海外不動産 相続 失敗例7選|宅建士が3カ国保有で痛感した盲点

海外不動産の相続失敗例は、日本国内の相続とは次元の異なるリスクをはらんでいます。私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピンのプレセールコンドミニアムとハワイのタイムシェアを実際に保有しながら、現地法・日本の税務・為替の三つの壁が同時に押し寄せる怖さを身をもって体験してきました。この記事では、相続の現場で実際に起きた失敗例7つを、構造的な原因から対策まで丁寧に解説します。

海外不動産の相続失敗が起きる構造的な理由

「物件の所在地国の法律が優先される」という大原則を知らない

日本の民法では、相続は被相続人の本国法（日本法）に従うと定められています。しかし不動産に関しては、法の適用に関する通則法第13条により「所在地国の法律」が適用されます。つまりフィリピンに物件があれば、相続手続きはフィリピン民法に基づいて進めなければなりません。

この大原則を知らないまま物件を購入してしまうと、日本で作成した遺言書が現地で無効になるケースが出てきます。準国際私法と呼ばれる領域の話ですが、宅建士の試験科目には含まれておらず、一般の投資家はほぼ把握していないのが現状です。

私が大手生命保険会社に在籍していた頃、富裕層のお客様から「海外の資産をどう相続させるか」という相談を何度か受けました。その都度、現地の弁護士への橋渡しが必要でしたが、橋渡しができる専門家自体が日本では非常に限られていると痛感しました。

日本と現地の課税が「二重に」発生する仕組み

日本に住所のある被相続人が海外不動産を持っていた場合、その資産は日本の相続税の課税対象になります。加えて、所在地国でも相続税や財産移転税が発生するケースがあります。フィリピンでは2018年の税制改正（TRAIN法）以降、遺産税（Estate Tax）が統一税率6%に変更されました。ハワイ（米国）では連邦遺産税の基礎控除が2024年時点で1,292万ドルと高く、多くの日本人投資家には直撃しないものの、州税・非居住者ルールには注意が必要です。

問題は、外国で支払った相続税が外国税額控除の対象になる場合と、ならない場合があることです。日本の相続税法第20条の2に外国税額控除の規定はありますが、適用条件が細かく、控除しきれないケースも十分あります。「どうせ控除できるから大丈夫」という認識のまま進むと、想定外の納税額が発生します。専門家への相談は必須です。

筆者が実際に直面した現地法と日本法のねじれ事例

フィリピンのプレセール購入後に気づいた「外国人名義の制限」

私がフィリピン・オルティガスの新興エリアでプレセールコンドミニアムの購入を決めた時、最初に弁護士から指摘されたのが所有名義の問題でした。フィリピンでは外国人が土地を所有することは憲法上禁止されており、区分所有のコンドミニアムのみ外国人名義で保有が可能です。ただしその場合でも、当該棟における外国人持分は全体の40%以下に制限されています。

ここで相続と絡む落とし穴があります。外国人名義で保有している物件を日本人の相続人に移転するのは比較的スムーズですが、フィリピン人配偶者がいる場合や、相続人の国籍が混在する場合には、持分比率の制限に抵触する恐れがあります。海外不動産の名義設計は、購入前に相続シナリオまで想定しておかなければ後悔する可能性が高いです。

私自身、購入契約を締結する前に現地の日本人対応可能な法律事務所に相談し、相続時の名義移転手順を事前に確認しました。この準備があったことで、今のところ想定外のリスクは顕在化していません。ただし法律は変わります。定期的な確認を怠らないことが重要です。

ハワイのタイムシェアで痛感したプロベートの重さ

私がハワイの主要リゾートエリアでタイムシェアを保有した際、管理会社の担当者から「リビング・トラストを設定していますか」と最初に確認されました。当初はその意味を深く理解していませんでしたが、調べてみると米国ではプロベート（Probate）と呼ばれる遺産検認手続きが相続の障壁になることが多いと分かりました。

プロベートとは、裁判所が遺言の有効性を認定し、財産の分配を監督する手続きです。米国ではこの手続きに6カ月から2年を要するケースがあり、その間は財産が凍結されます。弁護士費用も不動産価値の2〜5%程度かかることがあると言われています。プロベートを回避するために有効なのがリビング・トラスト（生前信託）の設定です。私はこれを早い段階で設定しましたが、日本に住む日本人が米国のトラストを設定する場合、日米両国の法制度に精通した専門家でないと対応できません。個人差はありますが、この手続きだけで数十万円以上のコストが発生することもあります。

遺言書の不備と名義凍結で起きた実際の失敗例

日本語遺言書がフィリピンで機能しなかったケース

総合保険代理店時代に担当していた富裕層のお客様（仮にAさん）の事例です。Aさんはフィリピンに区分所有物件を2戸保有しており、日本で公正証書遺言を作成していました。ところがAさんが亡くなった後、相続人がフィリピン側の手続きを始めたところ、現地では日本語の遺言書に対してまず翻訳公証が求められ、さらにフィリピンの国際私法の要件を満たしているかどうかの審査が入りました。

フィリピンでは1987年民法に基づき、外国人の遺言書については「遺言作成地の方式」または「遺言者の本国法の方式」のいずれかに従っていれば有効とされます。しかし実務上は、現地の裁判所がその有効性を認めるまでに相当な時間がかかります。Aさんのケースでは最終的に物件の名義移転まで約18カ月を要し、その間に管理費の滞納問題まで発生してしまいました。フィリピン相続の手続きを甘く見た典型的な失敗例です。

共有名義・法人名義が引き起こした凍結リスク

海外不動産の名義を「配偶者と共有」で設定していたケースも問題になりやすいです。一方が亡くなった際、現地の法律では共有持分の移転手続きが必要になり、相続人が複数いる場合には遺産分割協議書の現地翻訳・認証が求められます。これが滞ると物件の売却も賃貸更新もできなくなります。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

一方、法人名義で保有する方法はプロベート回避に有効な場合もありますが、フィリピンでは外国法人による不動産保有に規制があり、日本の法人がそのまま持てないケースもあります。名義設計は購入前の段階でシミュレーションしておくべき最重要事項の一つです。海外不動産は日本の宅建業法の管轄外であり、購入後のトラブル解決に使える国内制度が限られている点も忘れてはなりません。

為替と評価額のズレが生んだ相続税の落とし穴

「時価」の算定方法が国ごとに異なる問題

日本の相続税では、海外不動産の評価は「時価（課税時期における客観的な交換価値）」とされています。国税庁の通達では、まず現地の固定資産税評価額や類似売買事例等を参照しますが、フィリピンのような新興国では公的評価額（Zonal Value）が市場価格より大幅に低いケースが多いです。一見すると有利に見えますが、税務調査で「市場価格と乖離が大きすぎる」と指摘されるリスクがあります。

私がフィリピンのプレセール物件を購入したのは、デベロッパー提示価格でおおよそ3,500万円相当でした。引渡し時点での市場価格の上昇傾向を踏まえると、相続時の評価額と実際の売却価格の間に大きな差が生じる可能性があります。評価額の算出方法は、現地の不動産鑑定士と日本の税理士が連携して行うことが望ましいです。専門家への相談を強く推奨します。

為替変動が相続税の実質負担を膨らませる構造

海外不動産の相続税評価は、課税時期の為替レートで日本円に換算します。円安が進行しているタイミングで相続が発生すると、円換算後の評価額が大きく膨らみ、相続税の課税標準が想定より高くなります。2022年〜2024年にかけての急速な円安局面では、米ドル建て資産を保有していた被相続人の遺族が予想外の高額納税を迫られた事例が実際に報告されています。

為替リスクは購入時だけでなく、保有・相続・売却のすべての局面で影響します。海外不動産の相続を考える際には、為替ヘッジの可否や、相続税の納税資金（円）をどう確保するかまで含めた計画が必要です。物件が売れるまで換金できない現物不動産の場合、納税資金の調達が特に課題になります。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸

今すぐできる5つの対策とまとめ

海外不動産の相続失敗を防ぐ5つの具体的アクション

• 現地法対応の遺言書を作成する：日本の公正証書遺言に加え、物件所在地国の方式に準拠した遺言書を現地弁護士の協力のもとで作成する。フィリピン相続であればフィリピン民法の要件を、米国ハワイ州であればハワイ州法の要件をそれぞれ満たすことが必要です。
• 購入前に名義設計を相続シナリオで検討する：個人名義・共有名義・法人名義・信託のそれぞれに相続時のメリット・デメリットがあります。特に外国人所有制限のある国では、名義の選択が相続の可否に直結します。
• プロベート回避の仕組みを早期に整える：米国物件ではリビング・トラストの設定が有効です。設定コストはかかりますが、数年後の手続き負担・弁護士費用・資産凍結リスクと比較すると、早期設定の価値は十分にあると考えられます。
• 日本の相続税評価と納税資金計画を同時に立てる：海外不動産の時価評価・為替換算・外国税額控除の適用可否を、国際税務に精通した税理士と事前にシミュレーションしておく。納税資金の確保手段も合わせて検討が必要です。
• 定期的に現地法・税制の変更をモニタリングする：フィリピンのTRAIN法、米国の連邦遺産税控除額の変更など、海外の税制・不動産法は数年単位で改正されます。購入して終わりではなく、継続的なメンテナンスが不可欠です。

相続問題が顕在化する前に専門家へ相談を

海外不動産の相続失敗例を7つ整理してきましたが、共通しているのは「購入時に相続まで考えていなかった」という点です。私自身、フィリピンの物件を購入した時もハワイのタイムシェアを取得した時も、購入判断と同時に相続・名義・遺言書の設計を行いました。それでも「これで完璧」とは言い切れず、定期的に現地弁護士・国際税務の税理士と情報を更新し続けています。

宅建士として強調したいのは、海外不動産は日本の宅建業法の保護対象外であるという事実です。国内不動産であれば重要事項説明や瑕疵担保責任の制度がありますが、海外物件にそれは適用されません。相続トラブルに発展した際に頼れる制度が乏しいからこそ、事前の設計と専門家への相談が国内不動産以上に重要になります。個人の状況によって最適な対策は大きく異なりますので、必ず専門家と連携してください。

海外不動産の評価や相続トラブルに関して、公平な立場から査定・相談サービスを提供している機関を活用することも選択肢の一つです。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会