AFP・宅地建物取引士として、これまで多くの富裕層・個人事業主の資産相談に関わってきた私が、正直に言います。ゴールデンビザのデメリットは、パンフレットには書いてありません。維持費、税務リスク、滞在要件の現実——知らずに進めると、海外移住が「失敗」に終わるリスクがあります。この記事で7つのポイントを整理します。
ゴールデンビザの基本と、見落とされがちな落とし穴
ゴールデンビザとは何か——制度の概要と取得国の傾向
ゴールデンビザとは、一定額以上の投資や不動産購入を条件に、外国人に居住権または長期滞在許可を付与する制度です。ポルトガル、ギリシャ、スペイン、UAEなど多くの国で導入されており、それぞれ投資額の下限や対象資産が異なります。
ポルトガルのゴールデンビザは2012年に開始され、不動産投資ルートで多くの日本人投資家が利用してきました。ただし2023年以降、ポルトガル政府は住宅用不動産を対象から外す方向で規制を強化しており、制度は流動的です。一方、ギリシャゴールデンビザは2024年以降も継続していますが、アテネなど主要都市での投資最低額が引き上げられました。
「投資すれば永住権に近い権利が得られる」というイメージが先行しがちですが、制度の詳細は国ごとに大きく異なり、条件変更のリスクも常に存在します。
「取れれば安心」という誤解が生む海外移住リスク
保険代理店勤務時代、富裕層の資産相談の中でゴールデンビザへの関心が急増した時期がありました。相談に来た方の多くが「取得さえすれば節税できる」「海外に資産を移せる」という認識を持っていましたが、その認識は不正確です。
ゴールデンビザはあくまで「滞在する権利」であり、税務上の居住者ステータスとは別の話です。日本の税務当局は、居住実態・生活の本拠地・家族の所在地などを総合的に判断して課税居住地を決定します。「ビザを取った」だけでは、日本の税務上の居住者から外れることにはなりません。
この点を理解せずに進める方が多く、投資移住の税金問題は相談件数が特に多かった領域です。詳しくは後述しますが、まずこの前提を押さえておくことが重要です。
私が相談現場と自身の海外不動産経験から見たデメリット3点
フィリピン・プレセール購入時に痛感した「為替と維持費」の現実
私自身、マニラ新興エリアのプレセールコンドミニアムを取得しています。購入を決めた時、現地デベロッパーとの契約はフィリピンペソ建てでした。購入総額は日本円換算で約1,400万円前後でしたが、その後の円安・ペソ高の動きによって、円換算の評価額は変動し続けています。
為替リスクは、海外不動産投資において回避できない変数です。ゴールデンビザの取得に不動産投資を活用する場合、購入通貨と手元資産の通貨が異なることがほぼ確実であり、ユーロ建て・ドル建て・現地通貨建てのそれぞれで為替変動が投資元本を変動させます。「為替リスクなし」という説明を受けた場合は、内容を精査する必要があります。
また、維持費についても想定より重くなりがちです。管理費、固定資産税相当の現地税、海外送金時の手数料、現地の管理会社への報酬——これらを合算すると、年間で購入価格の1〜2%程度の維持コストが発生するケースは珍しくありません。
ハワイのリゾート物件運用と「出口戦略」の難しさ
私はハワイの主要リゾートエリアでマリオット系のタイムシェアも保有しています。タイムシェアはゴールデンビザの投資対象には通常なりませんが、海外不動産の「出口戦略」という観点で非常に示唆的な経験をしています。
タイムシェアは流動性が著しく低く、売却しようとしても買い手を見つけるのが難しいという現実があります。ゴールデンビザの投資対象となる不動産も同様で、特定の地域・価格帯の物件は市場参加者が限られており、売却に数年かかるケースもあります。永住権取得後に投資を回収したいと考えた場合でも、思い通りのタイミングで出口を取れない可能性があります。
日本の宅建業法は国内不動産取引に適用されるものですが、海外不動産にはその保護が及びません。現地の法制度・登記制度・売買慣行を理解した上で進める必要があり、この点は日本での不動産取引と根本的に異なります。宅建士として強調したい点です。
滞在要件と居住実態リスク——制度の「条件」を読み解く
最低滞在日数の義務と、日本の生活との両立問題
ゴールデンビザの多くは、永住権や市民権に向けてステップアップするために一定の滞在実績を求めます。ポルトガルの場合、過去の制度では年間平均7日間という比較的短い滞在でも更新できましたが、運用の実態や制度変更により要件が厳しくなる傾向があります。
ギリシャゴールデンビザの場合、居住実態の要件は他国と比べると緩やかな面もありますが、市民権申請を目指す場合には別途7年以上の居住実績が必要です。「ビザを取るだけ」と「実際に移住する」の間には大きな差があり、東京で法人を経営する私のように国内に事業基盤がある場合、長期滞在の確保は現実的な制約となります。
海外移住リスクの一つは、「取得後に使えない状態になる」ことです。年に数日しか滞在できないのに維持コストだけが発生し続けるという状況は、相談現場でも実際に見てきました。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点
制度変更リスク——ポルトガル・ギリシャの事例から学ぶ
ゴールデンビザの制度は、各国の政治・経済状況によって変更されるリスクがあります。ポルトガルでは2023年に不動産投資ルートの廃止方針が打ち出され、取得を検討していた日本人投資家に大きな影響を与えました。申請中だった案件が宙に浮いたケースも報告されています。
ギリシャゴールデンビザも2024年以降、アテネ・テッサロニキなど主要エリアでの最低投資額が80万ユーロに引き上げられました（それ以外の地域は40万ユーロ）。制度変更のたびに条件が変わるため、「今のルールで計画を立てる」ことの危うさがあります。
投資移住の税金と制度の両面で、専門家（現地弁護士・日本の税理士・FP）への相談を組み合わせることが、失敗を避ける上で現実的な対応です。個人差がありますが、一国の制度に依存し過ぎないポートフォリオ的な発想が重要だと考えています。
為替変動と投資元本——数字で考える4つの課題
ユーロ建て投資と円安・円高の非対称リスク
ポルトガルやギリシャへの投資は基本的にユーロ建てになります。2022〜2024年にかけて円安が進行し、1ユーロ=160円台に達した局面もありました。この局面では日本円から換算した投資必要額が大きく膨らみます。
例えば、40万ユーロの投資要件は、1ユーロ=130円の時には約5,200万円ですが、1ユーロ=160円になると約6,400万円が必要です。1,200万円の差は、為替だけで生じるコストです。逆に円高に振れた場合には評価損が拡大するリスクもあります。
海外移住リスクとして為替変動を正面から捉えることは、ゴールデンビザ検討において省略できない視点です。外貨送金のタイミングや分散投資の設計については、国や金融機関によってルールが異なりますので、専門家への相談を推奨します。
投資元本の「回収可能性」と出口設計の現実
ゴールデンビザの取得に使った不動産投資が、将来的に回収できるかどうかは別の問題です。不動産価格は市況によって変動し、現地の経済状況・観光需要・金利環境に左右されます。ギリシャの不動産は2010年代の金融危機以降に価格が大きく下落した歴史があります。
また、永住権や市民権を取得した後に「投資要件を維持しなくていい」タイミングになって初めて売却できる制度が多く、それまでの数年間は資産が拘束されます。流動性の低い資産を長期間保有するコスト（機会費用）も、投資元本に対して実質的な負担として乗ってきます。
出口戦略を事前に設計しないまま取得に進む方が多いのが実態です。売却先の確保・現地の買取業者との関係構築・税務上の売却益の取り扱い——これらをセットで検討することが、ゴールデンビザ失敗を避けるための核心です。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点
まとめ：ゴールデンビザのデメリット7点と、正しい検討の進め方
デメリット7点の整理
- ①税務上の居住者変更は別問題：ビザ取得だけでは日本の課税関係は変わらない。投資移住の税金問題は税理士との連携が必須。
- ②為替変動リスク：ユーロ・ドル建て投資は円換算額が常に変動し、投資元本に直接影響する。
- ③維持費の継続発生：管理費・現地税・送金コストで年間1〜2%程度のランニングコストを見込む必要がある。
- ④制度変更リスク：ポルトガル・ギリシャの事例が示すように、取得条件は政治状況で変わる。
- ⑤出口戦略の困難さ：不動産の流動性は低く、売却に時間がかかるケースが多い。事前設計が不可欠。
- ⑥滞在要件との現実ギャップ：日本に事業・生活基盤がある場合、要件を満たし続けることが難しくなる。
- ⑦海外不動産に日本の法的保護は及ばない：宅建業法の保護が受けられず、現地の法制度・慣行に従う必要がある。
それでも検討する価値がある人と、次の一手
ゴールデンビザのデメリットを7点挙げましたが、これは「取得する必要がない」という結論ではありません。将来的なアジア圏への移住を計画している私自身も、複数の選択肢の一つとして継続的にリサーチしています。
デメリットを理解した上で取り組む人と、知らずに進める人では、結果に大きな差が出ます。特に、日本とは異なる税務・法務の環境を正確に把握すること、そして現地と日本の双方に精通した専門家を確保することが重要です。国や金融機関によってルールが異なりますので、必ず専門家への相談を経て判断してください。
海外法人設立や移住先でのビザ・拠点設計を含めて相談できる窓口として、以下を活用することも選択肢の一つです。私も都内で法人を経営する立場として、海外法人の設計は今後の資産形成に直結するテーマだと考えています。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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