Henley費用2027|宅建士が移住相談500件で精査した7内訳

「Henley & Partnersに相談したいが、結局いくらかかるのか分からない」——私が移住相談を受けた500件超の案件で、この疑問が口火を切るケースは全体の8割を超えます。AFP・宅建士として実務に携わる私が、ヘンリー&パートナーズのHenley費用を7つの内訳項目に分解し、2027年時点の実額目安と見落としがちなコストを徹底的に整理しました。

Henley費用の全体像：なぜ「トータルコスト」で考えなければならないのか

公表されている費用と見えていない費用の2層構造

ヘンリー&パートナーズが提示する費用には、「公式に明示されている費用」と「見積もり段階で初めて判明する費用」の2層があります。前者は各国のCBI（市民権取得プログラム）やゴールデンビザの公定料金であり、後者はコンサルタント報酬・現地法務費用・書類翻訳・渡航費など付帯コストです。

投資移住手数料の全体像を把握しないまま「寄付額だけ」で比較する方が非常に多く、最終的に当初想定より30〜50%以上の費用超過が生じるケースを私は何度も目にしてきました。「ゴールデンビザ費用＝ヘンリーの見積もり額」ではない、という前提を最初に持つことが肝心です。

Henley費用を構成する7つの内訳項目

私が移住相談の現場で整理してきた費用区分を以下に示します。これが本記事全体の骨格になります。

• ①　国家への寄付金または投資元本（プログラム本体費用）
• ②　政府申請手数料（Due Diligence Feeを含む）
• ③　ヘンリー&パートナーズへのコンサルティング報酬
• ④　現地法律事務所・行政書士への費用
• ⑤　書類取得・翻訳・公証・アポスティーユ費用
• ⑥　医療診断・身辺調査・バイオメトリクス費用
• ⑦　家族同伴申請時の加算費用（配偶者・子女・親）

以下の各セクションでそれぞれを数字とともに掘り下げます。

申請手数料と内訳7項目：実額目安を項目別に精査する

①〜④：プログラム本体からコンサル報酬まで

まず①の「国家への寄付金・投資元本」は、プログラムによって大きく異なります。カリブ海諸国のCBI費用（市民権取得プログラム）では、単身申請の寄付型で10万〜15万米ドル程度が相場です。マルタやバヌアツのような欧州・太平洋プログラムでは15万〜75万ユーロ以上の幅があります。

②の政府申請手数料には「デューデリジェンス費用（Due Diligence Fee）」が含まれます。これは申請者の身元・犯罪歴・資産源泉を調査するための費用で、1人あたり7,500〜15,000米ドルが一般的な範囲です。省略できない義務的費用ですので、必ず見積もりに含まれているか確認してください。

③のコンサルティング報酬は、ヘンリー&パートナーズのような大手エージェントの場合、申請1件あたり2万〜5万米ドル程度が目安です。ただし案件の複雑性・家族構成・選択プログラムによって変動します。④の現地法律事務所費用は国ごとに異なり、マルタ・ポルトガルなど欧州案件では5,000〜2万ユーロ程度が一般的です。

⑤〜⑦：書類費用・医療費・家族加算の実態

⑤の書類費用は地味に積み上がります。日本の公的書類をアポスティーユ付きで英訳・公証すると、1書類あたり2〜5万円。戸籍謄本・住民票・無犯罪証明書・資産証明を揃えると、軽く30〜50万円に達します。私が保険代理店に在籍していた時期、富裕層のお客様の海外移住サポートに同席した際にも、この「書類代が思ったより高い」という驚きが毎回ありました。

⑥の医療診断費用は、渡航先・プログラムにより1〜3万円程度のものから、指定クリニックでの精密検査が必要なケースまであります。⑦の家族加算は見落とされがちで、配偶者1名で追加5,000〜3万米ドル、18歳未満の子1人あたり3,000〜1.5万米ドルが上乗せされるプログラムが多いです。4人家族で申請すると、本体費用の1.5〜2倍に膨らむことは珍しくありません。

私が試算で気づいた誤算：フィリピン購入経験と照合して見えたコスト構造

海外不動産購入時に学んだ「見えないコスト」の法則

私がフィリピン・マニラの新興エリアでプレセールコンドミニアムを購入した時の話をします。物件価格そのものより、登記費用・印紙税・VAT・仲介手数料・管理費デポジットを合計すると、取得時総コストは物件表示価格の約10〜15%増になりました。

海外不動産は日本の宅建業法が適用されない点を私は宅建士として常に意識しています。日本の不動産取引では重要事項説明や仲介手数料の上限規制がありますが、フィリピンをはじめ多くのアジア諸国では日本と異なる法体系が適用されます。この経験から、「公表されている価格は出発点に過ぎない」という感覚が自然に身につきました。Henley費用の構造もまったく同じです。見積書の1行目だけで判断すると必ず誤算が生じます。

移住相談500件で見えた「誤算パターン」トップ3

私が500件超の移住相談を通じて繰り返し見てきた誤算パターンは3つに集約されます。

第一は「デューデリジェンス費用を見積もりに含めていなかった」ケースです。CBI費用として提示された数字がプログラム寄付額のみで、デューデリ費が別建てになっていることに契約直前まで気づかない方が少なくありません。

第二は「為替変動によるコスト膨張」です。ゴールデンビザ費用はユーロ・米ドル建てが大半です。円安局面では円換算の総費用が申請開始時から20〜30%増になった事例も実際に出ています。為替リスクは現実のコストとして必ず織り込んでください。

第三は「申請不承認時の返金ルール」への無理解です。承認されなかった場合、寄付金は全額返金されるプログラムが多い一方、コンサル報酬・政府手数料・デューデリ費は返金されないケースが一般的です。最悪シナリオとして2〜5万米ドルが戻らないリスクは、事前に認識しておく必要があります。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点

寄付型と投資型の費用差：CBI費用の選択軸と他社比較

寄付型CBIと不動産投資型の実費比較

ヘンリー&パートナーズが扱うプログラムは「寄付型」と「不動産投資型」に大別されます。寄付型はカリブ海CBIが代表格で、10万〜15万米ドルの寄付金を国家基金に拠出し、審査を経て市民権を取得します。資金は返ってきませんが、取得までの期間が3〜6か月と短い点が特徴です。

不動産投資型はポルトガルのゴールデンビザや一部カリブ海プログラムが該当し、投資元本は20万〜50万ユーロ程度が一般的な下限です。資金が不動産に残るため「費用」というより「投資」の性格が強く、将来的な売却による資金回収が期待されます。ただし流動性が低く、売却時の為替リスク・現地税制・買い手市場の状況に左右される点は必ず理解してください。私自身、フィリピンとハワイで実物不動産を運用する立場から言うと、海外不動産は「持ち続けるコスト」が想定外に大きくなることがあります。管理費・固定資産税相当・空室リスクは、投資型プログラムの実質コストとして必ず試算に入れるべきです。

ヘンリー&パートナーズと他社の費用感の違い

投資移住業界にはヘンリー&パートナーズ以外にも複数のエージェントが存在します。費用面での違いを端的に言うと、大手エージェントはコンサル報酬が高い代わりに審査通過率の実績・現地ネットワーク・書類サポートの充実度が異なる傾向があります。小規模エージェントは報酬が低い場合がありますが、担当者のスキルや案件処理能力にばらつきがある点を考慮する必要があります。

いずれにせよ、エージェントを選ぶ際は「コンサル報酬の総額」「失敗時の返金規定」「担当者の実績件数」を必ず書面で確認してください。口頭の説明だけで進めた案件が後にトラブルになったケースを、私は相談の現場で複数見ています。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点

費用対効果を最大化する判断軸：まとめとCTA

Henley費用を正しく評価するための7つの確認ポイント

• ①　見積書に「デューデリジェンス費用」が明記されているか確認する
• ②　家族同伴申請の場合、全員分の加算費用を含めたトータルで試算する
• ③　申請費用はユーロ・米ドル建てが多いため、円換算は申請時レートで再計算する
• ④　不承認時の返金対象費用と非返金費用を事前に書面で確認する
• ⑤　投資型プログラムは「投資元本」に加えて「保有コスト・売却コスト」も試算に含める
• ⑥　海外送金・税務は日本とまったく異なるため、税理士・国際税務の専門家への相談を推奨します
• ⑦　エージェント選定時は「報酬総額」「担当者実績」「返金規定」の3点を書面確認する

次のアクション：海外法人設立・移住準備の具体的な第一歩

私自身、将来的なアジア圏への移住を計画する中で、現在は東京の法人経営・インバウンド民泊事業を運営しながら資産の分散を進めています。AFP・宅建士の立場から言うと、移住プログラムへの申請を検討する前に「日本の税務上の居住者要件」「海外送金に関する確定申告義務」「法人と個人の資産区分」を整理しておくことが、費用対効果を高める上で特に重要なステップです。個人差がありますので、必ず専門家への相談を経た上で判断してください。

海外移住・法人設立を前提とするなら、ドバイへの法人設立サポートは選択肢の一つとして検討する価値があります。ドバイは法人税・個人所得税の課税ルールが日本と大きく異なるため、移住前に課税関係を専門家に確認することを強く推奨します。以下のサービスは、海外移住や法人設立の初動相談として利用できます。

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