プレセール シミュレーション｜宅建士がフィリピン3,500万円物件で検証した7項目

プレセール シミュレーションを正確に組み立てられている投資家は、実はそれほど多くありません。私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピン・オルティガスのプレビルド物件（約3,500万円相当）を実際に保有しています。その経験をもとに、支払いスケジュール・為替リスク・完成リスクなど7つの検証項目を実例つきで解説します。海外不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

プレセール試算で押さえるべき基本7項目

なぜ「7項目」で整理するのか

プレセール（プレビルド）物件のシミュレーションは、国内の新築マンション投資と根本的に構造が異なります。完成前の物件を購入するため、キャッシュフローが実現するのは数年後です。この時間的ギャップを正しく管理するためには、単純な利回り計算だけでなく、複数の変数を並列で追う必要があります。

私が実際の購入時に設計したシミュレーション表は、大きく7つの柱で構成されています。①購入価格の分解、②分割払いスケジュール、③為替変動シナリオ、④完成遅延リスク、⑤管理費・税金コスト、⑥出口（売却・賃貸）戦略、⑦IRR（内部収益率）試算、の7項目です。

各項目の相互関係と優先順位

7項目は独立して存在するわけではなく、相互に影響します。たとえば、為替変動（③）は購入価格の円換算（①）に直結し、完成遅延（④）は出口戦略のタイミング（⑥）をずらします。IRR（⑦）はこれらすべての数値を統合した結果として算出されるため、個別項目の精度がIRRの信頼性を左右します。

優先順位としては、④完成リスクを先に検証することを私は推奨します。どれだけ利回りが魅力的に見えても、物件が完成しなければすべてのシナリオが崩れるからです。この観点は、宅建業務で数多くの不動産取引に関わった経験から来ています。

私がオルティガス物件を購入した時のシミュレーション実例

購入を決めた経緯と当初の試算内容

私がフィリピン・オルティガスのプレセール物件を購入したのは、マニラの新興エリアとして注目が集まっていた時期のことです。総額は約3,500万円相当（フィリピンペソ建て）で、2029年の完成予定という長期プレビルドです。

当時、私は大手生命保険会社・総合保険代理店での勤務を経て、個人事業主や富裕層の資産相談を多数担当していました。その経験から「他人に勧める前に自分でやってみる」という姿勢が身についており、自己資金でのフィリピン不動産投資に踏み切りました。購入前のシミュレーションでは、ペソ円レートを購入時・完成時・売却時の3段階でシナリオを分け、各フェーズの円換算コストを試算しました。

実際に痛感した「計算外」の変数

購入後に実感したのは、分割払いの管理コストです。フィリピンのプレセールは一般的に、契約金10〜20%を支払った後、完成までの期間に均等分割払いが続きます。私のケースでは、月々の支払いが約10万円前後で設定されており、これ自体は計画通りでした。しかし為替レートの変動により、円換算の実支払額が月ごとにブレる点は、国内投資にはない独特のストレスでした。

また、フィリピンの不動産取引は日本の宅建業法の適用外です。現地の法律・契約慣行は日本とは大きく異なるため、購入前に現地の法律専門家に確認することを強く勧めます。私自身、宅建士の知識をベースにしながらも、フィリピン国内の弁護士に契約書レビューを依頼しました。専門家への相談は必須です。

分割払いスケジュールと為替変動の影響試算

3パターンの為替シナリオで試算する

プレセール シミュレーションで為替を単一レートで固定するのは、現実から乖離したリスクがあります。私が推奨するのは、①ベースケース（購入時レート±5%）、②円高シナリオ（15%円高進行）、③円安シナリオ（15%円安進行）の3パターンで試算する方法です。

たとえば、ペソ円レートが購入時に1ペソ＝2.8円だったとします。3,500万円相当の物件は約1,250万ペソです。完成時に1ペソ＝3.2円になれば、円換算の評価額は約4,000万円に膨らむ一方、さらに追加で送金するコストも上昇します。逆に円高が進み1ペソ＝2.4円になれば、評価額は約3,000万円まで下落します。この振れ幅1,000万円を「許容できるか」という感度分析が、シミュレーションの核心です。

分割払いの累積コストと機会費用の計算

2029年完成まで約5〜6年間、分割払いを継続するとします。仮に月10万円の支払いが60ヶ月続けば、累積支払額は600万円です。この資金を別の運用（たとえば米国ETFや米国REITなど）に回した場合の機会費用も試算に含めるべきです。私はETFや米国REITも運用しているため、この比較は実感を持って行えます。

機会費用の計算式はシンプルです。月10万円を年率4%で運用した場合の5年間複利計算の終価額から、累積拠出額を差し引いた値が機会費用の概算値です。この数値をプレセールの期待収益と比較することで、「フィリピン不動産投資を選ぶ合理性」を定量的に確認できます。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

完成リスクの織り込み方と出口戦略の試算

完成リスクを数値化する方法

フィリピンのプレビルド物件では、工期遅延は珍しくありません。過去の事例を見ると、1〜2年の遅延が発生したプロジェクトは複数存在します。シミュレーション上では、完成予定年（私のケースでは2029年）に対して「+1年遅延シナリオ」と「+2年遅延シナリオ」を必ず設定します。

遅延が発生すると、賃貸収入の開始が後ろにずれるため、キャッシュフロー計画の全体が後退します。また、遅延期間中も管理費や金利相当のコストが継続する場合があり、これを見落とすと最終的な収益が計算より悪化します。開発事業者の過去の竣工実績・財務状況・行政許認可の取得状況を事前に確認することが、リスク軽減の基本です。

売却・賃貸の2パターンで出口収益を試算する

出口戦略は「完成後すぐに売却（キャピタルゲイン型）」と「賃貸運用してから売却（インカム＋キャピタル型）」の2パターンで試算します。オルティガスエリアは外資系企業のBPOオフィスが集積するエリアで、外国人駐在員向けの賃貸需要が比較的厚い地域です。ただし、フィリピンの賃貸管理は日本と仕組みが大きく異なり、空室率・管理費・税務申告のルールが日本とは別です。現地の課税ルールについては、フィリピン税務当局（BIR）の規定と日比租税条約を必ず確認し、税務の専門家に相談することを強く推奨します。

私の試算では、完成後に月額賃料が物件価格の0.5〜0.7%（ペソ建て）程度で推移するシナリオをベースケースとしています。これは現地の賃貸市況を現地エージェントにヒアリングした数値に基づいていますが、個人差・物件差があるため、あくまで参考値としてください。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

宅建士が見た海外プレセールの落とし穴と、シミュレーション結論

見落とされがちな7つのコスト項目チェックリスト

• ①契約時の印紙税・登録手数料（フィリピンでは物件価格の約1〜2%が目安）
• ②年間の不動産税（Real Property Tax）：フィリピンでは評価額の1〜2%程度
• ③管理費（コンドミニアムの場合、月額で㎡単位の管理費が発生）
• ④海外送金コスト：銀行手数料＋為替スプレッドで1回あたり数千〜数万円
• ⑤売却時のキャピタルゲイン税（フィリピンは売却価格の6%が標準税率）
• ⑥日本側の確定申告コスト（海外不動産収益は日本でも申告義務あり）
• ⑦弁護士・税理士への専門家報酬（購入・売却それぞれで発生する可能性あり）

日本の宅建業務では、これらのコストは重要事項として事前に整理されますが、海外不動産では自分で能動的に調査しなければなりません。この点が、フィリピン不動産投資で日本人投資家がコストを過小評価しやすい構造的な原因です。

プレセール シミュレーションの結論と、不動産トラブルへの備え

プレセール シミュレーションを正しく組み立てれば、フィリピン・オルティガスのプレビルド物件は、長期的な資産形成の選択肢の一つとして検討する価値があると私は考えています。ただし、為替リスク・完成リスク・現地税務の複雑さ・日本側の申告義務など、管理すべき変数は国内不動産よりも明らかに多いです。

私自身、宅建士としての知識を最大限活用しながら、それでもフィリピンの弁護士・税務の専門家を複数活用しています。「海外だから大丈夫だろう」という根拠のない楽観は、資産形成において危険です。また、海外送金・税務申告については国によってルールが異なるため、必ず現地専門家と日本の税理士の両方に相談することを強く勧めます。個人差・状況差があることも念頭においてください。

なお、不動産投資を進める上でトラブルリスクを事前に把握しておくことも重要です。不動産に関わる問題が発生した際の相談先として、一般社団法人が提供する公平な査定サービスは、検討する価値があります。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会