海外プレセール デメリット7つ|宅建士がオルティガスで実感した実録2027

プレセール（プレビルド）のデメリットを、実際に物件を購入した立場から正直に話します。私はAFP・宅建士として海外不動産に関わってきましたが、フィリピン・オルティガスで約3,500万円相当のプレセールコンドミニアムを契約した今、完成予定の2029年に向けてリアルな課題に直面しています。この記事では、海外不動産・フィリピン不動産特有の落とし穴を7つに整理して解説します。

プレセールの基本的な仕組みと「魅力」の裏に潜むデメリット

プレビルドとは何か——低価格の理由と引き換えに背負うリスク

プレセール（プレビルド）とは、建物が完成する前の段階で売買契約を結ぶ不動産購入方式です。フィリピン不動産市場では特に普及しており、完成後の市場価格より15〜25%程度低い価格で取得できるケースが多いとされています。

ただし、この「割安感」は単純な恩恵ではありません。あなたが支払う頭金は、完成するかどうかまだ分からない建物に対して先払いしているお金です。完成まで3〜5年かかるケースも珍しくなく、その間に市場環境や開発計画が変わる可能性を、購入者側が丸ごと引き受ける構造になっています。

宅建士の立場から補足すると、日本国内の不動産取引では宅建業法による手付金保護や重要事項説明の義務があります。しかし海外不動産はこれらの規制対象外です。日本の消費者保護の「常識」が一切通用しないという前提で、プレセールには向き合う必要があります。

「値上がり期待」が前提になっている危うさ

プレセールの購入動機として「完成時の値上がり益」を期待する声をよく聞きます。確かにオルティガスをはじめとしたフィリピンの新興エリアでは、過去に竣工時点での含み益が出た事例も存在します。

しかし、これはあくまで過去の傾向に過ぎません。値上がりを「前提」として組み込んだ資金計画は危険です。プレセールのデメリットとして見落とされがちなのが、「値上がりしなかった場合の出口戦略がない」という点です。完成後に市場が軟化していれば、当初の購入価格を下回るリスクも十分あり得ます。為替変動も加わると、円換算での損失はさらに拡大する可能性があります。

私がオルティガスで体感した完成遅延と現地対応の実態

契約書に書いてある「完成予定日」は保証ではない

私がフィリピン・オルティガスのプレセールコンドミニアムを契約したのは数年前のことです。当初の完成予定は2027年でしたが、現在は2029年に変更されています。約2年の遅延です。これは私の物件だけの話ではなく、フィリピン不動産市場では完成遅延は「例外」ではなく「標準的なリスク」として認識されています。

契約書には完成予定日の記載がありますが、多くのフィリピンのデベロッパーは「Force Majeure（不可抗力）」条項を盛り込んでおり、天候・資材不足・行政手続きの遅れなどを理由に遅延を正当化できる仕組みになっています。実際に私のケースでも、現地デベロッパーからのアップデートメールは年に数回程度で、進捗の透明性は日本の建設現場とは比べ物にならないと感じています。

遅延中も管理費・ローンの支払いは続く——キャッシュフローの盲点

プレセールでは、完成前の支払いスケジュールは「頭金の分割払い」が中心となります。私の場合も、物件価格の約20〜30%を完成前に分割で支払う契約です。この期間中、物件から賃料収入はゼロです。

さらに完成が2年遅延すれば、その2年間は収益を生まない資産に資金を投じ続けることになります。手元資金に余裕がない状態でプレセールを複数抱えるのは、キャッシュフロー上の大きなリスクです。総合保険代理店に勤務していた頃、富裕層のお客様がプレセールを複数購入して資金繰りに苦労するケースを実際に目にしました。資産規模の大きい方でも、流動性管理を誤ると痛手を負うことを、身近で学んだ経験があります。

為替変動が利回りを根こそぎ削る仕組み

フィリピンペソと円の関係——10年で何が起きたか

フィリピン不動産の購入・運用はフィリピンペソ建てが基本です。2013年頃、1ペソ＝約2.3円前後だったレートは、2024年時点では1ペソ＝約2.6〜2.8円前後で推移しています。一見すると円安の恩恵を受けているように見えますが、為替は常に双方向に動きます。

重要なのは「売却・送金時のレート」です。完成後に売却または賃料を日本円に換えて受け取る際、為替が逆方向に動いていれば利回りは大幅に目減りします。また、海外送金には税務申告上の注意点があり、日本の居住者として確定申告が必要になるケースが大半です。この点は税務の専門家に相談することを強く推奨します。国によって課税ルールは異なりますので、購入前に必ず専門家に確認してください。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

為替ヘッジができない個人投資家の現実

機関投資家や大手不動産ファンドであれば為替ヘッジ手段を組み合わせることも可能ですが、個人投資家がフィリピン不動産の為替リスクを完全にカバーする手段は現実的には限られています。

私自身も、オルティガスの物件については「ペソ安が進んだ局面での売却は損」という状況を想定した上で、あくまで長期保有・現地賃貸運用を前提に組み立てています。為替リスクを受け入れた上で投資判断をすること、これがプレセールを含む海外不動産に関わる際の基本姿勢です。「為替リスクなし」を謳う説明を耳にした場合は、その場でセカンドオピニオンを求めてください。

デベロッパー倒産リスクと引渡し後に発生する7つの管理課題

デベロッパーの信用調査——フィリピン不動産で見るべき指標

プレセールで購入者が背負うリスクの中で、デベロッパーの倒産・事業中断は特に深刻です。日本の不動産開発とは異なり、フィリピンでは完成前に開発会社が資金難に陥るケースが過去にも発生しています。

信用調査の基本として、私が確認したのは①上場企業かどうか（フィリピン証券取引所への上場）、②過去の竣工実績、③HLURB（現DHSUD）への正規登録の有無、の3点です。これらをクリアしているからといってリスクがゼロになるわけではありませんが、未登録や実績のない小規模デベロッパーよりは、確認できる情報の量が格段に増えます。海外不動産の購入判断においては、現地の弁護士や実績ある日系エージェントを活用することが、失敗を避ける上で有効です。

引渡し後の管理課題——見落とされがちな7つのポイント

完成・引渡しを受けた後も、プレセール物件特有の課題が続きます。以下の7点は、私がオルティガスの物件を通じて把握している実務上の論点です。

• ①管理費（コンドミニアムデュース）の継続支払い：空室・未入居でも毎月発生します。
• ②賃貸管理会社の選定：日本から遠隔で管理するため、現地の信頼できる管理会社への委託が事実上必須です。手数料は賃料の8〜12%が一般的とされています。
• ③フィリピン所得税の申告義務：現地で賃料収入が発生すれば、BIR（フィリピン歳入庁）への申告が求められます。日本での確定申告とは別に行う必要があります。
• ④外国人所有比率規制：コンドミニアムユニット全体の40%超は外国人名義にできない規制があります。購入時点で上限に近い物件は、後々の権利移転に支障が出ることがあります。
• ⑤売却時の出口戦略の限界：現地バイヤーへの売却には現地市場の動向が直結します。日本人投資家同士の転売市場は薄く、流動性が低い点は覚悟が必要です。
• ⑥建物品質の検収：引渡し時に内覧・スナッギング（欠陥箇所の確認）を行わないまま受領すると、後から修繕費用が発生しても補償が難しくなります。
• ⑦為替送金の税務処理：賃料や売却代金を日本に送金した際の税務処理は、個人差があります。税理士への相談を早めに行うことを推奨します。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ：プレセール デメリットを正しく理解してから動く

7つのデメリットを一覧で整理する

• デメリット①　完成遅延リスク：2〜3年の遅延は珍しくなく、収益化のタイミングが大幅にずれる可能性があります。
• デメリット②　キャッシュフローの空白期間：完成前は賃料収入ゼロで支払いだけが続きます。
• デメリット③　為替変動リスク：ペソ円の変動は利回り計算を根本から変える可能性があります。
• デメリット④　デベロッパーの信用リスク：日本の宅建業法のような強制保護制度がなく、自己判断による信用調査が不可欠です。
• デメリット⑤　流動性の低さ：完成前の転売（セカンダリー市場）は日本に比べて取引の透明性が低く、売り抜けが難しいケースがあります。
• デメリット⑥　引渡し後の管理コスト：管理費・賃貸管理手数料・修繕費が継続的に発生します。
• デメリット⑦　税務・法務の複雑さ：フィリピンと日本の両国にまたがる申告義務が生じます。専門家への相談が事実上必須です。

それでもプレセールを検討するなら——相談先の確保が最初の一歩

ここまで読んでいただければ分かる通り、プレセールのデメリットは「知らなかった」では済まない水準のものが揃っています。私自身、AFP・宅建士として相応の知識を持った上でオルティガスの物件を購入しましたが、それでも遅延・管理・税務の三正面作戦に直面しています。

プレセールを含む海外不動産への参入を検討するなら、まず「トラブルが起きた時に相談できる窓口」を先に確保しておくことが賢明です。契約後にトラブルが顕在化してから動いても、選択肢は大幅に狭まります。購入前の段階で、現地法律・日本税務・不動産査定それぞれのプロに接触しておくことが、失敗を避ける上で有効な行動です。個人差はありますが、特にフィリピン不動産初参入の方は慎重な事前調査を強く推奨します。

国内外の不動産トラブルに関して、一般社団法人が提供する公平な査定・相談窓口を活用することも選択肢の一つとして検討してみてください。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会