「民泊の利回りって実際どのくらい出るの?」東京都内でインバウンド民泊を運営している私、Christopher（AFP・宅地建物取引士）がよく受ける質問です。数字を持たない人が語る利回り論は意味がないと思っているので、今回は自分が運営する物件の月売上約30万円を実例に、民泊利回りの計算方法から実質利回り・経費率・稼働率・回収期間の5つの数値を全部開示します。民泊 利回り 実例 東京を探している方に、現場感覚で届く記事を書きます。
都内民泊の利回り計算式——表面と実質はどう違うか
表面利回りの計算式と落とし穴
表面利回りは「年間想定収入 ÷ 物件取得コスト × 100」で求められます。計算式自体はシンプルですが、民泊の場合は「年間想定収入」の見積もりが甘くなりやすいのが最大の落とし穴です。
たとえば月30万円の売上を前提にすると、年間360万円。物件取得コストを3,000万円と仮定すれば表面利回りは12%になります。しかしこの数字は稼働率100%・経費ゼロという現実には存在しない前提で弾いた数字です。
民泊の稼働率は季節・立地・プラットフォームの露出度で大きく変動します。東京都内の住宅街であれば年間稼働率60〜75%が現実的なラインだと、私自身の運営経験から感じています。稼働率70%で再計算すると年間収入は252万円となり、表面利回りは8.4%に落ちます。
実質利回りを正確に出すための経費リスト
民泊 実質利回りを正確に計算するには、経費を漏れなく洗い出すことが先決です。私が実際に計上している主な経費項目は以下の通りです。
- プラットフォーム手数料（売上の約3〜15%）
- 清掃代・リネン交換費（1回あたり3,000〜8,000円、回転数次第）
- 消耗品費（アメニティ・洗剤・トイレットペーパー等）
- 管理委託費（自主管理か代行かで大きく変動）
- 設備修繕積立（月換算で売上の3〜5%程度を目安に）
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険・民泊専用賠償保険料
- 住宅宿泊事業法対応の届出・更新費用
これらを合算すると経費率は軽く40〜55%に達します。実質利回りの計算式は「（年間収入 − 年間経費）÷ 物件取得コスト × 100」。経費率50%・稼働率70%で試算すると、先ほどの252万円から経費126万円を引いた126万円が実質年間収益となり、実質利回りは4.2%まで圧縮されます。
表面12%と実質4.2%——この差を最初に把握しているかどうかが、民泊投資で成功するかどうかの分岐点だと私は考えています。
月30万売上の内訳——インバウンド民泊の実例数値
売上内訳と客単価の実態
私が運営する東京都内の物件で、2024年に月平均売上約30万円を達成した月のデータを開示します。物件は都内山手線沿線・徒歩10分以内のワンルームマンション（専有面積約25㎡）で、インバウンド旅行者を主なターゲットにしています。
その月の宿泊数は22泊（稼働率約73%）。1泊あたりの平均単価は約13,600円でした。Airbnbを主軸に、Booking.comでも一部集客しています。週末の単価は1.5〜2倍に設定するダイナミックプライシングを採用しており、これが月間売上を底上げしています。
インバウンド比率はその月で約80%。円安の恩恵もあり、外国人ゲストの予算感は国内旅行者より明らかに高い傾向があります。実際に台湾・韓国・欧米からのゲストが多く、レビュー評価は4.8〜4.9を維持しています。
季節変動と年間売上の現実
「月30万が毎月続く」と思ったら大間違いです。東京都内とはいえ、民泊の売上には明確な季節波動があります。私の実績で言えば、桜シーズン（3〜4月）・秋の紅葉シーズン（10〜11月）・年末年始は月35〜40万円に達する月もありますが、梅雨〜真夏（6〜8月）と2月は20〜25万円まで落ちることもあります。
年間を通じて平均すると月27〜28万円が実態に近い数字です。東京 民泊 収益の試算は、こうした季節変動を必ず加味してください。月最高値だけを年換算するのは絵に描いた餅になります。
住宅宿泊事業法（民泊新法）の年間180日規制も忘れてはいけません。180日を超えて営業するには旅館業法の取得が必要になりますが、都内のマンションでは管理組合規約の問題から旅館業取得が現実的ではないケースがほとんどです。180日規制の範囲内で年間売上を最大化する戦略が基本になります。
経費率と稼働率の実数値——失敗から学んだ計測方法
私が計測している経費率の実数
私の物件における2024年の通年経費率は約47%でした。内訳を大まかに示すと、清掃・リネン費が売上の約18%、プラットフォーム手数料が約12%（Airbnbは約3%だがBooking.comは約15%）、消耗品・アメニティが約5%、保険・修繕積立が約7%、その他雑費が約5%といった構成です。
民泊を始めた最初の年は経費率が60%近くありました。清掃業者の選定ミスと消耗品の大量ロス発注が主な原因です。現在は清掃業者を複数社で相見積もりして最適化し、消耗品もまとめ買いで単価を下げています。経費率の改善だけで実質利回りは2〜3%は変わります。
民泊 経費率を管理するには月次でスプレッドシートに記録することが最低限の作業です。どんぶり勘定で運営していると、気づいたときには赤字という事態になります。AFPの資格を持つ私としても、家計管理と事業収支管理の基本は「見える化」に尽きると実感しています。
稼働率と回収期間の計算
稼働率は「実際の宿泊泊数 ÷ 営業可能日数 × 100」で計算します。私の物件では年間営業可能日数を180日（民泊新法上限）に設定しており、2024年は実稼働131泊で稼働率は約73%でした。
回収期間（投資回収年数）は「物件取得コスト ÷ 年間実質収益」で求められます。たとえば物件取得コストが諸費用込みで2,800万円、年間実質収益が140万円であれば回収期間は20年です。20年は長いと感じるかもしれませんが、この試算には物件の売却益が含まれていません。東京都心の不動産は売却時に一定の資産価値が期待されるため、トータルの出口戦略も含めた判断が必要です。セブ島不動産投資の失敗例|宅建士が見抜いた5つの罠
なお、民泊 利回り 計算はあくまで参考指標です。実際の収益は物件の立地・グレード・運営スキルによって個人差があります。自分の物件に当てはめて試算することを強く推奨します。
失敗から学ぶ判断軸——保険代理店と宅建士の経験から見えたこと
保険代理店時代の富裕層相談で見た「数字の読めない投資家」
私はかつて大手生命保険会社で2年、その後総合保険代理店で3年、個人事業主や富裕層の資産相談を多数担当してきました。その経験の中で強く感じたのは、「表面利回りだけを見て不動産を買ってしまう人が非常に多い」という事実です。
特に民泊という新しい投資スキームは、数年前まで「高利回り」の象徴として過剰に売られていた時期があります。私が相談を受けたケースでも、表面利回り15%と謳われた物件が実質では3%を下回り、さらに稼働率が想定の半分以下という状況で損失が膨らんでいた例がありました。
インバウンド 民泊 実例として参考にしていただきたいのは、成功事例だけではなく失敗のパターンです。立地の選定ミス・清掃体制の未整備・プラットフォーム依存の一本足打法——この3点が民泊失敗の代表的な要因です。
フィリピンのプレセール購入経験から学んだ「出口を先に考える」習慣
私は現在、フィリピン・マニラの新興エリアでプレセールコンドミニアムを所有しています。購入を決めた時、私が最初に計算したのは「利回り」ではなく「出口シナリオ」でした。竣工後に売却する場合のキャピタルゲイン、現地で賃貸に出す場合のグロス利回り（6〜8%が現地相場）、そして円安・ペソ安の為替変動リスクをすべてシナリオ別に試算しました。
海外不動産は日本の宅建業法の保護対象外であり、現地の法律・税制・送金規制が適用されます。フィリピンの場合、外国人は土地を所有できないコンドミニアム法（Republic Act No. 4726）の制約があり、日本の不動産投資とはまったく異なるリスク管理が求められます。海外送金や税務処理については、必ず専門家への相談を推奨します。
この「出口を先に考える」習慣は東京の民泊運営にも応用しています。民泊物件として使えなくなったとき（規制変更・管理組合の禁止決議等）に、その物件を賃貸や売却でどう処分するか——購入前に必ずシミュレーションしてください。ドバイ ゴールデンビザ取得条件2026|宅建士が調べた7要件と必要資金
まとめ——民泊利回りの実例を正しく読む5つの判断軸とCTA
東京でインバウンド民泊を始める前に確認すべき5数値
- 表面利回り：年間想定収入（稼働率込み）÷ 物件取得コスト × 100。稼働率70〜75%で試算すること
- 実質利回り：経費率40〜55%を差し引いた後の数字。4〜6%が東京都内の現実的な水準
- 稼働率：年間実稼働泊数 ÷ 営業可能日数。民泊新法の180日規制を上限に計算
- 経費率：清掃・手数料・保険・修繕積立等の合計 ÷ 年間売上。毎月スプレッドシートで管理が必須
- 回収期間：物件取得コスト ÷ 年間実質収益。売却益シナリオとセットで判断する
民泊 利回り 実例 東京として私が示せるのは、「月30万円の売上でも経費率・稼働率・規制を正確に組み込めば実質利回りは4〜5%台になる」という現実です。これが良いか悪いかは、あなたの投資目的と比較対象次第です。数字を正確に読める人だけが、長期で収益を維持できる運営者になれると確信しています。
不動産投資の選択肢を広げる——少額から始める方法も検討の価値あり
民泊運営は物件取得から清掃管理まで、手間とコストが確実にかかります。「不動産で収益を得たいが、まず少額で仕組みを理解したい」という方には、不動産投資クラウドファンディングを選択肢の一つとして検討する価値があります。1万円から参加できるサービスもあり、不動産投資の基本的なキャッシュフロー構造を体感する入口として活用できます。
もちろん、クラウドファンディングにも元本割れリスク・流動性リスクは存在します。リターンや安全性には個人差があり、投資判断は必ずご自身の責任と専門家への相談のもとで行ってください。東京都内の民泊運営と並行して資産分散の一手として組み合わせる考え方は、AFP資格を持つ私自身も実践しているアプローチです。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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