海外不動産を配偶者名義で購入|申告で直面した5論点を宅建士が検証

海外不動産を配偶者名義で購入する——この選択には、贈与税認定や国外財産調書の提出義務、二重課税への対処など、日本国内の不動産とは異なる申告論点が複数絡み合います。私はAFP・宅地建物取引士として、またフィリピンのプレセールコンドミニアムを実際に保有するオーナーとして、この問題を実務レベルで整理してきました。本記事では、海外不動産の配偶者名義・申告にまつわる5つの論点を、現場の視点からできる限り具体的に解説します。

配偶者名義で海外不動産を購入する際の基本論点

「名義」と「資金の出所」は切り離せない

海外不動産を配偶者名義で購入する場合、まず最初に確認しなければならないのは「その購入資金が誰のお金か」という点です。日本の税法上、名義がどうであれ、実際に資金を出した人が「真の取得者」とみなされる原則があります。

たとえば夫が3,000万円を出し、妻名義でフィリピンのコンドミニアムを購入した場合、税務署の目線では「夫から妻への3,000万円の贈与があった」と認定されるリスクがあります。これは海外不動産に限った話ではありませんが、海外物件の場合、現地の登記と日本の税務が分離しているため、見落とされやすい論点です。

宅建士として国内の不動産取引を見てきた経験から言うと、国内物件では住宅ローン審査の段階で資金の出所が自然に記録されます。しかし海外物件は現地の金融機関経由の場合も多く、日本国内に証跡が残りにくい構造になっています。この「見えにくさ」が、申告漏れにつながるケースが後を絶ちません。

共有名義・単独名義それぞれのリスク構造

配偶者との関係では、大きく「夫婦共有名義」と「配偶者の単独名義」の2パターンに分かれます。共有名義の場合は出資割合と登記持分が一致しているかが問われ、単独名義の場合は資金提供者との関係で贈与税の認定問題が直接発生します。

共有持分については後述しますが、持分比率がずれていると「差額分の贈与」と認定されるリスクがあります。たとえば夫が80%の資金を出しているのに持分を50:50で登記した場合、30%相当分が贈与とみなされる可能性があります。

海外不動産は現地の法律・登記制度が適用されるため、日本の宅建業法の枠組みとは異なる点を理解した上で、日本の税法との整合性を別途確認する必要があります。この二重チェックが、海外不動産税務の難しさの核心です。

私がフィリピン物件購入時に直面した実務上の壁

プレセール段階での名義設定に悩んだ経緯

私はマニラ新興エリアのプレセールコンドミニアムを購入した際、名義をどうするか相談を受けながら自分自身でも深く考えました。プレセールとは竣工前に売買契約を締結し、段階的に支払いを進める形態です。フィリピンの場合、外国人が購入できるのはコンドミニアムの区分所有権に限られ、かつ一棟全体の外国人所有比率が40%を超えてはならないという制限があります。

私の場合は自身の単独名義での購入を選びましたが、当時、「配偶者名義にすることで何かメリットがあるか」という視点で税理士と1時間以上議論しました。結論として、フィリピンでは外国人の配偶者がフィリピン国籍でない限り、名義分けに法的なメリットが生まれにくく、むしろ日本側の贈与税リスクだけが残ることが明確になりました。

この経験から、海外不動産の名義設定は現地の法律と日本の税法を同時に確認しないと「絵に描いた節税」で終わることを実感しています。どちらか一方だけを見て判断するのは危険です。

保険代理店時代の富裕層相談で見た「名義トラブル」の実態

総合保険代理店で勤務していた頃、資産規模が数億円を超える個人事業主や経営者の相談を多数担当しました。その中で、海外不動産を配偶者名義で取得したものの、申告を放置していたケースを複数件経験しています。

あるケースでは、2,500万円相当の海外物件を妻名義で購入し、数年間にわたり国外財産調書を提出していなかった方がいました。後から税理士が介入し遡及申告を行いましたが、無申告加算税と延滞税が上乗せされ、想定外の負担が生じました。この方は「海外のことだから日本には申告しなくていい」という誤解をお持ちでした。

宅建士の立場から言うと、不動産は動産と異なり登記という公示制度があるため、取得の事実は比較的追いやすい資産です。海外であっても、日本居住者が5,000万円超の国外財産を保有していれば国外財産調書の提出義務が生じます。名義が配偶者であっても、実態として管理・運用している側に申告義務が生じる可能性があることを、当時の相談で繰り返し伝えてきました。

贈与税認定の境界線——どこまでが「夫婦間の合理的な資金移動」か

年間110万円の基礎控除と「みなし贈与」の関係

日本の贈与税には年間110万円の基礎控除があります。夫婦間でも贈与税は原則として課税対象ですが、「婚姻中の生活費・教育費」については非課税とする規定があります（相続税法21条の3）。問題は、海外不動産の購入資金がこの「生活費・教育費」の範囲に入るかという点です。

結論から言うと、投資目的の海外不動産購入資金は生活費・教育費には該当しません。したがって、夫が妻名義で数千万円の物件を購入した場合、原則として贈与税の課税対象となります。ただし、夫婦間には「配偶者控除」として最大2,000万円まで贈与税が非課税になる特例があります（いわゆる「おしどり贈与」、相続税法21条の6）。

この特例の適用条件は「婚姻期間20年以上」「居住用不動産または取得資金であること」「同一配偶者からの適用は一生に一度」の3点です。海外不動産が「居住用」かどうかは実態判断となるため、投資目的のコンドミニアムには適用が難しい場合がほとんどです。専門家への相談を強く推奨します。

贈与認定を回避するための資金管理の実務

贈与税認定のリスクを低減するためには、資金の出所と名義の一致を証明できる記録を残すことが重要です。具体的には、購入資金が配偶者自身の口座から支出されていること、その口座への入金が配偶者自身の収入・相続・贈与（適正に申告済み）であることを書類で示せる状態にしておく必要があります。

私が保険代理店時代に見てきたケースでは、夫婦の共同口座から購入資金を支出したことで「どちらの資産か不明」となり、課税当局から説明を求められた事例がありました。日本では夫婦の共有財産の概念が民法上は存在しますが、税法上は個人単位課税が原則のため、口座管理は明確に分けておくことが実務上のポイントです。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

国外財産調書と外国税額控除——二重課税への実務対応

国外財産調書の提出義務と配偶者名義の扱い

国外財産調書制度は、その年の12月31日時点で5,000万円を超える国外財産を保有する居住者に提出を義務付けるものです（国外送金等調書法5条）。ここで問題になるのが、「配偶者名義の財産は誰の調書に記載するか」という点です。

原則として、調書に記載するのは「自己が所有する財産」です。名義が配偶者であれば、形式上は配偶者の調書に記載する義務が生じます。しかし実態として夫が資金を出し、管理・運用も夫が行っている場合、税務当局は経済的実質で判断する可能性があります。

名義と実質が乖離している場合、「名義財産」として夫側の財産と認定され、夫の国外財産調書への記載が求められるケースがあります。配偶者の財産評価額が単独で5,000万円に満たなくても、夫の財産として合算すれば超過する場合は夫に提出義務が生じます。この判断は個別事情によって異なるため、必ず税理士などの専門家に確認することを推奨します。

源泉地国課税と外国税額控除の適用フロー

海外不動産から賃料収入を得た場合、現地（源泉地国）での課税と日本での課税が重複する二重課税の問題が生じます。この問題を緩和する仕組みが「外国税額控除」（所得税法95条）です。

フィリピンの場合、非居住外国人への賃料所得には一定の源泉徴収税が課されます。この納税額を日本の確定申告で外国税額控除として計上することで、日本側の税負担を軽減できる可能性があります。ただし控除できる上限は「外国所得 × 日本の税率」で計算される限度額までであり、現地税率が高い国ではフル控除にならないケースもあります。

配偶者名義の物件から配偶者が賃料収入を得ている場合、外国税額控除は配偶者自身の確定申告で申請します。夫の申告と混在させると二重控除や誤申告のリスクがあります。国によって課税ルールが異なるため、現地の税制と日本の租税条約の双方を確認した上で申告することが不可欠です。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

共有持分の按分実務——5論点の集約点

持分比率と出資比率が一致しないと起きること

夫婦共有名義で海外不動産を取得する場合、登記上の持分比率と実際の出資比率を一致させることが申告上の原則です。たとえば夫が2,000万円、妻が1,000万円を出資した場合、持分は「夫3分の2、妻3分の1」とするのが税務上の整合性を保つ方法です。

これが50:50などに設定されていると、夫から妻への500万円相当の贈与があったとみなされるリスクがあります。500万円の贈与税（特例税率）は約48万円程度になるケースもあり、無視できない金額です。海外不動産は現地の登記制度で持分が決まるため、購入前に出資割合を確定し、それに合わせた登記を現地の弁護士・代理人に依頼することが重要です。

また、賃料収入や売却益を按分する際も、登記上の持分比率が基準になります。夫婦で按分した所得はそれぞれが申告することになるため、共有持分の設定はその後の申告実務全体に影響します。最初の設定を誤ると、長期間にわたって申告の修正が必要になる可能性があります。

5論点の整理と専門家連携の重要性

ここまで解説してきた5つの論点を整理します。

• 論点①：名義と資金の出所の一致確認——名義がどちらであれ、資金を出した人が取得者とみなされる。書類による証明が必須。
• 論点②：贈与税認定のリスクと配偶者控除の限界——投資目的物件には「おしどり贈与」の特例が適用されにくく、贈与認定を回避するには資金管理の明確化が必要。
• 論点③：国外財産調書の提出義務と実質帰属判断——名義が配偶者でも実質的な所有者が判断基準となり、5,000万円超なら提出義務が発生する可能性がある。
• 論点④：源泉地国課税と外国税額控除の適用——二重課税を緩和する外国税額控除は、名義人の申告で行う。国ごとに租税条約の内容が異なる。
• 論点⑤：共有持分の按分と登記上の持分比率の整合性——出資比率と持分比率のずれが贈与認定の直接原因になる。購入前の設計が重要。

これらの論点は相互に連動しています。名義設定を誤ると贈与税が生じ、それが調書の記載内容に影響し、按分計算にも波及します。一つの論点を解決しても、他が崩れると全体の申告が狂います。

私は宅建士・AFPとして実務に携わってきましたが、海外不動産の申告は国内不動産よりも複雑度が高く、国際税務に精通した税理士との連携が不可欠だと断言できます。個人差はありますが、物件の価格帯や保有形態によって論点の深刻度は大きく変わります。まずは専門家に現状を相談することを強く推奨します。

海外不動産の名義・申告問題でトラブルが生じた際、または事前に専門的な査定・相談先を探している方には、一般社団法人が提供する中立的な窓口の活用も選択肢の一つです。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会