コンドミニアム購入のやり方|宅建士が7手順で実践【2027】

「海外コンドミニアムの購入、やり方がまったくわからない」という声を、資産相談の現場で何度も聞いてきました。私はAFP・宅建士として、フィリピン・オルティガスで約3500万円のプレセールコンドミニアムを実際に取得しています。この記事では、私自身が踏んだ7手順と、途中で経験した3つの失敗を包み隠さず公開します。

海外コンドミニアム購入の全体像——日本の不動産取引とどこが違うか

日本の宅建業法が「適用されない」という事実を最初に理解する

私は宅建士の資格を持っていますが、フィリピン不動産の購入手続きに日本の宅建業法は適用されません。これは多くの日本人投資家が見落とす点です。日本国内で不動産売買を行う場合は宅建業者が重要事項説明を義務として行いますが、フィリピンをはじめとする海外不動産は現地の法律が適用されます。フィリピンではHLURB（現DHSUD）という政府機関が開発業者を監督しており、日本とは制度の枠組みが根本から異なります。

この「法律の管轄が違う」という認識を持てるかどうかで、契約書の読み方や交渉スタンスが大きく変わります。私が保険代理店で富裕層の資産相談を担当していた頃、「日本の感覚で契約してトラブルになった」という事例を複数見ています。まず全体像をつかむことが、コンドミニアム購入のやり方で最初に踏むべきステップです。

購入から引渡しまでの7手順——プレセールの場合

海外コンドミニアム購入の流れは、国内とは時間軸が大きく異なります。特にプレセール（建設前売買）は、竣工まで3〜5年かかるケースが標準的です。私がオルティガスのプロジェクトで実際に経験した7手順を整理すると、以下のようになります。

• ① 投資目的と予算の明確化（キャピタルゲイン狙いか賃貸運用かを先に決める）
• ② デベロッパーと物件の調査・比較（DHSUDライセンスの確認を含む）
• ③ 予約申込と予約金（Reservation Fee）の支払い
• ④ 契約書（Contract to Sell）の精査と署名
• ⑤ 頭金の分割支払いと海外送金
• ⑥ 竣工・引渡し前の現地確認
• ⑦ 名義登録（TCT/CCT）と賃貸管理の開始

各手順に具体的な注意点があります。以降のセクションで順を追って解説します。

私がフィリピン・オルティガスで3500万円の物件を買った時の実話

予約から契約書署名まで——私が見落としかけた3つのリスク

2020年代初頭、私はマニラの新興ビジネスエリアに位置するコンドミニアムのプレセールに参加しました。当時の為替レートと現地価格を合算すると、総取得コストは約3500万円です。予約金はおよそ5万円相当のペソ建てで、この時点では「まだ考える余地がある」段階です。

しかし、Contract to Sellに署名する段階で私は3つの条項に引っかかりました。一つ目は「Turnover Date」の定義が曖昧で、遅延ペナルティの上限が低かったこと。二つ目は「Foreign Buyer」として適用される管理費の計算式が別途定められており、年間コストが想定より高くなる可能性があったこと。三つ目は「Cancellation Clause」で、購入者側からの解約時に既払い金の30%が没収される条件になっていた点です。私は宅建士として契約書精査の習慣があったため、現地弁護士を介して条項の修正交渉を行いました。修正に応じてもらえなかった箇所については、自分のリスク許容範囲内かどうかを数値で検証した上で最終判断しています。

海外送金の手順と「気づかなかった手数料」の話

頭金の分割払いはプレセール期間中に20〜30回に分けて行うのが一般的です。私の物件は24回払いで、一回あたりの送金額はおよそ50〜80万円のペソ建て換算でした。日本の銀行から海外送金を行う際、SWIFT手数料は一回につき3000〜5000円程度かかりますが、それとは別に中継銀行手数料（コレスポンデント手数料）が受取側で差し引かれるケースがあります。

私が最初の送金で気づいたのは、送金額と着金額のズレです。金額にして数百ペソ〜数千ペソの差異でしたが、複数回繰り返せば無視できません。その後は送金方法を見直し、受取側の手数料体系が明確なルートに切り替えました。海外送金の手順は「金額が正確に届く経路を事前に確認する」ことが前提です。なお、海外送金に関連する税務処理は日本とフィリピンで課税ルールが異なりますので、必ず税理士等の専門家に相談することを強く勧めます。

契約書チェック7項目——宅建士が実際に使ったリスト

フィリピン不動産のContract to Sellで必ず確認すべき条項

私が契約書精査の際に使うチェック項目は7つです。国内の重要事項説明書の確認習慣をベースに、フィリピン不動産特有のリスクを加えています。

• ① Turnover Dateと遅延時のペナルティ条件
• ② キャンセレーション条項（没収率と条件）
• ③ 管理費（HOA Dues）の算定根拠と改定ルール
• ④ 外国人所有制限（Condominium Act上限40%）の遵守確認
• ⑤ 支払いスケジュールと通貨（ペソ建てかドル建てか）
• ⑥ 名義変更（Deed of Assignment）の可否と手数料
• ⑦ 紛争解決の管轄（フィリピン裁判所かADRか）

特に④のCondominium Act規定は重要です。フィリピンでは外国人が区分所有できる割合は建物全体の40%未満に制限されています。デベロッパーがこの上限に近づいている場合、外国人への販売が停止されるリスクがあります。私が購入した物件では事前にデベロッパーに外国人比率を確認しました。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

プレセール契約特有のリスクと為替変動の考え方

プレセール契約は「完成前の物件を買う」という性質上、完成リスクを購入者が一部負います。デベロッパーが倒産・プロジェクト中止となるケースは、フィリピンでも過去に発生しています。DHSUDへの登録状況や既存プロジェクトの完工実績を確認することが、デベロッパー選定の基本です。

また、私の物件はペソ建て契約ですが、送金元は日本円です。円安が進んだ局面では実質的な取得コストが上昇します。購入決定時の為替レートと、複数年にわたる送金期間中の為替変動リスクを試算してから契約に入ることが大切です。「為替リスクがない」という説明を受けた場合は、その根拠を必ず確認してください。為替リスクはゼロにはなりません。

引渡し後の管理と賃貸運用——竣工してからが本番

現地管理会社の選び方と賃貸収益の現実

私の物件は現在、現地の管理会社を通じて賃貸運用しています。マニラ都市圏のコンドミニアム賃貸利回りは、エリアや物件グレードによって年率4〜7%程度が見込まれるケースがあります（個人差があります）。ただし管理費・修繕積立金・固定資産税相当（Real Property Tax）・管理会社手数料を差し引いた手取りベースで計算すると、表面利回りより2〜3%程度低くなることが一般的です。

管理会社を選ぶ際に私が重視したのは、日本語対応の有無よりも「月次レポートの透明性」と「空室時の対応スピード」です。日本語が通じても、実態把握が遅れては運用の精度が落ちます。現地での口座開設や賃貸収益の本国送金に関する手続きも、税務上の申告と連動させる必要があります。日本の居住者は海外所得も原則として日本で確定申告が必要です。この点は税理士への相談を推奨します。

名義登録（CCT）の取得と売却・出口戦略の考え方

フィリピンのコンドミニアムは区分所有証書であるCCT（Condominium Certificate of Title）が最終的な権利証となります。引渡し後にデベロッパーからCCTを取得するまでに、登録諸税（Transfer Tax・Documentary Stamp Tax・Registration Fee）がかかります。私の物件では物件価格のおよそ3〜4%相当が諸費用として発生しました。

売却時はキャピタルゲイン税（Capital Gains Tax：原則6%）と流通税（Documentary Stamp Tax：1.5%）がかかります。出口戦略を考える際は、売却益から税コストを差し引いた実手取りで収益性を評価してください。「値上がり益が出た」と喜んでから税コストに驚くケースを、私は相談現場で何度も見てきました。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ：コンドミニアム購入のやり方を7手順で振り返る

宅建士が押さえる「やって良かった」と「やらなければ良かった」

• 予算と目的を先に明確化したことで、物件選定がブレなかった
• Contract to Sellを現地弁護士と精査したことで、不利な条項を事前に把握できた
• 海外送金の経路を早期に最適化し、手数料の二重取りを回避できた
• デベロッパーの外国人保有比率を事前確認しており、法的上限リスクを回避した
• 一方、最初の送金で中継銀行手数料を見落とし、数回分の差異が発生した（失敗①）
• 竣工後の諸費用（登録税等）の試算が甘く、資金計画の修正が必要になった（失敗②）
• 管理会社の初期選定で実績確認が不十分だったため、途中で変更を余儀なくされた（失敗③）

次の一歩として検討する価値があること

海外コンドミニアムの購入は、やり方を正しく理解すれば日本人投資家にも取り組みやすい資産形成の手段の一つです。ただし為替リスク・現地法律・税務の複雑さは国内不動産より高く、専門家のサポートなしに進めることはお勧めしません。私自身、AFP・宅建士の知識があっても現地弁護士・税理士・管理会社という3者のネットワークなしには適切な運用は難しかったと感じています。

もし現在保有している不動産（国内外問わず）の価値や状況に不安を感じているなら、まず客観的な査定・相談から始めることが有効です。一般社団法人が提供する公平な立場での相談窓口を以下に紹介します。個人差はありますが、第三者の視点を入れることで見えてくる選択肢は確実に広がります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会