ベトナム不動産50年リース実態｜宅建士が7注意点を検証

ベトナム不動産の50年リース制度は、外国人が合法的に不動産を保有できる数少ない手段です。しかし「リース＝賃借」という本質を理解せずに購入を進めると、更新時や売却時に想定外の壁にぶつかります。私はAFP・宅建士として、またフィリピンとハワイで実物不動産を保有するオーナーとして、この制度の実態を現地法務・日本の税務の両面から解説します。

ベトナム不動産50年リース制度の法的枠組みを正確に理解する

2015年住宅法改正で何が変わったか

ベトナムで外国人の不動産保有を可能にしたのは、2015年に施行された改正住宅法（Law on Housing No. 65/2014/QH13）です。この改正以前、外国人は原則として居住用不動産を所有できませんでした。改正後は、一定要件を満たす外国人個人・外国法人に対してコンドミニアムや一戸建てのリース保有が認められるようになりました。

重要なのは「所有（Ownership）」ではなく「リース（Leasehold）」という枠組みです。期間は最長50年で、期限到来後に延長申請が可能とされていますが、延長が「権利として保証」されているわけではありません。この点は後述する更新リスクに直結します。

日本の宅建業法では土地建物の売買・賃貸に厳格な免許制度が設けられていますが、ベトナムの外国人向け不動産制度は別の法体系で動いています。私は宅建士として国内取引の規制に精通しているからこそ、この「法体系の違い」が投資判断において非常に重要だと感じています。

「ピンクブック」と「レッドブック」の違いと外国人への影響

ベトナムでは不動産権利証として「ピンクブック（住宅所有証書）」と「レッドブック（土地使用権証書）」が存在します。外国人が取得できるのは基本的にピンクブックのみで、土地そのものの使用権を示すレッドブックは外国人には交付されません。

つまり外国人は建物（区分所有部分）のリース権を持つにとどまり、その下にある土地については何ら権利を持ちません。ホーチミンやハノイの新興エリアで「所有できます」と案内される物件でも、厳密には「50年間のリース権を取得する」という意味です。この認識の違いが、売却時の交渉力や価格設定に大きく影響します。

外国人所有枠30%ルールと市場流動性への実際の影響

30%ルールの計算方法と運用実態

改正住宅法では、1つのコンドミニアム棟に外国人が取得できる住戸数を総戸数の30%以内に制限しています。一戸建て・タウンハウスについては、同一行政区画内で外国人保有可能な上限が250戸と定められています。

この枠は早い者勝ちで埋まるため、人気のホーチミン コンドミニアムや注目のハノイ 新興エリアでは、プレセール段階で外国人枠がほぼ完売することも珍しくありません。問題はその後です。外国人枠が埋まった物件を購入した外国人オーナーが売却しようとする際、買い手も外国人に限られるケースが多く、流動性が著しく低下します。

フィリピンのプレセール市場でも「外国人向け枠の流動性問題」は存在しますが、ベトナムのそれは枠の計算方法が棟単位であるため、より局所的かつ深刻になりやすい構造です。

ベトナム人名義での購入という「グレーゾーン」の危険性

30%枠を超えた物件や、リース取得要件を満たさない外国人が「現地パートナーの名義を借りて購入する」ケースが一部で横行しています。私が保険代理店時代に担当した富裕層の中にも、東南アジアで名義借り不動産を保有していた方がいました。そのケースでは、パートナーとの関係悪化が原因で不動産を事実上失うリスクが表面化し、最終的には弁護士費用と和解金だけで数百万円の損失が発生していました。

ベトナム当局も名義借り取引の摘発を強化しており、発覚した場合は物件没収のリスクがあります。「安く買える」「手間が省ける」という理由でこの手法を選ぶことは、法的・経済的に非常に高いリスクを伴います。専門家への相談を必ず行ってください。

筆者の海外不動産保有経験から見たリース更新の実務リスク

フィリピンプレセール購入時に学んだ「証書の読み方」

私がフィリピン・マニラの新興エリアでプレセールコンドミニアムを購入した際、契約書類の読み込みに最も時間をかけたのが「更新条項」でした。フィリピンのコンドミニアムはフィリピン人との共有組合形式で区分所有権が取得できるため、ベトナムとは法的性格が異なります。しかしこの経験が、ベトナムのリース更新リスクを評価する際の比較軸になっています。

ベトナムの50年リースには、更新の可否・手続き・費用について現行法上の明確な規定が十分に整備されていません。2015年時点ではまだ50年後の更新事例が存在しないため、実務的な運用がどうなるかは未知数の部分が残っています。現地法律事務所の複数の弁護士に確認しても「政策次第」という回答が多く、これは投資判断において重大な不確実性です。

ハワイタイムシェア運用で痛感した「出口の設計」の重要性

私はハワイの主要リゾートエリアでタイムシェアを保有しています。タイムシェアは売却が困難な商品として知られており、実際に管理会社と買取・売却について交渉した経験があります。このとき痛感したのは、「購入時に出口を設計していないと、保有コストが永遠にかかり続ける」という事実です。

ベトナムの50年リースも同様で、購入時点で「誰に・いつ・どの価格で売るか」を想定しておく必要があります。ホーチミン コンドミニアムやハノイ 新興エリアの物件は2016年〜2019年頃に大量供給され、中古流通市場が徐々に形成されつつあります。しかし外国人同士の売買は手続きが複雑で、現地公証役場・税務局・管理組合の三者が絡むため、売却完了まで6〜12ヶ月かかるケースも報告されています。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

ホーチミン・ハノイ新興エリア5地区の動向と注意すべき数字

供給過剰リスクと空室率の現状

ホーチミン市内のコンドミニアム市場では、2019年以降に新規供給が急減した一方、2023年〜2024年にかけて開発許可の緩和により再び大型プロジェクトが動き始めています。特に注目されるのは、ホーチミン2区・9区（現在のトゥードゥック市）、およびビンズオン省、ドンナイ省の周辺エリアです。

一方でハノイでは西部のナムトゥリエム区、北部のドンアイン区が新興エリアとして開発が進んでいます。ただし2024年時点でのハノイ高級コンドミニアムの空室率は一部エリアで20〜30%に達するとの現地レポートもあり、賃料収入を目的とした ベトナム不動産投資では実際の稼働率と想定利回りの乖離に注意が必要です。

私はAFPとして、富裕層の方々の海外不動産ポートフォリオ相談を受けてきましたが、「表面利回り7〜8%」という数字だけを見て購入を決めたケースで、実質利回りが3〜4%まで低下したという事例を複数見ています。管理費・修繕積立金・現地エージェント費用・送金コストを差し引いた実質収益で判断することが不可欠です。

為替リスクとドン建て・ドル建て価格の二重構造

ベトナムの不動産取引は、実務上は米ドル建てで価格が提示されることが多いものの、法律上はベトナムドン（VND）建てでの決済が原則です。つまり購入者は「ドル→ドン」「円→ドル→ドン」という二重の為替リスクを抱えます。

2020年から2024年にかけて円は対ドルで大幅に下落し、円建てでの海外不動産保有コストは実質的に膨らんでいます。私自身、フィリピンの物件でもこの円安の影響を実感しており、管理費の円換算額が購入時の想定より30〜40%増加しています。海外送金・税務に関するルールは国によって異なるため、必ず税理士・行政書士等の専門家に相談することを強く推奨します。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸

まとめ：ベトナム不動産50年リースで失敗しないための7つの注意点とCTA

宅建士が導く7つのチェックポイント

• 注意点①：「所有」ではなく「リース」であることを前提に収益計画を立てる——残存リース期間が短い物件は売却価格に直接影響します。
• 注意点②：ピンクブックの発行確認を購入前に行う——証書が未発行の物件はトラブルの温床になります。
• 注意点③：外国人枠（30%ルール）の残余数を棟単位で確認する——枠が埋まると売却時の買い手が激減します。
• 注意点④：現地法律事務所による契約書レビューを必ず実施する——日本語パンフレットと現地法律文書の内容が乖離しているケースがあります。
• 注意点⑤：表面利回りではなく実質利回りで判断する——管理費・送金コスト・税務コストを全て算入した数字が本当の収益力です。
• 注意点⑥：為替リスク（円→ドル→ドン）を必ずシナリオ分析する——円安が継続した場合の最悪ケースを試算してから判断してください。
• 注意点⑦：出口戦略（売却先・売却時期・売却価格）を購入前に設計する——ベトナムでの外国人物件売却は手続きに6〜12ヶ月かかる可能性があります。

トラブルが発生した際の相談窓口と公平な査定の重要性

ベトナム不動産に関するトラブルは、日本国内での法的救済が困難なケースが多いのが実情です。私が保険代理店時代に見てきた海外不動産トラブルの大半は、「購入前のデューデリジェンス（適切な調査）不足」か「売却時の価格・手続きの見誤り」に起因していました。

特に売却や相続を検討する際には、公平な立場で査定・アドバイスを受けられる機関への相談が有効です。個人差はありますが、専門家に早期に相談することで選択肢が広がるケースは少なくありません。一般社団法人が提供するサービスは利益相反が生じにくく、中立的な視点で現状を整理してもらえる点で、私自身も検討価値があると考えています。

ベトナム不動産投資に関して現在お悩みの方、あるいは既に保有物件の出口を模索している方は、まず公平な査定から始めることを選択肢の一つとして検討してみてください。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会