ポルトガル不動産NHR失敗例|宅建士が見た5つの落とし穴

「NHRで税金がほぼゼロになる」「ゴールデンビザで永住権が取れる」という情報を信じてポルトガル不動産に踏み込み、後になって制度の落とし穴に気づく——海外移住とポルトガル不動産・NHR制度にまつわる失敗例は、私がAFP・宅建士として受けてきた相談の中でも特に件数が増えています。本記事では5つの落とし穴を実例とともに整理します。

NHR制度改正の最新事情：2024年以降に何が変わったか

旧NHR終了と「IFICI”+”」への移行が生んだ混乱

ポルトガルのNHR（Non-Habitual Resident）制度は、2024年1月をもって新規申請を原則終了しました。後継として導入されたのが「IFICI”+”（Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação）」と呼ばれる新制度です。旧NHRが「ポルトガル国外源泉所得を原則免除、または20%の定率課税」という幅広い優遇を用意していたのに対し、新制度は適用対象を研究者・高度専門職・スタートアップ創業者などに絞り込んでいます。

私がFPとして相談を受けたケースでは、2023年末に「来年もNHRで申請できる」と現地エージェントから説明を受けたまま物件購入を進め、2024年に入って制度終了を知った方がいました。購入した物件自体は手元に残りましたが、税優遇の前提が崩れたことで収支計画が大きく狂いました。制度の改正情報は現地当局のポルトガル語一次情報を確認することが不可欠です。

「10年間の非課税」という誤解が広がった背景

旧NHRには最大10年間の適用期間がありましたが、「ポルトガルに移住するだけで10年間は日本の所得税がゼロになる」という誤解が、SNSや一部のセミナーで広がりました。実際には、日本とポルトガルの租税条約の内容、日本居住者でなくなることの条件、さらにポルトガル国内での所得には定率課税が発生するという前提を無視した説明です。

国際税務の観点では、日本の居住者判定（住民票の異動だけでは不十分な場合がある）や、日本国内に残した不動産・金融資産からの所得の取り扱いまで精査しなければなりません。海外送金・税務は国によって異なりますので、必ず国際税務に精通した税理士への相談を推奨します。

失敗例①：税制誤認の盲点——「日本側の課税」を計算に入れていなかった

「ポルトガルで非課税＝日本でも非課税」ではない

保険代理店時代、富裕層の資産相談を担当していた頃から感じていたことですが、海外の税制優遇を聞いた瞬間に「日本の税金が全部なくなる」と解釈してしまう方は少なくありません。ポルトガルがNHR制度で外国源泉所得を免税にしても、日本の非居住者認定を受けていなければ日本の課税義務は継続します。

具体的には、日本に生活の本拠が残っていると判断される場合、日本の所得税法上の「居住者」として全世界所得課税の対象になります。ポルトガルで非課税でも、日本で課税される——この二重の視点が欠落したまま購入を決めた方が、私の相談経験の中でも複数いらっしゃいました。個人差はありますが、税負担の誤算が数百万円単位になるケースも珍しくありません。

リスボン不動産の取得費・維持費が収支計画を圧迫する現実

リスボン不動産の価格は2015年頃から上昇傾向が続き、2023年時点でリスボン中心部の平均㎡単価は5,000ユーロ前後まで上昇したとされています。購入時のIMT（不動産取得税）は物件価格や居住用か否かによって0〜8%の範囲で課税され、印紙税0.8%、公証費用なども加わります。

加えて、年間のIMI（固定資産税相当）、管理組合費（コンドミニアムの場合）、為替変動リスク（円/ユーロ）、空室リスクと現地管理費用——これらを加算すると、表面利回り5%台の物件でも手取りが2〜3%台に落ちることは十分にあり得ます。海外不動産投資では為替リスクを必ず考慮し、円安・円高どちらのシナリオでも収支が成立するかを検証することが重要です。

失敗例②：ゴールデンビザ廃止と物件選定ミスの実態

ゴールデンビザ終了後も「対象物件」を売り続けたエージェントの存在

ポルトガルのゴールデンビザ（ARI）は、2023年10月の法改正によって不動産購入を根拠とした新規申請が事実上廃止されました。それ以前に申請済みの案件は経過措置が設けられていますが、新たに不動産を購入してゴールデンビザを取得する道は閉じています。

ところが私がある相談者から聞いた話では、2024年に入っても「ゴールデンビザ対象物件」と称して物件を案内する業者が存在していたといいます。海外不動産は日本の宅建業法の適用外ですが、情報の正確性を自分で確認する責任は購入者側にあります。私自身、フィリピンのマニラ新興エリアでプレセールコンドミニアムを購入した際も、デベロッパーの公式資料と現地の法令を直接照合する作業を必ず行いました。エージェントの説明を鵜呑みにせず、一次情報の確認は欠かせないプロセスです。

「内陸部の低価格物件」が流動性ゼロになったケース

ゴールデンビザの不動産投資要件は、以前はリスボンやポルト以外の「低密度地域」の物件を優遇する仕組みがありました。そのため、観光需要が低い内陸部の物件を「制度要件を満たす低価格物件」として購入した方の中に、ビザ目的が消えた後に売却先が見つからず困っているケースがあります。

海外不動産投資において出口戦略（売却・賃貸・相続）を購入前に描いておくことは、私が相談の場で繰り返し伝えている点です。リスボン不動産であれば一定の流動性が見込まれますが、地方の小都市物件は現地の需給を慎重に確認する必要があります。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

失敗例③：出口戦略の欠如と国際税務の落とし穴

売却時の譲渡益課税：ポルトガルと日本の「二重課税」リスク

ポルトガルで不動産を売却した場合、キャピタルゲインに対してポルトガル側で課税が発生します。非居住者の場合は原則28%の定率課税が適用されます（2024年時点。制度は変更になる場合があります）。一方、日本の居住者であれば日本側でも譲渡所得として申告義務が生じ、外国税額控除の適用で調整しますが、計算は複雑です。

私がAFPとして国際税務の相談を受ける際に強調するのは、「購入時点で売却シナリオの税コストを試算しておく」ことです。購入価格が25万ユーロ、売却価格が35万ユーロだったとして、ポルトガル側の譲渡益課税と日本側の申告、為替差損益の処理まで含めると、手取りの利益は想定の半分以下になることもあり得ます。

相続・贈与における「名義と国籍」の複雑な交差

海外不動産を保有したまま相続が発生した場合、現地法と日本の相続税法が両方絡みます。ポルトガルには相続税がない代わりに、印紙税（スタンプ税）が相続財産に課される場合があります。日本の相続税は全世界財産に課税されるため、ポルトガルの不動産も日本の相続税申告に含める必要があります。

「ポルトガルには相続税がないから節税になる」という話を聞いて購入を検討する方がいますが、日本側の相続税は別途発生します。名義をどこに置くか（個人・法人・信託）によって税負担は変わりますが、これは個人の状況によって大きく異なるため、国際税務の専門家と弁護士への相談を推奨します。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸

宅建士が示すリスク回避の5手順：失敗しないための実践フレーム

購入前に必ず確認すべき5つのチェックポイント

• ①制度の一次情報を確認する：NHRやゴールデンビザの最新状況は、ポルトガル財務省・移民国境局（SEF後継のAIMA）の公式サイトで確認します。エージェントの説明は参考情報に留め、必ず自分でも一次情報を照合してください。
• ②日本側の課税シナリオを事前試算する：購入前に国際税務に精通した税理士と面談し、日本居住者としての課税義務、非居住者になるための要件、売却時の二重課税シミュレーションを行います。この費用を「惜しい」と感じる場合、海外不動産投資は時期尚早と考えてよいでしょう。
• ③流動性の高いエリア・物件タイプを選ぶ：リスボンやポルトの中心部・観光需要のある地区は相対的に流動性が期待されます。ゴールデンビザ要件で誘導された低密度地域の物件は、制度終了後の売却難に注意が必要です。
• ④為替リスクを複数シナリオで検証する：円/ユーロの為替レートは過去10年で大きく変動しています。円高になった場合の円換算の収益がどうなるかを、購入時点で必ず試算してください。為替ヘッジのコストも含めて検討することを推奨します。
• ⑤出口戦略を3パターン用意する：「賃貸運用継続」「現地売却」「相続・贈与」の3つのシナリオで税コストと流動性を比較しておきます。私がフィリピンのプレセール物件を購入した際も、竣工前の転売・賃貸・長期保有の3案をあらかじめ検討したうえで意思決定しました。

それでもポルトガルを検討するなら：専門家との連携が現実的な正解

5つの落とし穴を整理してきましたが、ポルトガル不動産が「検討する価値がない」ということではありません。新制度IFICIの対象となる高度専門職や研究者にとっては、依然として税制上の恩恵が見込まれる制度です。また、リスボン不動産は観光需要と移住需要が一定数あり、賃貸収益が期待できる市場環境にあります。

重要なのは「正確な情報」と「専門家との連携」です。海外移住・ポルトガル不動産・NHR制度・国際税務——これらは一人のエージェントだけが全部カバーできる領域ではありません。宅建士・FP・国際税務の税理士・現地弁護士、それぞれの専門家を組み合わせることが、失敗例を回避するための現実的な方法です。なお、すでに購入済みで不動産トラブルを抱えている場合や、売却・査定を検討している方には、一般社団法人による公平な査定窓口を活用することも選択肢の一つです。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会