永住権おすすめ2026|宅建士が移住相談500件で選ぶ7カ国比較

AFP・宅地建物取引士として資産形成の相談に関わって5年以上、海外移住や永住権取得を視野に入れた相談は500件を超えました。2026年版の「永住権おすすめ」を考えるとき、「どの国が税制上有利か」だけでなく、投資額・滞在義務・取得スピード・家族帯同の可否・出口戦略の5軸で比較することが不可欠です。この記事では、私自身がアジア圏への移住を計画している当事者として、実務と体験の両面からお伝えします。

永住権2026年版を選ぶための5軸比較フレームワーク

なぜ「税制だけ」で選ぶと失敗するのか

保険代理店時代に富裕層の資産相談を数多く担当していた私が感じた共通の落とし穴は、「節税目的だけで永住権を選んだ結果、滞在義務を満たせず失効した」というケースです。永住権は取得して終わりではなく、維持コストと滞在要件が常に付きまといます。

2026年時点で注目すべき5軸は以下の通りです。①最低投資額、②年間滞在義務日数、③永住権取得までの期間、④家族帯同の可否・条件、⑤出口時の課税ルール。この5つを揃えて初めて「自分に合った国」が見えてきます。

特に⑤の出口課税は見落とされがちです。日本の税務上、海外永住権を取得しても日本居住者と判断されれば全世界所得課税が継続されます。海外送金・税務の取り扱いは国によって大きく異なりますので、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

2026年時点での7カ国スコア早見表

私が相談対応で活用している比較軸をもとに、7カ国を整理しました。投資額の目安はあくまで参考値であり、制度は随時変更されます。最新情報は各国政府機関または専門家へ確認することを強く推奨します。

• UAE（ドバイ）：不動産投資200万AED（約8,000万円）以上でゴールデンビザ（10年）取得可能。滞在義務は実質ゆるやか。所得税ゼロが大きな魅力。
• ポルトガル：ゴールデンビザは不動産ルートが縮小傾向。ファンド投資ルート（50万ユーロ前後）が現実的。5年後に永住権申請可能。
• マルタ：永住権プログラム（MRVP）は寄付＋不動産保有の組み合わせ。EU圏居住権として価値が高い。
• マレーシア：MM2Hビザは2024年改定で条件が厳格化。定期預金150万リンギット（約5,000万円）が基本要件となった。
• フィリピン：SRRVビザは預託金制度で取得しやすく、2万ドル〜5万ドル程度の預託で長期居住が可能。永住権とは性格が異なる点に注意。
• タイ：タイランド・エリートビザ（5〜20年）は投資ではなく会員制。年間50万バーツ前後で長期滞在権を得る仕組み。
• カナダ：スタートアップビザや州ノミニープログラムが主流。英語力・事業計画が問われ、審査に2〜4年かかるケースも。

各国制度の詳細は変更頻度が高いため、この記事の数字はあくまで2025年末時点の情報をベースにしており、個人差があります。投資判断の前に必ず専門家へご相談ください。

私がドバイ永住権を真剣に検討した理由：実体験から語る移住計画

フィリピン・オルティガスのプレセール購入で学んだこと

私はすでにフィリピン・マニラの新興エリア（オルティガス）でプレセールコンドミニアムを購入しています。購入を決めた2021年当時、現地通貨ペソと円の為替リスクを念頭に置きながら、完成前物件ならではの価格優位性に着目しました。プレセール価格は完成後の相場と比べ15〜25%程度低く設定されることが多く、長期保有前提であれば収益が見込まれる選択肢の一つと判断しました。

ただし、日本の宅建業法はあくまで国内不動産に適用される法律であり、フィリピン不動産の購入にはフィリピン国内の法律が適用されます。外国人の土地所有制限（コンドミニアム法による40%ルールなど）や、現地デベロッパーの信用調査は必須です。私は宅建士の知識を活かして契約書の構造を読み込みましたが、現地弁護士のレビューも別途依頼しました。この経験から「海外不動産と永住権はセットで考えると出口が広がる」という実感を得ています。

為替リスクについて補足すると、フィリピンペソは過去5年で対円で20%以上変動した時期もあります。円安局面では含み益が膨らみますが、逆方向のリスクも当然あります。投資判断は自己責任で、リスクを十分に理解した上で行ってください。

ドバイ ゴールデンビザを「次の一手」として検討している理由

現在、私はインバウンド民泊事業を東京都内で運営しながら、将来的なアジア圏への移住を計画しています。その中でドバイ ゴールデンビザが候補に挙がった最大の理由は、個人所得税ゼロという税制環境です。日本居住者のままでは全世界所得に日本の累進課税が適用されますが、ドバイに生活実態を移せば状況が変わりえます。

ゴールデンビザの取得要件として、2024年時点では200万AED（約8,000万円）以上の不動産投資が一つのルートです。ローン活用の場合は条件が異なります。また、ビジネスオーナー向けには法人設立ルートも存在し、フリーゾーンでの法人設立と組み合わせて活用するケースが増えています。

ただし、日本の国税当局はタックスヘイブン対策税制（CFC税制）や出国税（国外転出時課税）を持っており、資産規模によっては移住前に多額の税負担が発生する可能性があります。私自身もAFPとして資産全体を俯瞰しながら慎重にシミュレーションを続けており、税理士との連携を欠かさないようにしています。移住を検討される場合は、必ず税務の専門家にご相談ください。

欧州3カ国の投資永住権：ポルトガル・マルタ・ギリシャの比較

ポルトガル ゴールデンビザの現状と2026年展望

ポルトガルのゴールデンビザは2012年創設以来、日本人投資家にも広く知られるようになりました。しかし2023〜2024年にかけて不動産投資ルートが大幅に制限され、現在はファンド投資（50万ユーロ前後）や文化・研究支援への出資ルートが主流になっています。

5年間の保有と最低滞在日数（年間平均7日）を満たすと永住権申請が可能で、そこからEU市民権取得へのパスとして活用されます。ユーロ建て資産として分散効果が見込まれる点は魅力ですが、ファンドのパフォーマンスは保証されるものではなく、元本割れのリスクも伴います。為替リスク（ユーロ円）も必ず念頭に置いてください。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点

マルタ・ギリシャ：EU圏の永住権として比較する視点

マルタのMRVP（マルタ永住権プログラム）は、寄付15万8,000ユーロ＋不動産賃貸または購入の組み合わせで取得できます。EU加盟国の永住権としては比較的シンプルな構造ですが、申請から承認まで4〜6ヶ月かかるケースが多く、承認保証はありません。

ギリシャのゴールデンビザは不動産投資25万ユーロ（一部エリアでは50万ユーロに引き上げ）が基本要件です。アテネや島嶼部の不動産価格上昇傾向が続いており、不動産価値の上昇が期待される側面もありますが、市場リスクは当然存在します。観光立国ゆえの賃貸需要の強さは魅力的な要素の一つです。欧州3カ国いずれも、現地税務・法務の専門家との連携が必須です。個人差があります。

アジア圏の永住権ルート：マレーシア・フィリピン・タイを読み解く

MM2H改定後のマレーシアは依然として選択肢の一つか

マレーシアのMM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）プログラムは、2021年の厳格化に続き2024年にも要件が見直されました。現在は月収収入証明1万5,000リンギット以上、定期預金150万リンギット（約5,000万円）、保有資産150万リンギット以上が主な条件とされています。以前の「預託金50万リンギット」時代と比べ、ハードルは大きく上がっています。

それでも、クアラルンプールの生活コストの低さ、英語・日本語対応の医療インフラ、マレー半島の気候などを総合すると、資産規模のある方には検討する価値がある選択肢の一つです。ただし、MM2Hはあくまで長期居住ビザであり、「永住権」とは法的性質が異なる点を明確に理解してください。

フィリピンSRRV・タイエリートビザの現実的な活用法

フィリピンのSRRV（スペシャル・リタイアー・レジデント・ビザ）は、50歳以上なら2万ドルの預託金で取得できる比較的ハードルが低い長期居住ビザです。私自身がオルティガスで不動産を保有していることもあり、このビザの活用可能性は実感を持って考えています。ただし、フィリピンは外国人の土地所有を原則認めておらず、永住権的な性格はあっても国籍取得への道は別途必要です。

タイのタイランド・エリートビザは、会員権型の長期滞在許可（5年・10年・20年）で、投資要件より利便性を重視した設計です。毎年更新不要・複数入出国自由という実用性が評価されており、デジタルノマドや法人経営者に人気があります。ビザであって永住権ではない点は明記しておきます。どの国の制度も、現地法律・税制は変更されることがあります。専門家への相談を強く推奨します。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点

相談500件で見た失敗事例とまとめ：2026年の永住権選びで後悔しないために

移住・永住権取得で繰り返される4つの失敗パターン

• 滞在義務の軽視：「年間7日でいい」と聞いて申請したが、実際の書類審査で滞在実績を問われ更新できなかったケース。カレンダー管理は必須です。
• 出国税の見落とし：1億円超の有価証券を保有したまま移住を試みた結果、出国税（国外転出時課税）で数百万円の納税が生じたケース。事前シミュレーションが不可欠です。
• 現地法律の未確認：フィリピンで「土地付き一戸建て」を購入しようとしたが、外国人の土地所有制限に引っかかり契約を巻き戻したケース。海外不動産は日本の宅建業法とは別の法律が適用されます。
• 為替リスクの過小評価：ドル建て預託金を積んだ後、円高局面で円換算の資産価値が2〜3割減少し計画が狂ったケース。為替ヘッジの有無を事前に検討してください。
• プログラム廃止・要件変更のリスク：申請準備中に制度が大幅改定されたケース（MM2H、ポルトガルGVの不動産ルートなど）。複数プランを並行検討することをお勧めします。
• 家族帯同の条件見落とし：配偶者・子どもの帯同可否を確認せず単独で取得を進め、後から追加費用と手続きが発生したケース。家族構成は初期段階で整理してください。

2026年、永住権取得に向けて今すぐ動き出すべき理由

私が将来的にアジア圏への海外移住を計画しているのは、税務上の最適化だけが理由ではありません。複数の国に資産と生活拠点を持つことで、地政学的リスク・為替リスク・制度変更リスクを分散させることが目的です。AFP・宅建士として言えることは、「永住権は取得が目的ではなく、人生設計の一部として機能させることが重要」という点です。

2026年以降、各国の永住権・投資ビザ制度は引き続き変更される可能性が高いと考えられます。特にEU圏のゴールデンビザは政治的な議論が続いており、タイミングを逃すリスクも現実的です。早期に情報収集と専門家への相談を始めることで、選択肢の幅が広がります。

ドバイへの移住や海外法人設立を検討しているなら、まず専門家に現状の資産・収入・ライフプランを共有してシミュレーションを依頼することをお勧めします。下記のサポートサービスは海外法人設立の手続き面で活用できる選択肢の一つです。ぜひ参考にしてください。

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