プレセール メリット デメリット｜宅建士がフィリピンで保有した実例

私がフィリピン・オルティガスでプレセールコンドミニアムを購入したのは2022年のことです。AFP・宅建士として海外不動産のリスクを熟知しているつもりでしたが、いざ自分で購入手続きを進めると、事前に想定していたメリットだけでなく、想定外のデメリットがいくつも顔を出しました。この記事では、プレセール不動産のメリット・デメリットを7つの視点で整理し、実際の購入経験をもとに解説します。

プレセールとは何か｜海外不動産特有の仕組みを基礎から理解する

竣工前に購入する「青田売り」の構造

プレセール（Pre-sale）とは、建物が完成する前に契約・購入する方式です。日本でも新築マンションの「青田売り」に近い概念ですが、フィリピンをはじめとするアジアの海外不動産市場では、完成の3〜5年前から販売が始まるケースが珍しくありません。

購入者はデベロッパーと売買契約を結び、完成までの期間中に分割払いで代金を支払っていきます。完成・引渡し後に残金を一括または融資で精算するという流れが一般的です。フィリピンの場合、デベロッパーが直接販売を行うケースが多く、日本の宅建業法が定める仲介の概念とは仕組みが異なります。この点は、宅建士の立場から見ても特に注意が必要なポイントです。

日本の不動産取引との根本的な違い

日本の宅建業法では、宅地建物取引士による重要事項説明が義務付けられており、買主保護の仕組みが整備されています。しかし、海外不動産は日本の宅建業法の適用外です。現地の法律・制度・デベロッパーの信頼性を自分で調査・判断しなければならない点が、国内不動産との根本的な違いです。

フィリピンでは、住宅土地利用規制局（HLURB、現DHSUD）がデベロッパーの登録や販売許可を管理していますが、日本ほど厳格な買主保護制度があるわけではありません。プレセールのメリット・デメリットを語る前に、この「仕組みの違い」を正確に理解しておくことが出発点です。

私がオルティガスで実感した7つのメリット｜フィリピン購入の実体験

購入時の価格優位性と分割払いの資金効率

2022年に私がオルティガスのプレセール物件を購入した際の価格は、円換算でおよそ3,500万円前後でした。同エリアの完成済み物件と比較すると、当時の相場より15〜20%程度低い水準での購入が可能でした。これがプレセール最大のメリットです。

さらに、分割払いが活用できる点も資金効率の面で魅力的でした。私の場合、2029年の完成までの約7年間にわたって毎月一定額を支払う設計になっています。一括で大きな資金を動かさなくても取得できるため、手元資金を株式・ETF・米国REITなどほかの資産に同時並行で運用しながら、不動産取得を進められます。

AFPとして資産配分（アセットアロケーション）を意識する立場からすると、この「時間分散型の購入」は資金効率の観点で評価できる点の一つです。ただし、為替リスクが伴う点は後述するデメリットとセットで理解する必要があります。

エリア成長の恩恵を受けやすい購入タイミング

オルティガスはマニラ首都圏の新興ビジネスエリアとして、2020年代以降に再開発が加速しています。プレセール段階で購入することで、竣工時点のエリア価値上昇の恩恵を受けられる可能性があります。

もちろん、エリア価値が必ず上昇するという保証はありません。フィリピン不動産市場は経済成長や金利動向、政治リスクに影響を受けますし、為替変動によって円建ての評価額が大きく動くことも十分あります。私自身、購入後にペソ安・円安が複合的に動いた局面を経験しており、「購入価格より上昇傾向にある」という判断が正しいかどうかは引渡し時にならないとわかりません。

プレセールの7つのメリットをまとめると、①竣工前価格の優位性、②長期分割払いによる資金効率、③エリア成長への先行参入、④新築設備・グレードの選択肢の広さ、⑤ユニットタイプの選択肢の多さ、⑥竣工後の賃貸収益の期待、⑦ポートフォリオの地理的分散という観点が挙げられます。

見落とした5つのデメリット｜宅建士でも想定外だったリスク

為替リスクと送金コストは想定以上に重くなる

フィリピン不動産の価格はフィリピンペソ（PHP）建てです。私が購入した2022年当時と現在ではペソ・円レートが変動しており、円換算の実質的な支払額は当初試算とずれています。為替リスクは「理論上のリスク」ではなく、毎月の支払いごとに実感する現実のコストです。

加えて、海外送金手数料・為替スプレッドが積み重なると、長期の分割払いでは無視できないコストになります。海外送金・外貨取引に関するルールは国・金融機関によって異なりますので、送金方法は専門家や金融機関に事前確認することを推奨します。

引渡し遅延・デベロッパーリスクは現実に起きる

フィリピンのプレセールで特に注意が必要なのが、引渡し遅延です。私が購入した物件は現時点で当初スケジュールから数ヶ月のずれが生じています。フィリピンでは建設遅延は珍しくなく、1〜2年の遅延が発生した事例も複数確認されています。

さらに深刻なリスクとして、デベロッパーの経営悪化・倒産があります。フィリピンのDHSUD（旧HLURB）に登録されたデベロッパーでも、財務健全性は個別に調査が必要です。プレセール物件では完成前に代金の大半を支払うケースもあるため、デベロッパー選定は慎重に行うべきです。

残りのデメリットとして、③竣工後の仕様変更リスク（完成時に契約と異なる仕様になることがある）、④税務・法務の複雑さ（フィリピンと日本の二重課税リスク・日本での確定申告義務）、⑤出口戦略の難しさ（完成前売却＝転売の制限や流動性の低さ）があります。特に税務については、フィリピン側と日本側の双方で課税関係が生じる可能性があり、税理士・法律の専門家への相談が不可欠です。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

引渡し遅延リスクへの対策｜契約書と現地調査で守る実践法

契約書で確認すべき5つの条項

プレセール契約で引渡し遅延リスクを抑えるためには、契約書の精査が欠かせません。私が実際に弁護士と確認した主要な条項は以下の通りです。

• 引渡し予定日と遅延ペナルティ条項の有無
• キャンセル・返金条件（デベロッパー都合のキャンセル時の返金範囲）
• 仕様変更時の告知義務と買主の承諾権
• エスクロー口座利用の有無（支払金の保全）
• 完成保証（サードパーティ保証の有無）

フィリピンの不動産取引では、現地の弁護士（アトーニー）を通じた契約書レビューが標準的な手順です。日本語での説明を提供する販売エージェントの言葉だけを信頼するのではなく、英語原文の契約書を自分で確認する姿勢が必要です。

デベロッパーの信頼性チェックと現地視察の重要性

私がオルティガスの物件を決める前に行ったのは、デベロッパーの過去の竣工実績の調査と、現地視察です。販売説明会だけで購入を決めず、実際に建設予定地周辺を歩き、近隣の完成済み物件のクオリティを自分の目で確かめました。

大手生命保険会社・総合保険代理店に勤めていた頃、富裕層の資産相談を担当する中で「海外不動産で失敗した」という事例を複数見てきました。共通していたのは、現地を見ずに日本の販売業者の説明だけで購入を決めたケースです。プレセールに限らず、海外不動産は現地確認と専門家への相談をセットにすることが、失敗を避ける上で特に重要な手順です。個人の状況によってリスク許容度は異なりますので、購入検討の際は必ず専門家に相談することをお勧めします。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ｜プレセールのメリット・デメリットを整理して次の判断へ

宅建士・AFPが導く7つの視点の整理

• 竣工前価格の優位性：完成済み物件より15〜20%程度低い水準での取得が見込まれる場合がある
• 長期分割払いによる資金効率：手元資金を分散運用しながら不動産取得が進められる
• エリア成長への先行参入：ただし価格上昇は保証されず、為替変動リスクを伴う
• 為替リスクは毎月の現実的なコスト：円換算の支払額は購入時の試算から変動する
• 引渡し遅延は現実に起きる：契約書の遅延ペナルティ条項を必ず確認する
• デベロッパーリスクを過小評価しない：過去の竣工実績と財務状況を独自調査する
• 税務・法務は日本とフィリピンの双方で専門家に確認する：二重課税リスクを理解した上で判断する

不動産トラブルを未然に防ぐために相談窓口を活用する

プレセールに限らず、不動産取引では「契約後に気づく問題」が少なくありません。私自身、保険代理店時代から現在に至るまで、資産相談の中で不動産トラブルに関する事例を数多く見てきました。特に海外不動産は日本の宅建業法の保護が及ばないため、トラブルが生じた際の解決コストが国内不動産より高くなりやすい傾向があります。

購入前の段階で、第三者的な立場からリスクを評価してもらえる窓口を確認しておくことは、有効な手段の一つです。不動産に関する相談・査定窓口として、一般社団法人が提供する公平な査定サービスを活用することで、特定の販売業者に偏らない視点での判断材料を得られる場合があります。

海外不動産の購入は、メリットとデメリットを両面から正確に理解した上で、専門家の意見を取り入れながら判断することが大切です。個人差がありますので、この記事の内容をそのまま投資判断の根拠にするのではなく、税理士・弁護士・ファイナンシャルプランナーへの個別相談を合わせてご検討ください。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会