AFP・宅地建物取引士として、保険代理店時代から500人以上の資産形成相談に関わってきた私が、2030年の海外移住計画を念頭に7カ国の投資永住権事例を実際に調査・比較しました。「投資永住権 事例」で検索するあなたに向けて、制度の概要だけでなく取得実態と失敗パターンを実務視点でまとめます。各国の制度は変更が頻繁なため、最新情報と専門家への確認を必ず行ってください。
投資永住権7事例の全体像：2030年計画で見えた共通構造
7カ国・7事例をどう選んだか
私が比較対象として選んだのは、ドバイ（UAE）、ポルトガル、マルタ、マレーシア（MM2H）、カンボジア、セントキッツ・ネービス、ドミニカ国の7カ国です。選定基準は「日本人投資家が実際に取得申請した事例が確認できること」「最低投資額が公式に明示されていること」「2023〜2025年に制度改正が行われていること」の3点です。
保険代理店に勤務していた頃、富裕層の顧客から「税務上の居住地を変えたい」という相談を何度も受けました。当時は具体的な制度名すら挙げられず悔しい思いをしたのが、私がこの分野を深く調べ始めたきっかけです。7カ国を並べると、制度には「不動産購入型」「国債・ファンド投資型」「寄付・CBI型」という3つの構造があることが見えてきます。
必要投資額と滞在要件の比較一覧
ドバイゴールデンビザは不動産購入200万AED（約8,000万円）以上、または事業投資・特定職種での申請が可能で、滞在義務は原則なしという点が大きな特徴です。ポルトガルのゴールデンビザは2024年以降に不動産投資ルートが大幅に制限され、現在はファンド投資50万ユーロ（約8,000万円）が中心的なルートになっています。マルタは国家開発基金への寄付6〜7万ユーロに加え、不動産賃借または購入が条件で、総コストは1,500万〜3,000万円程度が目安とされています。
マレーシアMM2H（2021年改定後）は預託金150万リンギット（約5,000万円）と月次オフショア収入1万リンギットの証明が必要になり、旧制度と比べて要件が大幅に厳しくなりました。カンボジアはコンドミニアム購入25,000ドル程度から永住権に相当するビザ取得の事例がありますが、制度の安定性については慎重に見る必要があります。セントキッツ・ネービスとドミニカ国はCBI（市民権投資）型で、永住権ではなくパスポート取得が目的になる点で他の事例と性格が異なります。
私の実体験：フィリピン購入と保険代理店時代が教えてくれたこと
マニラ新興エリアのプレセール購入で学んだ「現地法律の壁」
私はフィリピン・オルティガスエリアでプレセールコンドミニアムを購入しています。契約から竣工まで約3〜4年かかるプレセールは、竣工後に購入するよりも価格が低い段階で取得できる可能性がある点が魅力とされています。実際に私が契約した時点の価格は、周辺の竣工済み物件と比較して2〜3割程度低い水準でした。
ただし、フィリピンは外国人が土地を単独所有できないという法的制約があります。コンドミニアムの場合、外国人名義保有は建物全体の40%以内という上限も存在します。私は宅建士として日本の不動産取引には精通していますが、フィリピンの物件に日本の宅建業法は適用されません。海外不動産は「現地の法律と日本の法律が全く異なる別物」という認識が出発点です。為替リスク（ペソ/円・ドル/円）も常に意識しており、この点については専門家への相談を強くお勧めします。
保険代理店時代の富裕層相談で見た「投資永住権の誤解」
総合保険代理店に勤めていた3年間で、年収3,000万円以上の個人事業主や中小企業オーナーから投資移住に関する相談を多数受けました。そこで気づいたのは「永住権を取れば日本の税金がなくなる」という誤解が非常に多いという事実です。日本の税務上の居住者要件を満たしているかどうかは、住民票の移動だけで決まるものではありません。
国税庁の基準では、国内に「住所」があるかどうかは生活の本拠地で判断されます。海外の永住権を取得しても、家族が日本に住み続け、事業の中心が日本にある状態では、税務上の非居住者にはなれないケースが多いのです。保険代理店時代に私が顧客に伝え続けたのは「永住権取得と税務上の居住地変更は全く別の話」という点です。AFPとして税制の基礎知識はありますが、個別の税務判断は必ず税理士・税務の専門家に相談してください。
欧州ゴールデンビザ3国比較：ポルトガル・マルタ・ギリシャの実態
ポルトガルゴールデンビザ：2024年改正後の現実
ポルトガルのゴールデンビザは長年、欧州永住権への入口として人気がありました。しかし2023〜2024年にかけて住宅不動産投資ルートが廃止され、現在の主流ルートはファンド投資（50万ユーロ以上）と芸術・文化遺産支援（25万ユーロ以上）に絞られています。私が接した事例では、ファンド投資ルートで申請後に承認まで18〜24ヶ月かかったケースが複数ありました。
ポルトガルは年間7日以上の滞在で更新要件を満たせるとされており（制度変更に注意）、申請から5年後にEU永住権を申請できる可能性がある点が引き続き評価されています。ただしファンドの元本保証はなく、投資リスクを十分に理解した上で検討する必要があります。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点
マルタとギリシャ：コストと取得スピードの違い
マルタの永住権プログラム（MRVP）は寄付型の要素が強く、申請から承認まで4〜6ヶ月程度と比較的スピーディーな事例が報告されています。寄付額はマルタ南部・中部が6万ユーロ、その他が10万ユーロが基本ラインで、これに不動産賃借か購入が加わります。永住権は取得後も維持費用が継続的に発生する点を見落としてはなりません。
ギリシャのゴールデンビザは不動産購入25万ユーロ（アテネ等の特定エリアは50万ユーロに引き上げ）から申請できる制度で、欧州主要国の中では投資額が比較的低い水準です。2023年に一部エリアの最低投資額が引き上げられており、制度の変動リスクは常に念頭に置くべきです。欧州3カ国を比較した時、「どの国に住みたいか」よりも「その国の制度が自分のライフプランと合っているか」が判断の軸になると私は考えています。
カリブCBI型2事例の検証：セントキッツとドミニカ国の実態
セントキッツ・ネービス：パスポートの使い勝手と費用対効果
セントキッツ・ネービスのCBIプログラムは、世界でも歴史のある市民権投資制度の一つです。寄付型は独身申請で20〜25万米ドル程度が目安とされており（家族追加で増額）、承認から6〜12ヶ月でパスポートを取得できる事例が多いとされています。セントキッツのパスポートは140カ国以上へのビザなし渡航が可能とされていますが、渡航先は年によって変化するため最新情報の確認が必要です。
CBI型は「永住権」ではなく「市民権（パスポート）取得」が目的である点を明確に理解しておく必要があります。日本は二重国籍を法律上認めていないため、セントキッツの市民権を取得すると日本国籍を失う可能性があります。この点は法務省・専門の弁護士に必ず事前確認してください。保険代理店時代にこの制度に興味を持つ顧客と話した際も、最初に国籍問題を伝えると「それは知らなかった」という反応が大半でした。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点
ドミニカ国：低コストCBIの現実と注意点
ドミニカ国（カリブ海のコモンウェルス・オブ・ドミニカ。メキシコ側のドミニカ共和国とは別の国）のCBIは、独身申請で寄付10万米ドル程度からという比較的低いコストで市民権を取得できる事例があります。プログラムの存続リスクや国際的な税務透明性への対応（OECD等の圧力）については、継続的なモニタリングが必要です。
カリブ2カ国の事例を通じて見えてくるのは「低コストの制度ほど将来的な変更リスクが高い」という傾向です。私自身、フィリピンの不動産取得時に「この国の制度は5年後にどうなっているか」を常に意識しました。海外の資産・身分にかかわる制度は、取得後も情報のアップデートを怠らないことが重要です。また、海外送金や取得に伴う税務申告については、国によってルールが大きく異なるため、必ず日本の税理士および現地の専門家に相談することをお勧めします。
まとめと判断軸5つ：2030年計画で投資永住権を選ぶための基準
投資永住権を検討する際の5つの判断軸
- 判断軸①：税務上の居住地変更と永住権取得を切り離して考える――永住権を取得しても、日本の税務上の居住者要件を満たし続ける限り、日本で課税される可能性があります。専門の税理士への相談は取得前に必ず行ってください。
- 判断軸②：制度の変更リスクを「取得後5〜10年」のスパンで評価する――ポルトガルの不動産ルート廃止やマレーシアMM2Hの要件引き上げが示すように、制度は変わります。取得後の維持要件まで含めたコスト試算が必要です。
- 判断軸③：「滞在義務の有無」を自分のライフスタイルと照合する――滞在義務がゆるい制度（ドバイゴールデンビザ等）は取得しやすい反面、税務上の居住地変更に活用しにくい場合があります。目的に応じた選択が重要です。
- 判断軸④：為替リスクと投資元本のリスクを定量的に見積もる――投資額が外貨建てである以上、円高局面では実質的な投資コストが増加します。私はフィリピン物件購入時も為替変動シナリオを複数ケース試算しました。
- 判断軸⑤：日本国籍の維持可否を弁護士に確認してから動く――CBI型（市民権取得）はとりわけ慎重な確認が必要です。永住権（居住権）型であれば国籍への影響は通常ありませんが、個別事情によるため専門家確認を怠らないでください。
2030年移住計画を持つあなたへ：今すぐできる最初の一歩
私自身、アジア圏への移住を2030年前後の計画として持ちながら、現在は都内でインバウンド民泊事業を運営しています。フィリピンの物件を保有し、ハワイのタイムシェアを運用してきた経験から言えるのは「海外の資産・身分は、取得してから管理する時間とコストが本体だ」ということです。取得時の投資額だけでなく、維持・更新・税務申告・現地法律の変更追跡という継続コストを事前に見積もることが、投資永住権を有効活用できるかどうかの分岐点になります。
投資永住権の事例比較として7カ国を見てきましたが、「どの国が優れているか」という問いには答えがありません。あなたのライフプラン・資産規模・家族構成・税務状況によって、有力な選択肢は変わります。まずは自分の目的を言語化し、信頼できる専門家チーム（税理士・弁護士・現地エージェント）を揃えることから始めてください。ドバイでの法人設立や移住サポートを検討されている方には、以下のサービスが参考になります。個人差がありますので、ご自身の状況に合わせてご活用ください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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