海外に住民票を移せば脱退できますが、その場合は海外での医療費が全額自己負担になります。一方で海外民間健康保険（インターナショナルヘルスインシュアランス）は、年齢・保障内容によって年間20〜100万円超の保険料になることがあります。

大手生命保険会社と総合保険代理店で合計5年間、個人・富裕層の保険相談に携わってきた私の経験から言うと、海外移住時の保険設計は「現地医療の質と自己負担額の許容範囲」のバランスで決まります。フィリピンの首都圏では、外国人向けの民間病院が充実しており、英語対応も問題ありません。ただし、日本の公的保険と同等の保障を求めると保険料が跳ね上がるため、免責金額を設定して保険料を抑えつつ、一定額までは自己負担する設計にしているケースが現実的です。保険商品の選択は個人の健康状態や渡航頻度によって異なるため、専門家への相談を強くお勧めします。

年4〜6回の日比渡航で見えてきた実費と税務の論点

私は現在、フィリピンへ年に4〜6回渡航しています。東京〜マニラ間の航空券は、時期と予約タイミングによって往復2〜8万円の幅がありますが、私の実績では年間の航空券合計が25〜40万円程度に収まることが多いです。加えて現地での移動費・宿泊費（物件竣工前は簡易ホテルやサービスアパートを利用）を含めると、渡航関連費だけで年間35〜55万円を予算として組んでいます。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

税務面では、海外に移住した後も日本に住所を持つ家族がいたり、日本国内での収益が継続していたりすると、日本の居住者として課税される可能性が残ります。私は都内で法人を経営しており、インバウンド民泊事業の収益も国内で発生するため、移住後も日本の税務申告が継続します。海外収益と国内収益の二カ国課税をどう整理するかは、税理士・公認会計士との連携が不可欠です。「海外に移れば税金が減る」という単純な話ではなく、個人の収益構造によって結論が全く変わります。海外送金・税務ルールは国によって異なりますので、必ず専門家に相談してください。

35歳移住計画の費用まとめと準備ステップ

7項目の試算をまとめると：私の場合の年間試算値

• ①ビザ申請・更新費：年間3〜8万円（SRRV取得後の維持費ベース。初年度は預託金別途）
• ②住居費（賃料＋管理費）：年間120〜180万円（マニラ首都圏・50〜70平方メートル想定）
• ③家財・引越し費用：初期一時費用として30〜60万円（国際引越しの規模による）
• ④海外健康保険：年間20〜50万円（年齢・免責設定・保障内容によって個人差があります）
• ⑤日本との往復渡航費：年間35〜55万円（年4〜6回の実績ベース）
• ⑥税務・法務・会計の維持費：年間15〜30万円（国内法人継続・二カ国申告ベース）
• ⑦生活立ち上げ期の予備資金：初期一時費用として50〜100万円（立ち上げ6カ月分の生活費バッファー）

これらを合算すると、移住初年度の総費用は250〜500万円前後になる試算です（住居の敷金・礼金や物件購入の諸費用は含まず）。2年目以降は初期一時費用が落ちるため、年間の固定費ベースでは200〜330万円程度になると見込んでいます。ただしこれは私個人の条件に基づく試算であり、移住先・生活スタイル・家族構成によって大きく変わります。あくまで参考値として捉え、ご自身の状況に応じた個別試算を行ってください。

移住前に日本の不動産を整理する視点も忘れずに

海外移住の費用を考える時、つい「これからかかるお金」だけに目が向きがちです。しかし宅建士として私が強調したいのは、「日本側の資産をどう整理するか」という視点です。日本に所有不動産がある場合、移住後にそれをどう活用するか——賃貸に出す、売却する、法人に移管する——によって、移住後の資金繰りと税務が大きく変わります。

特に不動産の売却や賃貸転用を検討する場合、査定額の適正さを複数の視点から確認することが重要です。特定の業者だけに相談すると、査定が一方向に偏るリスクがあります。移住前の資産整理として、公平な視点での不動産査定を受けることを検討の価値があると考えます。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会