コンドミニアム選び方7軸|宅建士が海外3物件保有で検証した実録

AFP・宅地建物取引士として海外不動産に関わり続けてきた経験から言うと、コンドミニアムの選び方で失敗する人の多くは「物件の見た目と価格」しか見ていません。私はフィリピン・オルティガスのプレセールコンドミニアムとハワイのマリオット系タイムシェアを実際に保有していますが、両者の購入判断プロセスはまったく異なるものでした。この記事では、実際の保有経験と宅建士・AFPとしての専門知識を組み合わせて、海外コンドミニアム選びの7つの判断軸を具体的に解説します。

海外コンドミニアム選びの前提：日本の常識を捨てることから始まる

日本の宅建業法は海外物件に適用されない

私が宅建士として真っ先に伝えたいのは、「海外不動産は日本の宅建業法の適用外」という事実です。国内不動産の売買や賃貸仲介には宅地建物取引士による重要事項説明が法律で義務付けられていますが、海外物件にはその義務がありません。

つまり、あなたが海外コンドミニアムを購入する際には、物件の法的リスクや管理体制の詳細を自分自身で確認する姿勢が求められます。悪質な業者が「日本と同じ感覚で買えます」と言っても、それは正確ではありません。国ごとに外国人の不動産所有規制が異なり、フィリピンでは区分所有建物（コンドミニアム）の外国人保有比率は全体の40%以下という上限規制があります。

保険代理店時代に富裕層の資産相談を担当していた頃、海外物件を購入したあとに「実は外国人名義では登記できなかった」と相談に来た方が複数いました。事前確認が不十分なまま契約してしまったケースで、現地法律の確認を怠ったことが原因でした。

コンドミニアムを「資産形成ツール」として捉える視点

コンドミニアムの選び方を論じるとき、「住む目的」か「投資・資産形成目的」かによって判断基準がまったく変わります。私の場合、フィリピンの物件は資産形成と将来の移住拠点を兼ねた位置づけで、ハワイのタイムシェアはリゾート利用を主軸にしています。

資産形成を目的とするなら、物件の外観や内装よりも「エリアの成長性」「管理会社の質」「出口戦略の現実性」を重視すべきです。株式・ETF・米国REITといった流動性の高い金融資産と異なり、海外不動産は換金に時間とコストがかかります。その非流動性リスクを理解したうえで判断することが、資産形成における第一前提です。

私の実体験：フィリピンプレセール購入で学んだ7軸の原点

オルティガス地区で約3,500万円のプレセールを決めた判断プロセス

私がフィリピン・マニラの新興エリアであるオルティガス地区のプレセールコンドミニアムを購入したのは、現地視察を2回行ったうえでの判断でした。価格は日本円換算で約3,500万円前後（購入時の為替レートによる）で、支払いは頭金20%を国内送金、残金はローンと一括払いの組み合わせでした。

購入を決めた根拠は3点です。第一に、オルティガスエリアがBGC（ボニファシオ・グローバルシティ）に次ぐビジネス集積地として開発が進んでいたこと。第二に、デベロッパーがフィリピン国内で上場しており、過去の竣工実績が複数確認できたこと。第三に、プレセール価格と完成後の想定相場に一定のギャップがあり、長期保有で収益が見込める構造になっていたことです。

ただし、購入後に想定外のことも起きました。建設工期が当初の予定から約14ヶ月延長されたのです。フィリピンでは工期遅延はある意味「業界あるある」で、契約書に遅延補償条項があっても実際の適用は難しいケースが多い。この経験から、「プレセールは竣工リスクを許容できる資金計画のある人向け」だと痛感しました。

ハワイタイムシェア保有で気づいた「管理品質」の重要性

一方、ハワイの主要リゾートエリアで保有しているマリオット系タイムシェアは、管理品質という点でフィリピン物件と大きく異なる体験を与えてくれました。世界的なホテルブランドが管理母体であるため、施設メンテナンス・清掃・コンシェルジュ対応が高水準で維持されています。

ただし、タイムシェアには毎年のメンテナンスフィー（維持管理費）が発生します。私が保有する物件では年間費用が日本円で20万〜25万円程度（為替変動により前後）かかっており、これは利用有無にかかわらず支払い義務があります。「タイムシェアは得か損か」という単純な話ではなく、「使いこなせる人には価値があり、使わない年が続くと負債になる」という性質を理解することが前提です。為替リスクについても、円安局面では実質的な保有コストが上昇する点を常に意識しています。

立地と将来性の見極め方：7軸のうち最重要の2つ

インフラ整備計画と人口動態で10年後を読む

海外コンドミニアムの立地を評価するとき、「現在の利便性」だけでなく「今後10年のインフラ整備計画」を調査することが欠かせません。フィリピンであれば、ドゥテルテ政権以降に推進された「Build, Build, Build」政策によってMRT・LRT路線の延伸や高速道路整備が複数進んでいます。駅徒歩圏か否かは、フィリピンの慢性的な渋滞事情を考えると賃借需要に直結します。

人口動態も見落とせません。フィリピンは2025年時点で平均年齢が約25歳前後と推計されており、若年労働人口の都市集中が続いています。BPO（ビジネス・プロセス・アウトソーシング）産業の集積エリア近くのコンドミニアムは、働く若年層の賃貸需要が継続的に見込まれます。逆に観光依存が高いエリアは、パンデミック時のような外需消失リスクを抱えていることも事実です。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

「エリアブランド」と競合物件の供給量を確認する

立地評価の第二軸は、エリアブランドと競合供給量のバランスです。どれだけ好立地でも、同じエリアに大量の新規供給が続けば賃料は下落圧力を受けます。フィリピンのコンドミニアム市場では、デベロッパーが数千戸規模のタワーを複数棟同時開発するケースも珍しくありません。

私はオルティガスの物件を検討する際、周辺500m圏内で建設中・計画中のコンドミニアム戸数を現地エージェントに調査依頼しました。競合が多すぎるエリアでは、竣工後の賃料設定が想定を下回るリスクがあるからです。この調査コストを惜しんだ結果、賃貸利回りが当初予測の半分以下になったという話は、保険代理店時代の富裕層相談でも複数回耳にしています。

管理体制・修繕積立・プレセールvs完成済の比較検証

管理組合と修繕積立金の仕組みを必ず確認する

日本のマンションには管理組合と修繕積立金制度が法律で定められていますが、海外コンドミニアムの場合は国・デベロッパー・管理会社によって仕組みが大きく異なります。フィリピンでは、HOA（Homeowners’ Association）がコンドミニアムの管理を担うことが多く、月次管理費（コンドミニアム・デュース）の使途を確認することが重要です。

私が購入したオルティガスの物件では、1平方メートルあたり月約100〜120フィリピンペソ（2024年時点・為替により変動）の管理費が設定されていました。設備の老朽化に備えた積立が適切に行われているかどうかは、HOAの財務諸表を入手して確認することを強くお勧めします。管理費が安すぎる物件は、修繕費が不足して将来的に大規模修繕の一時負担金が発生するリスクがあります。

プレセールと完成済物件、どちらを選ぶべきか

プレセール（建設前・建設中の先行販売）と完成済物件の比較は、コンドミニアム選びの中でも判断が分かれるポイントです。プレセールの特長は価格が低く設定されていること、支払いを分割できることで手元資金が少なくても参入できる点にあります。一方で、竣工遅延リスク・仕様変更リスク・デベロッパーの経営悪化リスクを負います。

完成済物件は実物を確認してから購入できるため、物件の品質・管理状態・周辺環境をすべて目視で検証できます。ただし価格はプレセールより高く、フィリピンの場合は購入後すぐに賃貸運用を開始できる反面、購入時の手数料・登記費用（Transfer Tax、Document Stamp Taxなど）が発生します。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

私の結論として言えるのは「プレセールは資金効率を重視する長期投資家向け、完成済は早期収益化を重視する人向け」という整理です。ただし個人の資金状況・リスク許容度・投資目的によって正解は異なるため、購入判断には専門家への相談を推奨します。

出口戦略と再販性の検証：7軸の締めくくり

売却時の課税ルールと送金規制を事前に理解する

海外コンドミニアムを売却する際の課税ルールは、日本と大きく異なります。フィリピンでは不動産売却時にCapital Gains Tax（CGT）が成約価格または公示価格の高い方に対して6%課税され、さらにDocument Stamp Taxが1.5%、移転登記費用も発生します。日本側では、売却益が「総合課税」または「申告分離課税」の対象となる可能性があり、二重課税を防ぐために租税条約の適用可否を税理士に確認する必要があります。

また、売却代金をフィリピンから日本へ送金する際には外貨送金規制や銀行の手続きが必要です。海外送金・税務は「国によって異なります」という前提で、必ず現地の税務専門家と日本の税理士の両方に相談することを強くお勧めします。私自身もAFP資格を持っていますが、フィリピン税法の細則については現地の専門家に都度確認しながら進めています。

再販性を高める物件選びの4つの条件

出口戦略の観点から、再販性が高いコンドミニアムには共通した特徴があります。私が実物保有と富裕層相談の両方の経験から整理すると、以下の4点が特に重要です。

• 駅・交通拠点へのアクセス：徒歩10分以内かどうかは売却時の査定額に直接影響します
• 実績あるデベロッパー：フィリピンであればSM Prime、Ayala Land、MEGAWORLDなど上場大手は竣工実績が豊富で再販市場での認知度も高い
• 適切な管理状態の維持：HOAが機能しており、共用部の維持状態が良好であること
• 外国人保有比率の余裕：40%上限に近い物件は外国人バイヤーが買えず再販先が限られるリスクがある

まとめ：コンドミニアム選び7軸を正しく使うために

7軸を整理してチェックリスト化する

• 軸1：現地法律と外国人所有規制：宅建業法の適用外である海外不動産では、自分で現地ルールを調査する
• 軸2：目的の明確化：居住・資産形成・リゾート利用のどれかによって判断基準が変わる
• 軸3：立地と10年後のインフラ整備計画：現在の利便性より将来の成長性を重視する
• 軸4：競合供給量とエリアブランド：過剰供給エリアは賃料下落リスクがある
• 軸5：管理体制と修繕積立の健全性：HOA財務諸表の確認を怠らない
• 軸6：プレセールvs完成済の選択：資金効率と竣工リスクのトレードオフを理解する
• 軸7：出口戦略と課税・送金規制：売却時の税務は購入前に把握する

不動産トラブルに備える：購入前・購入後の相談先を確保する

海外コンドミニアムの購入は、株式やETFへの投資とは異なり、一度契約すると簡単には解消できません。私が保険代理店時代に見てきた不動産トラブルの多くは、「相談先がなかった」「誰に聞けばいいかわからなかった」という状況から発生していました。購入を検討するなら、信頼できる専門家や第三者機関との接点を事前に作っておくことが重要です。

特に国内不動産との比較査定や、購入後のトラブル対応においては、公平な立場で相談できる機関を知っておくことが資産を守る第一歩になります。「個人差があります」という前提のもと、自分の状況に合った選択をするためにも、専門家への相談を積極的に活用してください。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会