プレセールのメリットを実際の数字で確認したい方に向けて、私の体験から話を始めます。AFP・宅建士のChristopherです。私はフィリピン・オルティガスの新興エリアで約3,500万円のプレビルドコンドミニアムを契約しました。海外不動産は国内とは法制度も商慣習も大きく異なります。宅建士として両面を見てきた立場から、プレセール購入の7つのメリットと見落とせないリスクを実体験ベースで解説します。
プレセールとは何か｜海外不動産特有の仕組みを宅建士が解説
プレビルドとプレセールの違いをまず整理する
「プレセール」と「プレビルド」は日本の不動産取引には馴染みの薄い言葉です。簡単に言うと、建物が完成する前に購入契約を結ぶ仕組みです。フィリピンをはじめとするアジア圏の不動産市場では、これが標準的な販売手法として定着しています。
日本の「青田売り」に近い概念ですが、支払いスケジュールや売買契約の構造が大きく異なります。日本では宅建業法が厳格に規制していますが、海外不動産はその対象外です。つまり、日本国内で当たり前に保護されているルールが適用されない点を、購入前に必ず認識してください。
私が宅建士として特に強調したいのは、「完成済み物件と同じ感覚で契約してはいけない」という点です。現地の法律・デベロッパーの信頼性・売買契約書の内容を自分で精査するか、現地の弁護士に依頼することが不可欠です。
フィリピン・オルティガスがプレセール市場として注目される背景
フィリピンのオルティガスセンターは、マニラ首都圏の中でも急速に開発が進む商業・居住複合エリアです。BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）やマカティと並び、外資系企業やBPO産業が集積しています。
私が購入を決めた2022年当時、オルティガスエリアの新築コンドミニアムは1平米あたり約18万〜25万円相当のフィリピンペソ建てで販売されていました。完成予定は2027年で、工期約5年の典型的なプレビルド案件です。現地デベロッパーの財務状況と過去の竣工実績を確認した上で契約に進みました。
フィリピンのプレセール市場は、BPO業界の成長・OFW（海外出稼ぎ労働者）の送金需要・外国人の不動産需要といった複数の需要ドライバーが重なっているため、上昇傾向が続いています。ただし、為替リスク・政治リスク・完工リスクは常に存在します。この点は後述します。
私が3,500万円のフィリピンプレセールを契約した実体験
購入決断までのプロセスと確認した数字
私がオルティガスの物件を契約したのは、AFP資格取得後に本格的に海外資産分散を検討し始めた翌年のことです。大手生命保険会社と総合保険代理店で合計5年、個人事業主や富裕層の資産相談を担当してきた経験から、「円資産への集中リスク」を強く意識していました。
物件の総額は日本円換算で約3,500万円（フィリピンペソ建て）。プレセールの支払いスケジュールは、「予約金10%→工事進捗に応じた分割払い80%→残金10%（完成時）」という構成でした。この分割払い構造こそが、プレセール購入の資金効率の高さを生む仕組みです。私の場合、着工から約3年かけて総額の80%を支払う計画を立て、月あたりの資金負担を抑えることができました。
また、現地の提携弁護士にCTS（Contract to Sell：売買予約契約）の内容を精査してもらい、デベロッパーの過去3物件の竣工履歴も書面で確認しました。「信頼できるデベロッパーかどうか」はプレセール購入における最重要チェック項目です。
購入後に発生したトラブルと学んだこと
順調に見えた契約でしたが、購入後1年半が経過した頃、工事進捗の報告が数ヶ月途絶える時期がありました。新型コロナウイルスの影響による工期延長で、当初2026年予定の完成が2027年に延期されました。
この時に実感したのは、「海外不動産は日本の不動産と異なり、完工保証の仕組みが国内ほど整備されていない」という現実です。日本では住宅瑕疵担保履行法により、引渡し後10年の瑕疵担保責任や完成保証の制度がありますが、フィリピンにはその仕組みが同様の形で存在しません。
私は現地弁護士を通じてデベロッパーと交渉し、延期に伴うペナルティ条項の確認と補償内容の書面化を進めました。トラブルが発生した際に動ける「現地のつながり」を事前に作っておくことが、海外不動産投資において特に重要だと感じた経験です。
プレセールの7つのメリット｜完成済み物件と徹底比較
資金効率・選択肢・値上がり益の3本柱
プレセールのメリットを整理すると、以下の7点に集約されます。
- ① 分割払いによる資金負担の平準化：工期中に分割払いができるため、一括で大きな資金を用意する必要がありません。
- ② 完成前価格での購入：完成済み物件より一般的に15〜30%程度低い価格帯で購入できる可能性があります（デベロッパー・エリアによります）。
- ③ 竣工前の値上がり益が期待できる：工事進捗とともに物件価格が上昇する傾向があるため、完成前に転売（アサイン）で売却益を狙える場合があります。
- ④ 部屋・フロア・向きの選択肢が豊富：早期購入ほど選択肢が広く、眺望・採光・間取りの優良ユニットを確保しやすいです。
- ⑤ 新築設備・最新仕様が標準装備：既存の完成物件と違い、設備の劣化・修繕リスクが低い状態からスタートできます。
- ⑥ 外国人でも購入しやすい法制度：フィリピンは外国人がコンドミニアムの区分所有権を取得できる法律（RA4726）があり、比較的取り組みやすい環境です。
- ⑦ 円資産との分散効果：ペソ建て資産を保有することで、円安局面での資産価値の目減りリスクを一定程度ヘッジできる可能性があります。
ただし、②③はあくまで「期待値」であり、市況・為替・デベロッパーの状況によって変動します。私のケースでは、工期延長の影響で当初想定していたタイムラインより収益実現が後ろ倒しになっています。プレセールは「短期で確実に儲かる手法」ではなく、「中長期視点で資産分散を図る手法の一つ」として捉えることが重要です。
また、海外送金・税務については国によって課税ルールが異なります。日本居住者がフィリピン不動産から賃貸収入・売却益を得た場合、日本での確定申告が必要になる場合があります。必ず税理士や専門家にご相談ください。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版
完成済み物件にはないプレセール固有の戦略的優位性
完成済み物件と比較した際のプレセールの戦略的な強みは、「時間を資産として使える点」にあります。工期中の分割払い期間中、手元に残った資金を株式・ETF・米国REITなど他の資産運用に回せます。私自身、プレセール契約後の余剰資金を米国REITと銀地金の積み立てに振り向けました。
もう一つの強みは「アサイン転売」の可能性です。多くのフィリピンプレビルド案件では、完成前に売買契約上の権利を第三者に譲渡（アサイン）できます。竣工後の市場価格が上昇していれば、この段階で売却益を実現するという選択肢も考えられます。ただし、アサインには現地デベロッパーの承認・手数料・税務処理が伴いますので、事前に契約書の譲渡条項を確認してください。
私が直面した3つの注意点｜プレセールのリスクを宅建士視点で解説
工期延長・デベロッパー倒産・為替リスクの実態
プレセール最大のリスクは「完成しない可能性」です。私が経験した工期延長はまだ軽微なケースですが、フィリピンでは過去にデベロッパーが経営破綻し、購入者が資金を回収できなかった事例も存在します。
対策として私が実践したのは以下の3点です。第一に、デベロッパーの過去竣工実績を最低3件以上確認すること。第二に、CTS契約に「工期遅延ペナルティ」が明記されているかを確認すること。第三に、購入総額の10%以上をすぐに動かせる流動資産として手元に確保しておくことです。
為替リスクについても明確に言えます。私の物件はフィリピンペソ建てです。2022年の契約時から現在にかけて、円・ペソのレートは変動しています。円高になれば円換算の資産価値は目減りし、円安になれば逆に膨らみます。「為替リスクがない」海外不動産などありません。この点は個人差もありますが、必ずシナリオ別に資金計画を立てることをお勧めします。
日本の宅建業法が適用されない点と現地法律の理解
宅建士として改めて強調したいのは、海外不動産取引は日本の宅建業法の保護対象外という点です。国内では、宅建業者による重要事項説明・クーリングオフ制度・手付金保全措置などが法律で義務付けられています。しかし海外では、これらの保護が同等に存在するとは限りません。
フィリピンにはMACAEDA LAW（RA6552）という購入者保護法があり、一定期間分割払いを行った後に契約解除する場合の払戻しルールが定められています。ただし、適用条件・返還率は契約内容によって異なります。購入前に現地の資格を持つ弁護士（Philippine Bar Exam合格者）に契約書レビューを依頼することを強く推奨します。専門家への相談は費用以上の価値があります。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例
また、フィリピンの不動産取得税（Documentary Stamp Tax）・キャピタルゲイン税（Capital Gains Tax：6%）・VAT（Value Added Tax）など、日本とは異なる課税体系が存在します。日本側でも海外不動産に精通した税理士への相談が不可欠です。国によって課税ルールが異なりますので、個別に専門家へご確認ください。
プレセール購入の判断基準まとめ｜7つのメリットを最大化するために
プレセールが検討の価値がある人・慎重になるべき人
- 検討の価値がある人①：円資産集中リスクを分散したい資産形成中の方。特に30〜50代で中長期の運用期間を確保できる方。
- 検討の価値がある人②：一括購入の資金は用意できないが、分割払いで毎月の資金負担を管理したい方。
- 検討の価値がある人③：将来のアジア圏への移住・リタイアを視野に入れており、現地の生活基盤を早期に確保したい方。
- 慎重になるべき人①：流動性の高い資産（現金・株式）の保有比率が低く、資金を長期間固定することに耐えられない方。
- 慎重になるべき人②：為替・海外法律・現地の商慣習を自力で調査・管理するリソースが取れない方。
- 慎重になるべき人③：「短期間で確実に儲けたい」という目的でプレセールを検討している方（そのような確実性はありません）。
私自身は将来のアジア圏移住を視野に入れており、オルティガスの物件はその拠点候補の一つとして位置付けています。純粋な投資収益だけでなく、「使い道のある不動産」として保有する発想が、海外不動産のプレセールにおけるリスク許容度を高める一つの考え方です。個人差がありますので、ご自身の財務状況・ライフプランに照らして判断してください。
海外不動産トラブルへの備えと相談窓口
プレセール購入後に発生するトラブルは、工期延長・契約解除・デベロッパーとの交渉・日本帰国後の税務申告など多岐にわたります。私が経験したように、事前に「相談できる専門家ネットワーク」を確保しておくことが、損失を最小化する上で特に重要です。
海外不動産に関するトラブルや、購入前のセカンドオピニオンとして、公平な立場から査定・相談を提供している機関を活用することも選択肢の一つです。一般社団法人が運営する相談窓口であれば、特定のデベロッパーや販売会社に偏らない中立的な意見を得られる点が魅力です。
プレセールのメリットを最大化するためには、「買った後にどう管理するか」「トラブル時に誰に相談するか」を購入前から決めておくことが、長期的な資産形成において有効です。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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