フィリピン シミュレーション｜宅建士が7軸で検証した試算法

フィリピン不動産のシミュレーションで「想定と全然違った」という声を、資産相談の現場で何度も聞いてきました。私はAFP・宅建士として、マニラ首都圏のオルティガス地区でプレセールコンドミニアムを保有しています。今回は、私自身が実際に使った7軸の試算フレームと、見落として痛感した2つの落とし穴を実体験ベースで公開します。

フィリピン シミュレーションの全体像と7軸の構造

なぜ「単純利回り計算」では足りないのか

海外不動産シミュレーションの落とし穴は、日本の投資用不動産と同じ感覚で「年間家賃÷購入価格＝利回り」と計算してしまうことです。フィリピン不動産投資では、この計算式に少なくとも6つの調整項目が加わります。

プレセール物件の場合、竣工まで家賃収入はゼロです。私のオルティガス物件は2029年竣工予定で、購入からおよそ5年間は収入が発生しません。その間にもローン分割払い（いわゆるインハウスローン）の支払いが続くため、キャッシュフローの設計が日本の物件とは根本的に異なります。

単純利回りだけ見て判断するのは危険です。私が保険代理店勤務時代に富裕層の相談を多数担当した経験から言うと、海外不動産で想定外の損失を抱えた方の多くが、この「竣工前コスト」と「送金コスト」を無視していました。

7軸の全体マップ

私がオルティガスの物件を保有する際に実際に作成した試算シートは、以下の7軸で構成されています。

• ①想定賃料と空室率
• ②為替変動（PHP/JPY）と送金コスト
• ③フィリピン国内税（拡大源泉徴収税・不動産税）
• ④日本側の確定申告と外国税額控除
• ⑤管理委託費と修繕積立
• ⑥プレセール期間中の分割払い総額と機会費用
• ⑦出口戦略（売却時のキャピタルゲイン税・譲渡益）

この7軸を順番に数値化していくことで、「見た目利回り8%」が「実質手残り3%台」に変わる理由が明確になります。各軸の詳細は後続セクションで解説しますが、まず私自身のプレセール購入体験から話を始めます。

プレセール購入の実体験と試算：オルティガス物件を約3,500万円で押さえるまで

購入を決めたプロセスと分割払いの実態

私がオルティガスのプレセールコンドミニアムを購入したのは、現地デベロッパーの説明会に参加したことがきっかけでした。提示された「グロス表面利回り約7〜8%」という数字は確かに魅力的でしたが、AFP資格を持つ私はすぐに「ネット利回りはいくらか」を計算し始めました。

物件価格は日本円換算でおよそ3,500万円（当時レート換算）。フィリピンのインハウスローンは、通常5〜10年の分割払いで金利は年利0〜数%台のゼロ金利プロモーションが設定されているケースもありますが、私の契約では最初の2年間がゼロ金利、以降は年利6%台という条件でした。この金利が試算に大きく響きます。

宅建士として国内不動産の重要事項説明業務に携わってきた経験から、契約書の精査は自分でも行いましたが、フィリピンの契約書は日本の宅建業法とは全く異なる法律体系で作られています。現地の弁護士（フィリピン弁護士資格保有者）への確認は省略せず、費用は約15万円かかりました。この法務費用も試算に組み込む必要があります。

私が竣工前5年間のキャッシュフロー試算で気づいたこと

竣工予定は2029年。つまり購入時点から数えて約5年間、賃料収入はゼロです。その間の分割払い総額を試算すると、月額換算でおよそ8万〜12万円の支出が続きます（為替レートにより変動）。5年間の総支払額は軽く500万円を超えます。

この「竣工前コスト」を含めた実質取得原価は、表面価格より15〜20%高くなる計算です。利回りの分母を「実質取得原価」に置き換えると、グロス利回り7%台の物件でも実質ネット利回りは4%前後に落ちる可能性があります。

もちろん、プレセール特有のメリットもあります。竣工時に物件価格が上昇している可能性があり、その含み益がキャピタルゲインとして期待される点は、フィリピン不動産投資の魅力の一つです。ただし価格上昇は保証されるものではなく、市場環境・デベロッパーの財務状況・フィリピン経済の動向に左右されます。為替リスクも常に存在します。

家賃と空室率：現実的な数字の設定方法

オルティガスの賃料相場と空室率の実態

オルティガス地区は、BGC（ボニファシオ・グローバルシティ）やマカティと並ぶマニラ首都圏の主要ビジネスエリアです。外資系企業のオフィスが集中し、外国人駐在員や現地中間層の需要が一定数見込まれます。

ワンベッドルーム（30〜40㎡）の月額賃料は、2024年時点でおよそ3〜5万ペソ（日本円換算で約8,000〜14,000円程度、レートにより変動）が一般的な目安です。ただし物件のグレード・竣工年・管理状態・フロア・眺望によって大きく幅があります。私は現地の管理会社から定期的にレポートを取得し、同エリアの新着賃料案件と比較しながら想定賃料を保守的に設定しています。

空室率については、楽観的なシミュレーションで「空室率5%」と設定している資料を目にすることがありますが、現実的には10〜20%の空室期間を見込むべきです。入居者の退去後に次の入居者が決まるまでの1〜3ヶ月は収入ゼロになります。私のシミュレーションでは空室率15%をベースケースとしています。

利回り計算：グロスとネットの差を数値化する

利回り計算の手順を具体的に示します。仮に月額賃料を4万ペソ（約11,000円換算）、年間収入を48万ペソ（約132,000円）とします。ここから以下のコストを差し引くとネット賃料収入が算出されます。

• 管理委託費：賃料の8〜12%（約4,800〜5,760ペソ/月）
• コンドミニアム管理費（Association Dues）：月額2,000〜5,000ペソ程度
• 不動産税（Real Property Tax）：年間で物件価格の約1〜2%
• フィリピン側の賃料所得税（拡大源泉徴収税）：賃料の5%（個人賃貸の場合）

これらを差し引くと、年間ネット収入は年間グロス収入の55〜65%程度になるのが現実的な試算です。グロス利回り7%の物件であれば、ネット利回りは実質3.8〜4.5%程度になる計算です。セブ オフィス需要推移7年実録|宅建士が現地視察で精査した賃料動向2026

為替変動・送金コスト・税金の試算：見落としやすい3軸

PHP/JPY為替リスクと送金コストの具体的な影響

フィリピン不動産投資における為替リスクは、日本人投資家が特に注意すべき要素です。PHP（フィリピンペソ）は過去10年で1ペソ＝2.2円〜2.8円程度の範囲で推移していますが、為替変動次第では円建てのネット利回りが数ポイント変動します。

たとえば1ペソ＝2.8円の時に計算したシミュレーションが、1ペソ＝2.3円になると円換算の賃料収入は約18%減少します。これはネット利回り4%台の物件であれば、実質利回りがほぼゼロに近づくことを意味します。為替リスクは「リスク要因の一つ」として必ず試算に織り込んでください。

送金コストも無視できません。フィリピンから日本への国際送金には、送金手数料のほかに中間銀行手数料（コルレス費用）が発生します。送金ごとに3,000〜5,000円程度のコストが発生するケースが多く、少額を毎月送金するよりも半年〜年1回まとめて送金する方がコスト効率が高くなります。なお、送金方法や手数料は金融機関・送金サービスによって異なりますので、最新情報は専門家または各機関に確認してください。

税金の二重課税リスクと外国税額控除の仕組み

フィリピンで得た賃料所得は、日本の居住者（日本に住んでいる場合）であれば日本の確定申告でも申告義務があります。これがいわゆる「二重課税」の問題です。ただし日本とフィリピンの間には租税条約が締結されており、フィリピンで納付した税額を日本の所得税・住民税から控除できる「外国税額控除」の仕組みがあります。

ただし外国税額控除には上限があり、全額控除できるとは限りません。また、フィリピン側の課税ルールと日本側の課税ルールが異なるため、実際の税負担額はケースバイケースです。私は毎年、日本の税理士にフィリピン物件の申告を依頼しています。海外不動産の税務は「国によって異なります」という前提で、必ず税務の専門家への相談を強くお勧めします。セブ不動産プレセール購入術|宅建士が5判断軸で実践

管理費・修繕積立・私が見落とした2つの落とし穴：まとめとCTA

7軸シミュレーションの要点整理

• プレセール物件は竣工前の分割払い期間中のキャッシュフローを必ず試算に含める
• 空室率は楽観的な5%ではなく、保守的な10〜20%をベースケースに設定する
• 管理費・管理委託費・不動産税を差し引いたネット利回りはグロスの55〜65%になりやすい
• PHP/JPY為替変動は年間利回りを数ポイント変動させるリスク要因として織り込む
• フィリピンと日本の二重課税は外国税額控除で一部軽減できるが、専門家確認が前提
• 法務費用（現地弁護士費用）・送金コスト・会計費用などの「見えない固定費」を取得原価に加算する
• 出口戦略（売却時のキャピタルゲイン税6%・書類取得費用）も試算に含めること

私が見落とした2つの落とし穴と、あなたへのアドバイス

私が実際に見落としていた点が2つあります。1つ目は「Association Dues（管理費）の値上がり」です。私の物件では竣工後の管理費が当初の説明資料より約30%高い水準でスタートしました。フィリピンのコンドミニアムは管理組合の運営次第で管理費が変動するため、試算時は「現在の管理費×1.3〜1.5倍」を最悪ケースとして想定しておくべきでした。

2つ目は「竣工時の追加費用」です。フィリピンのプレセールでは、竣工時に移転登記費用・公証人費用・電気・水道の初期工事費などが別途発生します。私の場合、この竣工時諸費用が合計で約30万〜40万円かかりました。購入時の試算には含めていなかったため、資金計画を組み直す必要が生じました。

海外不動産シミュレーションは「最悪ケースでも耐えられるか」を基準に作ることが重要です。収益が見込まれる投資であっても、為替・空室・管理コストの三重のストレスが重なった場合に資金ショートしないか、必ず確認してください。個人差はありますが、私のような実務経験者でも見落としが起きます。事前の専門家相談は省略しない方が賢明です。

フィリピン不動産のプレセール投資を検討しているなら、シミュレーションの前に現地法律・税務・管理会社選定の3点について専門家に相談することをお勧めします。以下のリンクから事前相談の窓口を確認してみてください。

フィリピン不動産プレセール投資の事前相談