海外不動産 譲渡 個人売買のやり方|宅建士が7手順で解説

海外不動産の譲渡を個人売買でやり切ろうとした時、何から手をつければいいか迷う方は多いはずです。私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピンのプレセールコンドミニアムとハワイのタイムシェアを実際に所有・運用しながら、個人間売買の実務を複数件経験してきました。この記事では「海外不動産 譲渡 個人売買 やり方」を7手順に整理し、契約書ドラフトから現地公証・送金・譲渡所得申告まで、失敗事例も含めて解説します。

個人売買が選ばれる3つの背景と、見落とされがちなリスク

仲介手数料の節減だけが理由ではない

海外不動産の個人間売買が増えている背景には、まず仲介コストの問題があります。フィリピンでは成約時に売主側が物件価格の3〜5%程度の手数料を負担するケースが多く、コンドミニアム1戸600万〜800万円規模でも20〜40万円のコスト差が生じます。

ただし、手数料削減だけが動機の場合はリスクが大きいです。現地の登記手続きや公証（Notarization）、移転税（Transfer Tax）の申告漏れで、後から数十万円単位のペナルティが発生した事例を、保険代理店時代の顧客相談でも何件か目にしました。「安く売れた」と思っていたら税務・手続きコストで帳消しになるケースは珍しくありません。

買主が日本在住の場合に生じる特有の問題

売主・買主ともに日本在住の場合、現地への渡航なしで手続きを進めようとすることがあります。しかし多くの国で、不動産譲渡の最終契約には公証人立会いか委任状（Special Power of Attorney, SPA）が必要です。

フィリピンでは、日本国内で作成したSPAをフィリピン領事館で認証（Apostille対応後はApostille付与）する手順が求められます。この認証取得に国内で2〜4週間かかることを把握せず、決済スケジュールを組んでしまい、契約延長トラブルに発展した事例があります。スケジュールには余裕を10日以上は余分に見ておくべきです。

私が3物件で実際に経験した手続きの流れ

フィリピン・オルティガスのプレセール譲渡で学んだこと

私がマニラの新興エリアでプレセールコンドミニアムを購入したのは2019年前後です。当時の購入価格は600万円台前半で、竣工前の権利譲渡（Assignment of Contract to Sell）という形で個人間売買を検討したことがあります。

この「権利の譲渡」と「所有権の移転」は法的に別物で、プレセール段階では所有権登記（Transfer Certificate of Title, TCT）がまだ存在しないため、デベロッパーへの変更申請と、買主との間のAssignment Agreementが主な書類になります。デベロッパー側に事前確認を取らないと「譲渡禁止条項」に抵触するリスクがあり、私は契約書の英文を一語ずつ確認してから動きました。宅建士の知識があってもフィリピン不動産法は別体系なので、現地の弁護士（Atty.）への確認は省略できません。

ハワイ・タイムシェアの名義変更で直面した送金規制

ハワイの主要リゾートに保有するタイムシェアは、日本の不動産登記とは異なり、週単位の利用権をDeeded Ownershipとして登記する形式です。個人間で譲渡する際はハワイ州の不動産譲渡税（Real Property Transfer Tax）と、州登記局（Bureau of Conveyances）への書類提出が必要になります。

代金を日本円で受け取り、米ドル建て費用を支払う構造の場合、為替差損が想定外に発生することがあります。私が管理会社と交渉した際、決済日から送金完了まで5営業日のタイムラグがあり、その間のドル高で実質コストが3万円近く変動しました。海外不動産の送金には必ず為替リスクが伴います。送金規制については国ごとに異なるため、専門家への相談を強く推奨します。

譲渡前に揃える書類7点と契約書ドラフトの実務

最低限必要な7点の書類リスト

海外不動産を個人売買で譲渡する際、準備する書類は物件の所在国によって異なりますが、フィリピン・ハワイ・ドバイ（UAE）の3ケースを参照すると、共通して必要になる書類は以下の通りです。

• 権原証書（Title / Deed）のコピー：登記済みの所有権証明
• 固定資産税の納税証明（直近2〜3年分）：滞納がないことの確認
• 管理組合の滞納なし証明（Certificate of No Delinquency）
• 身分証明書（パスポート＋住民票または公証済み署名見本）
• 委任状（Special Power of Attorney）：本人が渡航できない場合
• 売買契約書のドラフト（Deed of Absolute Sale 等）
• 売主・買主双方の銀行口座証明（送金元・送金先の確認用）

固定資産税の滞納証明は現地窓口でしか発行されない国があるため、現地の代理人（弁護士や不動産管理会社）に依頼するのが現実的です。個人差はありますが、書類収集だけで1〜2ヶ月かかるケースもあります。

英文契約書ドラフトで絶対に外せない5つの条項

海外不動産の個人間売買では、海外不動産契約書を売主が用意するか、買主が用意するかで交渉の主導権が変わります。私は売主として動く場合は必ず自分側でドラフトを用意します。理由は条項の有利不利を自分でコントロールできるからです。

外せない条項は①Purchase Price（売買代金と通貨単位の明記）、②Payment Schedule（分割か一括かのスケジュール）、③Representations and Warranties（瑕疵・担保の範囲）、④Conditions Precedent（登記完了・送金確認等の前提条件）、⑤Governing Law（準拠法：現地法か日本法かの選択）です。特に⑤は個人間売買で見落とされやすく、紛争時にどこの裁判所で争うかを決める重要な条項です。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

現地公証・名義変更・代金送金の進め方

公証と登記の手順はこの順番で動く

フィリピンを例にとると、売買契約書（Deed of Absolute Sale）を公証人（Notary Public）の前で署名・公証した後、Bureau of Internal Revenue（BIR）でCapital Gains Tax（売却益の6%）とDocumentary Stamp Tax（1.5%）を申告・納付します。その後、Register of Deeds（登記局）でTCTの名義変更申請をする流れです。

この一連の流れは、公証から名義変更完了まで早くても2〜3ヶ月かかります。期間中に買主側の事情でキャンセルになるリスクもあるため、手付金（Earnest Money）を契約書に明記し、キャンセル時のペナルティ条項を設けておくことが重要です。個人売買だからこそ、この安全装置は省略しないでください。

海外不動産送金と為替リスクをどう管理するか

代金の受け取りを日本円で行う場合、買主が外国為替取引を通じて円を送金してくれるケースと、現地通貨建てで送金してきて日本側で換金するケースがあります。どちらも為替変動リスクは消えません。

私がハワイの案件で実際に対処したのは、決済日の為替レートを「事前に合意したレートで固定する」旨を契約書の付帯条項に入れることでした。ただし、これは双方の合意が必要で、買主にとっても不利になる可能性があるため、交渉が必要です。海外送金に関する税務申告（国外送金等調書）は金額によっては義務が生じるため、税理士への確認は必須です。国によってルールが異なりますので、必ず専門家に相談してください。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸

譲渡所得申告と国際税務の落とし穴：まとめとCTA

海外不動産の譲渡所得は日本でも申告が必要な7つのポイント

• 日本居住者は全世界所得課税：海外物件の売却益も日本の確定申告対象になります
• 取得費の計算：購入時の為替レートで円換算した取得費を使うため、円安局面では取得費が低く計算され税負担が増す場合があります
• 現地課税との二重課税：外国税額控除（所得税法第95条）を使うことで、現地で納税した税額を日本の税額から控除できる可能性があります
• 長期・短期の区分：日本では所有期間5年超で長期譲渡所得（税率約20.315%）、5年以下で短期（約39.63%）と区分されます
• 減価償却費の計算：海外建物の耐用年数は日本の法定耐用年数と異なる計算式が適用されます
• 国外財産調書：年末時点で5,000万円超の国外財産を保有する場合、翌年3月15日までに提出義務があります
• 現地弁護士・税理士との連携：申告内容に誤りがあると修正申告・加算税のリスクがあるため、国際税務に詳しい税理士への相談を強く推奨します

個人売買を安全に進めるために、専門機関への相談を検討してください

海外不動産の譲渡・個人売買を自力で進めることは不可能ではありませんが、書類の不備・公証の手順ミス・送金規制の見落とし・譲渡所得申告の計算ミスなど、リスクは国内不動産以上に多岐にわたります。私自身、宅建士としての知識を持ちながらも、フィリピンの案件では現地弁護士、ハワイの案件では現地の不動産エスクロー会社に必ず確認を取っています。

特に、すでにトラブルが発生している場合や、買主・売主間で条件交渉が難航している場合は、第三者機関への相談が解決への近道です。不動産の査定を公平な立場で行ってくれる一般社団法人の存在は、個人間売買において特に心強い選択肢の一つです。個人差はありますが、専門家を介入させることでトラブルの長期化を防げる可能性が高まります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会