「老後は海外移住したいけれど、具体的なやり方がわからない」という声を、資産相談の現場で何度も聞いてきました。私はAFP・宅建士として500人超の資金相談に関わり、自らもフィリピン・マニラ新興エリアのプレセールコンドミニアムを保有しながら、35歳時点で海外移住計画を本格始動しています。この記事では、老後の海外移住やり方を7ステップで実録形式に解説します。
老後海外移住の全体設計7ステップ｜動く順番が成否を分ける
ステップ1〜4：移住前に完結させる「国内整理フェーズ」
老後の海外移住を成功させるには、準備の順番が重要です。私が資産相談を担当してきた経験から言うと、「現地のことを調べる前に、日本側の整理が先」というルールは徹底すべきです。
具体的には、ステップ1で日本の年金受給スケジュールを確定させ、ステップ2で海外送金に対応できる金融口座を整備します。ステップ3では日本国内の不動産・相続関係の整理、ステップ4で国内の保険・医療保障の見直しをおこないます。この4ステップはすべて移住前に完結させておくべきです。
なかでも年金の受給開始年齢と、繰り下げ受給による増額幅の試算は、老後資金の海外運用計画全体に直結します。65歳から受給するか、70歳まで繰り下げるかで月額受給額が最大42%変わるため、海外移住のタイミングと年金戦略は一体で設計しておく必要があります。
ステップ5〜7：現地フェーズの「住む・稼ぐ・守る」三本柱
ステップ5は現地での居住形態と査証（ビザ）の取得、ステップ6は現地での資産運用・収益源の確保、ステップ7は現地の医療保険と緊急時の日本帰国体制の整備です。この3ステップが「シニア海外移住」の実態を左右します。
フィリピンであれば50歳以上が取得できるSRRV（スペシャル・リタイアメント・レジデント・ビザ）が代表的な選択肢です。一定額を現地銀行口座に預託する仕組みで、年金生活者にも取り組みやすい制度として知られています。ただし制度内容は変更されることがあるため、申請前に現地の専門家や大使館に最新情報を確認することを強く勧めます。
マレーシアのMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）やタイのリタイアメントビザも同様に、各国固有のルールがあります。どの国を選ぶかは、老後資金の規模・為替リスクへの耐性・医療水準の優先順位によって変わります。個人差が大きい判断なので、最終的には移住専門の行政書士やFPへの相談を推奨します。
私の実体験｜フィリピンプレセール購入と35歳移住計画の現在地
マニラ新興エリアのプレセールを選んだ理由と購入時の実務
私が実際にフィリピン・オルティガス地区のプレセールコンドミニアムを購入したのは、老後海外移住の「実物拠点を先に持つ」戦略からです。プレセール購入は、竣工後の市場価格より割安な価格で取得できる可能性がある点が魅力です。ただし竣工遅延リスク・デベロッパーリスクを必ず伴うため、その点は冷静に評価する必要があります。
購入時に私が確認したのは、デベロッパーの過去の竣工実績、エスクロー口座の有無、そして外国人が所有できる区分数の上限（フィリピンではコンドミニアム法により外国人保有率の上限が40%と定められています）の3点です。日本の宅建業法はあくまで国内不動産に適用されるものであり、海外不動産の取引には日本の宅建業者への規制が直接及びません。その分、自分自身でデューデリジェンスをおこなう必要があり、私は宅建士としての物件調査スキルをそのまま現地調査に応用しました。
購入価格は日本円換算でおよそ1,500万〜2,000万円の範囲で、フィリピンペソ建ての分割払い契約です。為替リスクは現実に存在し、円安局面ではコスト増となります。海外不動産への投資は為替変動を含む複数のリスクを伴うものであることを、常に念頭に置いておく必要があります。
ハワイタイムシェア運用と保険代理店時代に見た富裕層の失敗パターン
ハワイの主要リゾートにマリオット系タイムシェアも保有しています。タイムシェアは「所有」というよりも「利用権の購入」に近い仕組みで、維持管理費（メンテナンスフィー）が毎年発生します。老後の海外移住先としてハワイを考える場合、タイムシェアは長期滞在の足がかりにはなりますが、永住の住居としては機能しません。この点を混同して購入してしまうケースを、保険代理店勤務時代に複数件見てきました。
総合保険代理店で3年間、個人事業主や資産1億円超の富裕層の相談を担当していた時期に、海外移住に絡む失敗として繰り返し見たパターンがあります。それは「現地の生活費を過小見積もりして老後資金が枯渇する」「日本の年金が海外口座に振り込めないと思い込んで受給開始が遅れる」「海外移住後に日本の健康保険を脱退し、現地の医療費が想定外に高かった」という3つです。これらについては後半で詳しく触れます。
年金受給と海外送金の実務｜知らないと老後資金が詰まる
海外在住でも日本の年金は受け取れる｜手続きの流れ
老後の海外移住を計画する上で、多くの人が「年金は日本国内にいないと受け取れないのでは」と誤解しています。実際には、海外在住者でも日本の国民年金・厚生年金は受給できます。海外移住 年金の実務で重要なのは、受給前に年金事務所への「住所変更届」と「海外への送金申請」を適切におこなう手続きです。
具体的には、住民票を日本から抜いた後は「在外公館（大使館・領事館）」を通じた現況届の提出が必要になります。受給口座は日本国内の口座を維持するか、国際送金対応の海外口座を指定するかを選択できます。ただし海外送金には手数料と為替コストが発生するため、送金頻度や金額を最適化する設計が必要です。税務上の扱いも居住国によって異なるため、税理士や現地の税務専門家への相談を推奨します。
海外口座と資金管理｜送金コストを抑えるための設計
海外移住後の資金管理は「日本口座→現地口座」の二層構造が基本です。私自身は日本の証券口座で米国ETFやREITを運用しながら、フィリピン側では現地通貨建ての管理費支払い用に現地口座を維持しています。
送金コストの観点では、国際送金サービスの手数料体系は各社・各国で大きく異なります。年間数十万円規模の送金になる場合、手数料の差が実質的な老後資金の目減りに直結します。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版 海外口座の開設は現地に渡航してからでないとできない国も多く、移住前の準備段階での調査が不可欠です。なお、海外送金・外国口座に関する税務申告ルールは日本の国税庁の規定に従う必要があり、一定額以上の海外金融口座は「国外財産調書」の提出義務が生じる場合があります。専門家に確認することを強く勧めます。
医療保険と現地ヘルスケア選定｜老後移住の最重要リスク管理
日本の健康保険を脱退すると何が起きるか
海外移住後に日本の住民票を抜くと、原則として日本の国民健康保険の資格を喪失します。これはシニア海外移住における最大のリスクポイントの一つです。日本の高額療養費制度の恩恵が受けられなくなるため、現地での医療費は全額自己負担になる可能性があります。
私が保険代理店時代に担当した富裕層の中に、フィリピンに移住した後に現地の私立病院で入院し、数百万円規模の医療費が発生したケースがありました。現地の公立病院は費用が抑えられる一方、設備や待ち時間の面で課題があることも多く、多くの日本人移住者は私立病院を選びます。その費用を賄う海外旅行保険または現地民間医療保険への加入は、老後海外移住の準備において外せない項目です。
現地医療保険の選び方と日本への帰国体制
現地の医療保険を選ぶ際に私が重視する基準は3つです。第一に「キャッシュレス入院対応の有無」、第二に「日本帰国時の医療搬送（メディカルエバキュエーション）カバー」、第三に「保険料と給付限度額のバランス」です。年齢が上がるにつれて保険料は上昇するため、移住計画は早めに立てて若い年齢で加入しておく方が選択肢が広がります。
また、持病がある場合は現地の医療機関で対応できる専門領域を事前に確認しておく必要があります。フィリピンであれば英語が通じる医師も多く、日本人向けのクリニックも存在しますが、地方都市では医療水準に差があります。老後の移住先は「生活費の安さ」だけでなく「医療アクセスの質」で選ぶべきです。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例
海外不動産購入の3基準と私の失敗3例・回避策｜まとめとCTA
老後移住を見据えた海外不動産選定の3基準と失敗から学ぶ回避策
老後の海外移住やり方を設計する際、海外不動産を購入するかどうかは慎重に判断すべきテーマです。私が実務経験を踏まえて設定している選定基準は以下の3点です。
- 外国人の所有権が法的に保護されているか（土地か建物か・区分所有法の有無）を現地弁護士で確認する
- 移住後の実際の居住ニーズと物件の間取り・管理体制が合致しているか
- 売却・出口戦略が描けるか（流動性リスクを含めて評価する）
私自身が経験した、あるいは相談現場で見てきた失敗例を3つ挙げます。
失敗例1は「現地の管理費・修繕積立金を計算に入れなかった」ケースです。海外のコンドミニアムは管理費が割高な物件も多く、購入後のキャッシュフローが想定を大きく下回ることがあります。私自身、フィリピンのプレセール購入後に管理費の改定通知を受け、年間コストを再計算した経験があります。
失敗例2は「為替リスクを軽視した」ケースです。フィリピンペソ建て、あるいはドル建てで購入した不動産は、円安局面でコストが膨らみます。老後資金の海外運用において為替ヘッジの考え方は必須です。
失敗例3は「現地の税制を把握していなかった」ケースです。フィリピンでは不動産売却時にキャピタルゲイン税が発生します。日本とは課税ルールが根本的に異なるため、購入前に現地税理士への確認が不可欠です。なお海外不動産から生じる所得は日本でも確定申告の対象になる場合があります。専門家への相談を強く推奨します。
7ステップ全体のまとめと不動産トラブルに備えた次の行動
老後の海外移住やり方を7ステップで整理すると、成否を分けるのは「国内整理を先に終わらせる」「年金・税務・医療の三点を並行設計する」「海外不動産は出口戦略まで含めて判断する」の3点に集約されます。移住後に問題が顕在化する案件の多くは、この準備フェーズを省略したことに起因しています。
海外不動産の購入を検討する場合、または日本国内の不動産整理（売却・査定）を移住前に済ませたい場合は、公平な立場からアドバイスを受けられる専門機関を活用することを勧めます。特に不動産の適正価格の把握は、老後資金の海外移住計画全体に影響します。一般社団法人が提供する公平な査定窓口として、以下をご参照ください。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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