スペイン ゴールデンビザ 終了 2025という事実が、富裕層の資産戦略に大きな転換点をもたらしました。AFP・宅建士として個人・法人の資産相談を数多く担当してきた私、Christopherが、保険代理店時代に蓄積した500件超の相談経験と自身の海外不動産運用をもとに、7つの代替戦略と富裕層が実際に選んでいる判断軸を率直に解説します。
スペインゴールデンビザ終了の経緯と、2025年4月廃止が意味すること
なぜスペインはゴールデンビザを廃止したのか
2024年初頭、スペインのサンチェス首相は「住宅価格の高騰と投資家の流入が現地居住者を市場から締め出している」として、不動産投資型ゴールデンビザの廃止を正式表明しました。対象はEU域外国民が50万ユーロ以上の不動産を取得することで居住権を得る制度で、2013年の創設以来、中国・ロシア・英国などの富裕層に活用されてきました。
廃止の直接的な引き金は住宅バブルへの批判ですが、背景にはEU全体でゴールデンビザ制度に対する厳格化圧力が強まっている流れがあります。ポルトガルが2023年に不動産投資ルートを廃止し、スペインが追随する形になりました。2025年4月3日を期限に、新規申請の受け付けは終了しています。
廃止の影響範囲—申請中・保有者はどうなるか
廃止後に問い合わせが急増したのが「すでに申請中の案件はどうなるのか」という点です。スペイン当局の発表によると、廃止前に適式に受理された申請は引き続き審査が継続されます。また、すでにビザを保有している方は期限内の更新が可能です。ただし新規の投資から新規申請は受け付けられないため、検討中だった方は別ルートへの方向転換が必要になります。
宅建士の立場から補足すると、海外不動産は日本の宅建業法の適用外です。スペインの物件を購入した場合、日本国内の宅建業者規制とは別の現地法律が適用されます。廃止に伴う物件の売却・継続保有については、現地の弁護士や税理士への相談を強く推奨します。
私が保険代理店で見た「富裕層の移住判断」のリアル
500件超の相談で気づいた、移住ビザ失敗のパターン
総合保険代理店に在籍していた3年間、個人事業主や資産5,000万円以上の富裕層から資産形成の相談を多数受けてきました。海外移住や海外ビザの話題が絡んだ案件は、体感で全体の2割ほどにのぼります。その経験から言えることは、失敗するパターンには共通点があるということです。
特に多かったのが「不動産を買えばビザがとれる」という理解で、現地の税務リスクや為替リスクを十分に把握しないまま動いてしまうケースです。スペインのゴールデンビザを検討していた方から「購入後にキャピタルゲイン課税のルールが日本と全く異なることを知らなかった」という話を実際に聞いています。海外送金・税務は国によって異なりますので、事前に専門家への相談が不可欠です。
フィリピンでプレセールを購入した私自身の判断軸
私自身、マニラの新興エリアであるオルティガスでプレセールコンドミニアムを所有しています。購入を決めた時に重視したのは「ビザのためではなく、資産分散とキャッシュフローの組み合わせ」という視点でした。フィリピンペソと円の為替リスクは当然存在し、それを織り込んだ上で購入価格と予想賃料をシミュレーションしています。
購入金額はプレセール段階で日本円換算400万円台前半。現地管理会社との契約は英語ベースで、日本の宅建業法とは全く異なる法体系の下で進む契約交渉は想定以上に煩雑でした。「海外不動産はリスクが高い」という言葉は正しいですが、正確には「情報の非対称性がリスクを生む」と私は考えています。AFP・宅建士として両国の制度を比較しながら動けたことが、唯一の強みだったと思っています。
ゴールデンビザ代替候補7カ国の徹底比較
ポルトガル・ギリシャ・マルタ—欧州3択の現状
ポルトガル ゴールデンビザは、2023年に不動産投資ルートが廃止されましたが、ファンド投資や創業・雇用創出ルートは継続されています。最低投資額は50万ユーロ程度が目安で、申請から取得まで平均1〜2年を要します。EU市民権への道が開かれている点は依然として魅力があり、長期的な欧州拠点構築を考える富裕層には検討する価値がある選択肢です。
ギリシャ ゴールデンビザは、2024年から不動産購入の最低投資額が一部エリアで25万ユーロから40万ユーロ、アテネ中心部等では80万ユーロへと引き上げられました。それでもEU域内では相対的に投資ハードルが低めに設定されており、不動産ルートが継続されている点が他の欧州諸国と異なる特徴です。マルタは個人投資家向けの永住権プログラム（MPRP）が運営されており、投資額の目安は75万ユーロ超から。マルタのパスポートはEU圏内移動に対応しており、根強い需要があります。
ドバイ・マレーシア・タイ・カンボジア—アジア・中東の4択
ドバイ ゴールデンビザは、200万AED（約8,000万円相当）以上の不動産購入で10年間の長期ビザが取得できる制度です。所得税・キャピタルゲイン税がゼロという税制上の特徴は、海外移住を検討する富裕層にとって注目度が高い要素です。ただし「税金免除」という表現は誤解を招くため正確に言えば、UAEでは現時点で個人所得税が課されない仕組みであり、日本の居住者要件や税務上の取り扱いについては別途日本の専門家に確認が必要です。
マレーシアのMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）は、一時凍結を経て条件が大幅に厳格化されています。預金残高や月収の証明が以前より高いハードルに設定されており、ゴールデンビザの代替として単純に比較するのは難しい面もあります。タイのLTR（長期滞在ビザ）は富裕層・リモートワーカー向けに設計されており、年収条件や資産条件を満たすことで最長10年の滞在が可能です。カンボジアはプノンペンを中心に投資ビザのハードルが低い国として知られますが、法制度の安定性は他国と比較して慎重な評価が必要です。為替リスクや現地の法律リスクを必ず検討した上で動く必要があります。
ポルトガル・ギリシャの最新動向と、実務で見えてきた落とし穴
ポルトガルGV—ファンドルートへの移行で何が変わったか
ポルトガル ゴールデンビザで不動産ルートが廃止された後、日本人投資家からの問い合わせで増えているのがファンド経由の投資ルートです。ポルトガル当局が認定したベンチャーファンドやプライベートエクイティへの投資が対象となりますが、ファンドそのものの性質上、流動性が低く、投資期間は5年以上に及ぶケースが大半です。
私がAFPとして資産形成相談を行う際に必ず確認するのは「流動性と目的のマッチング」です。ゴールデンビザの取得が目的であれば、ファンドへの拘束期間と移住計画のタイムラインが合致しているかを事前に精査することが重要です。投資の成果には個人差があり、ファンドの運用実績によって結果は大きく異なります。
ギリシャGV—不動産継続の「最後の砦」としての現実
ギリシャ ゴールデンビザは欧州圏で不動産投資ルートが残っている数少ない制度として、2024〜2025年にかけて注目が集まっています。投資額の引き上げはされましたが、アテネ郊外や島嶼部の一部エリアでは40万ユーロ台での取得事例も報告されています。ただしギリシャの不動産市場は観光需要との連動が強く、短期的な価格変動リスクや賃貸需要の季節性には注意が必要です。
また、ギリシャとEU市民権の間には、永住権から市民権申請まで7年間の居住実績が必要というハードルがあります。「EU市民権を早期に取りたい」という目的であれば、ポルトガル（5年）やマルタと比較した上で判断することを勧めます。現地の法律と税務については、ギリシャ国内の税務専門家への相談が前提となります。ドバイ アパートメント賃貸運用のコツ|宅建士が2030年購入計画で固めた7軸
7つの代替戦略まとめと、あなたが今すぐ動くべき理由
代替7戦略の比較一覧—判断軸ごとに整理する
- ポルトガルGV（ファンドルート）：EU永住権・市民権を5年で目指せる。流動性が低くなる点と投資リスクを許容できる方向け。
- ギリシャGV（不動産ルート）：欧州で数少ない不動産継続ルート。投資額40〜80万ユーロ。市民権まで7年を要する。
- マルタMPRP：EU内での移動の自由が魅力。投資額は75万ユーロ超から。条件が複雑なため現地専門家の関与が必須。
- ドバイGV（不動産ルート）：所得税ゼロのUAEで10年ビザ。200万AED以上の不動産投資が条件。日本の税務上の取り扱いは別途確認が必要。
- マレーシアMM2H：生活コストが相対的に低い東南アジア拠点。条件厳格化後のハードルを事前に精査すること。
- タイLTR：富裕層・デジタルノマド向け最長10年ビザ。資産・収入要件が明確で申請しやすい構造。
- カンボジア投資ビザ：投資ハードルは低めだが、法制度の成熟度は他国と比較して慎重に評価すること。
ドバイ移住・法人設立という選択肢—私がアジア移住を見据えて注目している理由
私自身、現在は東京都内で法人を経営しながらインバウンド民泊事業を運営しています。そして将来的なアジア圏への移住を具体的に計画している立場として、ドバイGVと現地法人設立の組み合わせは、資産分散・税務最適化・生活拠点確保の三点を同時に検討できる点で注目しています。
ただし「移住すれば日本の税金を払わなくていい」という単純な理解は危険です。日本の居住者判定基準（183日ルールや住民票の扱い）は厳格であり、実態が日本居住とみなされれば日本の税法が適用されます。この点は、日本の税務専門家と現地の専門家が連携して確認する必要があります。専門家への相談を前提としながらも、選択肢として具体的に動き始めることが今の富裕層に求められる姿勢だと私は考えています。
ドバイ移住や海外法人設立を具体的に検討したい方には、実務に強いサポート窓口を活用することを勧めます。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
本記事のリンクはアフィリエイトリンクを含みます。
