海外移住老後おすすめ7カ国|AFP宅建士が35歳計画で精査

AFP・宅建士として500人以上の資産相談を担当してきた私、Christopherが今まさに取り組んでいるのが、アジア圏への海外移住計画です。フィリピンでプレセールコンドミニアムを所有し、ハワイでタイムシェアを運用する中で見えてきた「老後移住のリアル」を、海外移住老後おすすめ7カ国という形でまとめました。生活費・医療・ビザ条件の三角形で語られることが多いこのテーマ、実務視点から徹底的に深掘りします。

海外移住老後おすすめ7カ国の全体像と選定基準

5つの評価軸で国を絞り込む方法

私が35歳の段階から移住先を精査し始めたのは、「老後に選択肢がなくなる前に動く」という危機感からです。大手生命保険会社と総合保険代理店で合計5年間、富裕層の資産相談に携わった経験から言うと、老後移住の失敗案件の多くは「現地調査なしで決断した」ケースに集中しています。

私が使う評価軸は、①月間生活費の水準、②リタイアメントビザの取得難易度、③海外医療保険の適用範囲、④日本からの飛行時間・アクセス性、⑤現地の法制度・外国人財産保護の強度、この5点です。

感覚ではなく、この5軸で数値化・比較表を作ることで、感情に流されない判断ができます。プロとして多くの相談者に勧めてきた方法であり、私自身も実践しています。

おすすめ7カ国の一覧と月間生活費の目安

精査した結果、私が「検討する価値がある」と判断した7カ国は、マレーシア・ポルトガル・タイ・フィリピン・ジョージア（カフカス地方）・メキシコ・スペインです。それぞれの月間生活費の目安（夫婦2人・賃貸ベース）を整理すると次のとおりです。

• マレーシア：15万〜22万円
• タイ：14万〜20万円
• フィリピン（マニラ郊外）：12万〜18万円
• ジョージア：9万〜14万円
• ポルトガル：22万〜32万円
• メキシコ：16万〜24万円
• スペイン：25万〜38万円

いずれも為替レートの変動によって大きく上下します。「海外は安い」という思い込みは禁物で、為替リスクと物価上昇の両面を老後資産形成の計画に組み込むことが必須です。専門家への相談を強く推奨します。

フィリピン購入経験とハワイ運用から見えた移住のリアル

フィリピン・オルティガスのプレセール購入で学んだこと

私がフィリピンのマニラ新興エリアであるオルティガスでプレセールコンドミニアムを購入したのは、まだ東京で法人経営を始めて間もない頃です。購入価格は当時のレートで約800万円台前半、頭金を現地通貨（フィリピンペソ）で支払うスタイルでした。

日本の宅建業法では、不動産取引の際に宅建士が重要事項説明を行う義務がありますが、海外不動産は宅建業法の適用対象外です。つまり、現地ディベロッパーとの直接契約になるため、日本国内で得られる法的保護を期待することはできません。この点は購入前に徹底的に調べた部分であり、現地弁護士のレビューに2〜3ヶ月をかけました。

老後移住の文脈でフィリピンを評価するなら、SRRV（特別退職者居住ビザ）の取得しやすさと、英語が公用語である点は大きなアドバンテージです。一方で、水道・電気インフラの安定性や医療水準は日本と差があるため、海外医療保険の整備が移住の絶対条件になります。

ハワイのタイムシェア運用で気づいた「移住と投資の違い」

ハワイの主要リゾートエリアでマリオット系タイムシェアを保有している私ですが、タイムシェアと老後移住は根本的に異なる選択です。タイムシェアは特定期間の滞在権であり、永住権や長期ビザとは法的根拠がまったく違います。この混同は相談者の方からも頻繁に受ける誤解です。

ハワイへの老後移住については、アメリカのビザ体系が厳しいため、リタイアメントビザという制度が存在しないのが実情です。長期滞在にはグリーンカード取得が必要になり、老後資産形成の観点からも非常にコストがかかります。「ハワイに住みたい」という夢は理解できますが、ビザ条件の現実を正確に把握した上で計画を立てることが重要です。

タイムシェアの管理会社との交渉経験を通じて学んだのは、「現地法律を知らない外国人は交渉力が著しく低い」という厳しい現実です。移住先の法制度は、資産を守る観点からも事前調査の最優先事項に置いてください。

リタイアメントビザと海外医療の実態比較

各国のリタイアメントビザ要件を具体的に検証する

老後海外生活費を抑えたいなら、ビザ取得コストと更新頻度も試算に入れる必要があります。私が精査した7カ国のうち、リタイアメントビザ制度が整備されているのはマレーシア（MM2H）・タイ（Retirement Visa）・フィリピン（SRRV）の3カ国です。

マレーシアのMM2H（マイ・セカンド・ホーム）は2021年に要件が大幅に厳格化されており、月収証明で約130万円相当の収入証明または高額の定期預金が求められます。以前の「気軽に取れるビザ」というイメージは現在通用しません。タイのリタイアメントビザは50歳以上が対象で、約270万円相当のタイバーツを現地口座に預ける必要があります。

ポルトガルはゴールデンビザ制度の大幅改正（2023年）以降、不動産購入ルートが事実上閉鎖されました。EU圏への入口として人気がありましたが、現在は収入証明型のD7ビザが中心になっています。制度は頻繁に変わるため、最新情報の確認と、現地専門家への相談が欠かせません。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

海外移住の医療リスクをどう管理するか

海外移住における医療は、老後計画の中で生活費と同等以上に重要なテーマです。私が保険代理店時代に担当した富裕層の相談者の中にも、「医療が不安で踏み切れない」という方が多数いらっしゃいました。

海外医療保険には大きく分けて、①海外旅行保険の長期プラン、②現地の民間医療保険、③日本の医療保険との組み合わせ型の3パターンがあります。フィリピンやタイの場合、高級私立病院は日本語対応スタッフが常駐するケースもあり、一定レベルの医療サービスは期待できます。ただし、救急搬送のインフラは日本とは大きく異なります。

ジョージアは医療水準の改善が進んでいるものの、高度専門医療が必要な場合はトルコや西欧への移送を前提とした保険設計が必要です。国によって医療事情は大きく異なりますので、移住前に現地医療体制を必ず確認し、保険設計については専門家への相談をお勧めします。個人差もある重要な検討事項です。

私が35歳計画から外した3カ国と失敗例から学ぶ5点

検討して除外した国とその理由

最終的に私が移住先の優先候補から外したのは、カンボジア・インドネシア（バリ島）・ドバイ（UAE）の3カ国です。それぞれ魅力的な要素はありますが、老後移住の実用性という観点では課題が明確でした。

カンボジアは生活費の低さが魅力ですが、外国人の不動産所有権に制約があり、法制度の安定性という点で長期的なリスクを感じました。インドネシアは外国人の土地所有が原則禁止されており、バリ島への移住ブームとは裏腹に、長期滞在ビザの取得が複雑です。ドバイは税制上の魅力がありますが、生活コストが高く、老後海外生活費を抑えたい層には向きません。

保険代理店時代に富裕層の方々が「やってみて失敗した」と話してくれた案件の多くは、こうした「魅力に引っ張られて制度の壁を見落とした」パターンでした。

移住前に必ず確認すべき5つの準備事項

私が宅建士・AFPとして実務で蓄積してきた知見をもとに、移住前準備として特に重要な5点を整理します。

• ①日本の住民票・国民健康保険の取り扱いを市区町村に確認する（海外転出届のタイミングで保険資格を喪失する）
• ②現地の相続・不動産法を日本語対応の現地弁護士に確認する（宅建業法の保護は海外では受けられない）
• ③海外送金・外貨建て資産に関する日本の税務申告義務を税理士に確認する（国外財産調書・確定申告が必要になる場合がある）
• ④現地の物価・治安・気候を最低3回の現地滞在（各2週間以上）で体感してから決断する
• ⑤日本への帰国時のコスト（医療・介護・家族事情）を老後資産形成の計画に組み込む

税務・法務の扱いは国によって異なり、個人の状況によって大きく変わります。必ず専門家（税理士・弁護士）への相談を経てから行動することを強く推奨します。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ：海外移住老後おすすめ7カ国を動かす前の最終確認

7カ国比較の要点整理

• 生活費が低水準で抑えられる候補：ジョージア・フィリピン・タイ（ただし為替変動リスクあり）
• リタイアメントビザ制度が整備されている：フィリピン（SRRV）・タイ・マレーシア（MM2H、要件厳格化済み）
• EU圏への足がかりを重視するなら：ポルトガルまたはスペイン（ビザ条件・生活費は高め）
• 英語環境・インフラ安定性：マレーシアが比較的取り組みやすい
• 海外医療は国・地域によって水準が大きく異なる。海外医療保険の整備は移住前の最優先事項
• 日本の宅建業法は海外不動産に適用されない。現地法律の確認は必須
• 老後資産形成の観点から、円建て資産と外貨建て資産のバランスは事前に設計する

不動産トラブルを起こさないための最後の一手

35歳で移住計画を本格始動した私が痛感しているのは、「情報の非対称性」が海外不動産・移住トラブルの根本原因だということです。現地ディベロッパーや不動産エージェントは当然ながら販売側の立場で動きます。日本国内でも同様のことが言えますが、海外ではその格差がさらに大きくなります。

日本国内の不動産に関して言えば、公平な立場から査定・相談を受けられる窓口を事前に持っておくことが、資産を守る上で非常に重要です。海外移住を前提として日本の不動産を整理・売却するフェーズでは、特定のエージェントに偏らない情報収集が求められます。

専門家への相談を組み合わせながら、焦らず・情報を多角的に集めながら判断を進めてください。個人差はありますが、準備期間を十分に取った移住計画は成功率が高い傾向があります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会