東南アジア不動産の賃貸需要ランキング|宅建士が5カ国検証した実録

東南アジア不動産の賃貸需要ランキングを知りたいなら、表面利回りだけで比べるのは危険です。私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピン・オルティガスのプレセールコンドミニアムを実際に保有しながら、タイ・マレーシア・ベトナム・インドネシアの5カ国を現地視点で検証してきました。この記事では、空室率・賃貸需要の強さ・出口戦略の3軸を軸に、実録として解説します。なお海外不動産は為替リスク・現地法律・税務の問題が日本の宅建業法とは大きく異なります。必ず専門家への相談をあわせてご検討ください。

東南アジア不動産の賃貸需要ランキングを読む前提条件

「表面利回り」と「実質稼働率」は別物だと理解する

東南アジアの不動産ポータルサイトが掲載する利回りは、ほぼすべて「表面利回り」です。管理費・固定資産税相当・空室損失を差し引いた実質利回りは、表面から2〜3%ポイント低くなるのが一般的です。私が保険代理店時代に富裕層の相談を多数受けた経験でも、「利回り8%で購入したのに手残りが5%を下回った」という事例は珍しくありませんでした。

さらに重要なのが「実質稼働率」です。コンドミニアムが多数供給されているエリアでは、表面上の需要は強くても空室率が20〜30%に達する都市もあります。ランキングを判断する際は、稼働率・管理体制・賃借人の属性（外国人駐在員か地元民か）を必ずセットで確認してください。

日本の宅建業法は海外不動産に適用されない

私は現役の宅地建物取引士ですが、日本の宅建業法の保護は国内不動産にのみ適用されます。海外不動産の購入では重要事項説明の義務が業者に課されず、手付金保全措置も存在しない場合がほとんどです。これは投資家にとって大きなリスク要因です。

加えて、海外送金・現地税務・相続手続きは国によって大きく異なります。フィリピンならキャピタルゲイン税6%・不動産譲渡税0.5%などがあり、タイではコンドミニアム法による外国人保有比率49%規制があります。こうした制度面の確認を怠ると、出口で大きな損失を被る可能性があります。購入前に現地弁護士・税理士への相談を強くお勧めします。

フィリピン・オルティガス保有実例から読む賃貸需要の実態

プレセールで約3,500万円相当を購入した時の判断基準

私がフィリピンのオルティガスエリアでプレセールコンドミニアムを購入を決めた時、最も重視したのは「外国人駐在員とBPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）従事者による安定した賃貸需要」でした。オルティガスはBGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）と並ぶマニラ首都圏の新興ビジネスエリアで、フィリピン国内のBPO産業は2024年時点で従業員数150万人超と言われています。

購入価格は日本円換算でおよそ3,500万円前後。プレセール段階での購入だったため、完成後の市場価格との差益（キャピタルゲイン）と賃料収入の両方を見込んでいます。ただし為替リスクはフィリピンペソ建てと日本円換算の両面で発生します。実際にペソが円に対して変動した局面では、円ベースの収益が大きく揺れました。為替リスクは計画段階から織り込むべき変数です。

オルティガスの空室率と賃借人属性を現地で確認した結果

現地の管理会社とやり取りした情報では、オルティガス周辺の中級グレードコンドミニアムの空室率は概ね10〜15%程度とされています。一方、供給が急増している低グレードユニットでは20%超のエリアも存在します。同じ「オルティガス」という地名でも、棟のグレード・管理水準・竣工年次によって稼働率は大きく異なります。

賃借人の属性は外国人駐在員と高所得フィリピン人が中心で、月額賃料は30〜60㎡の1LDK相当で3万〜6万ペソ（2024年レート換算でおよそ6万〜12万円）が相場帯です。表面利回りに換算すると5〜7%前後が現実的なラインで、管理費・税負担を差し引いた実質利回りは3〜5%程度と見積もっています。個人の物件状況・管理体制・為替水準によって結果は変わります。あくまで私の事例であり、同等の成果を保証するものではありません。

タイ・マレーシアの賃貸需要比較と東南アジア空室率の実態

タイ・バンコクのコンドミニアム市場は供給過剰局面にある

タイの賃貸需要、特にバンコクのコンドミニアム市場は、2019年以降の供給過剰と新型コロナウイルスによる外国人駐在員の減少が重なり、空室率が一時的に30%を超えたエリアも報告されています。外国人が保有できるのはコンドミニアム全体の49%以内というコンドミニアム法の制限もあり、人気エリアほど外国人枠の奪い合いが起きています。

一方でチェンマイなどの地方都市では、ノマドワーカーや長期滞在者向けの小規模賃貸需要が堅調です。バンコク中心部の高級コンドミニアムは依然として外国人駐在員向け需要があるものの、表面利回り4〜5%に対して実質は2〜3%台という声も現地エージェントから聞いています。タイ賃貸需要を評価する際は、エリアと賃借人ターゲットを絞り込む必要があります。

マレーシアはMM2Hビザ制度改定が需要に与えた影響に注意

マレーシアはMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）ビザの条件が2021年に大幅に厳格化され、長期滞在外国人の流入が一時的に鈍化しました。クアラルンプールのモントキアラやAMPANG地区は外国人駐在員向け賃貸需要が高いものの、供給も多く、空室率は物件によって差が大きいのが実態です。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

マレーシアは外国人向け不動産購入最低価格規制（州によって異なるが概ね100万リンギット以上）があるため、投資できる物件の価格帯が自動的に絞られます。2024年レートで100万リンギットはおよそ3,000万円前後。フィリピンと比較すると参入価格が高め、かつ賃貸需要の伸びは緩やかという印象を持っています。海外不動産利回りの観点では、マレーシアはリスク対リターンの計算を慎重に行う必要があります。

ベトナム・インドネシア検証|新興市場の賃貸需要を正しく読む

ベトナムは外国人の不動産所有権に50年の期限がある

ベトナムはホーチミン・ハノイを中心に経済成長が著しく、外国人駐在員・観光客向けの賃貸需要は高い水準にあります。ただしベトナムの不動産法では、外国人が所有できるのは「使用権」であり、その期限は50年（更新可）という制限があります。「所有」と「使用権」の差は出口戦略に直結するため、売却時の権利関係を事前に弁護士と確認することが不可欠です。

また外国人が購入できるコンドミニアムユニットは、棟全体の30%以内という制限もあります。ホーチミンのビンタン区・ビンチャン区などの新興エリアは供給が急増しており、短期的な空室リスクは無視できません。ベトナムの賃貸需要の強さは認めつつも、法的制約と供給過剰リスクはセットで評価することが必要です。

インドネシアは外国人に「所有権」が認められない構造的問題がある

インドネシアは2,700以上の島々からなる国土を持ち、バリ島・ジャカルタの賃貸需要は観光・ビジネス双方から根強いものがあります。しかし外国人は原則としてインドネシア国内の土地・建物の「所有権（Hak Milik）」を持てません。「Hak Pakai（使用権）」や現地法人・ノミニー契約を経由した手法が取られることがありますが、法的グレーゾーンが存在し、トラブル事例も報告されています。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸

私が保険代理店時代に富裕層の相談を受けた中でも、インドネシア不動産で権利関係のトラブルに巻き込まれたケースがありました。表面上の利回りが高く見えても、権利保全コストと出口の困難さを加味すると実質的なリターンが大きく目減りします。インドネシア不動産を検討する場合は、現地弁護士・信頼できる日系コンサルタントとの連携が必須です。個人差があり、専門家への相談を推奨します。

5カ国ランキングと7つの判断軸|まとめと次のアクション

東南アジア不動産賃貸需要ランキング：5カ国7軸評価

• 1位：フィリピン／BPO産業・外国人駐在員需要が安定。オルティガス・BGCは実質利回り3〜5%程度が見込まれる。外国人所有権（コンドミニアムのみ）が比較的明確。為替リスク・管理コストは要注意。
• 2位：マレーシア／法整備が整い外国人所有権が安定。ただし購入最低価格規制と供給過剰が課題。MM2Hビザ改定の影響を注視する必要あり。
• 3位：タイ／バンコク中心部は需要あるが供給過剰。コンドミニアム法の外国人49%枠制限を確認。チェンマイ等は長期滞在需要が堅調。タイ賃貸需要はエリア選定が勝負。
• 4位：ベトナム／経済成長に伴う需要拡大は期待できる。ただし50年使用権・外国人30%枠・供給増加がリスク要因。法的リスクを正確に理解した上での参入が前提。
• 5位：インドネシア／観光・ビジネス需要は存在するが外国人所有権の構造的問題が大きい。法的グレーゾーンを許容できる高度なリスク管理が求められる。東南アジア空室率・権利リスク双方の観点で最もハードルが高い。

判断軸は①外国人所有権の明確さ、②実質空室率、③賃借人の属性・安定性、④出口（売却）の流動性、⑤為替リスクの許容範囲、⑥現地税務コスト、⑦管理会社の信頼性の7点です。この7軸を自分のポートフォリオと照らし合わせることで、ランキングの読み方が変わります。

海外不動産で損をしないための次のアクション

私がフィリピン・オルティガスの物件を購入する前に必ず行ったのは、現地弁護士によるデューデリジェンスと、日本側の税理士への事前相談です。海外不動産は日本の宅建業法の保護外であり、現地ルールを自分で理解しにいく姿勢がなければ、高い授業料を払うことになります。

また、将来的にアジア圏への移住を計画している立場から言えば、賃貸需要の強さは「今の市場」だけでなく「5〜10年後のエリア開発計画」も含めて評価すべきです。一つの物件・一つの国に集中させず、リスク分散の発想を持つことが海外不動産投資を長く続けるための基本姿勢だと考えています。なお本記事の内容は情報提供を目的としており、特定の投資を推奨するものではありません。海外不動産の購入にあたっては現地弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーへの相談を必ず行ってください。個人差があります。

海外不動産に関してすでに購入済みで、トラブルや権利関係の不安を抱えている方には、一般社団法人が提供する公平な立場での相談窓口を活用することも選択肢の一つです。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会