AFP・宅建士として海外不動産に関わって以来、私が最も大きな転換点として記憶しているのが2020年度の税制改正です。海外不動産の減価償却を活用した節税スキームが事実上封じられ、法改正の影響はフィリピンとハワイで3物件を保有する私自身の運用にも直撃しました。この記事では、改正前後の具体的な変化を5つの視点で整理し、現行ルール下で何ができるかを実務ベースで解説します。
2020年税制改正の核心とは｜海外不動産 減価償却 法改正 影響の全体像
「損益通算制限」が導入された背景
2020年度（令和2年度）税制改正により、国外中古不動産の減価償却費を国内の給与所得や事業所得と損益通算することが、原則として禁止されました。正確には「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」として所得税法に盛り込まれたものです。
改正前は、木造・軽量鉄骨造などの海外中古不動産に対して日本の税法上の耐用年数をそのまま適用し、短期間で多額の減価償却費を計上して所得を圧縮するスキームが広く使われていました。特に年収2,000万円を超える高所得者層の間では定番の節税手法として浸透していたのです。
財務省がこの改正に踏み切った理由は明確です。日本国内の不動産投資では同じ手法が使えないにもかかわらず、海外不動産だけに有利なルールが適用される状況が、課税の公平性を損なうと判断されたからです。
改正後の具体的なルール：何が変わったのか
改正後の骨子は次の3点に集約されます。第一に、国外中古建物の減価償却費のうち「過大償却部分」は不動産所得の計算上なかったものとみなされます。第二に、この過大償却部分を含む形で不動産所得が赤字になっても、他の所得との損益通算は認められません。第三に、売却時の取得費計算では規制対象となった減価償却費も控除されるため、譲渡所得が増加する仕組みになっています。
ただし例外も存在します。過大な償却を生じさせる「簡便法」を使わず、個別に耐用年数を適用した場合や、そもそも築年数が浅く減価償却費が少ない物件については、影響が限定的なケースもあります。総合的な判断には税理士への相談が不可欠です。
改正前スキームの実態｜富裕層が海外不動産に殺到した理由
木造中古物件の「4年償却」が生んだ節税効果
改正前に最も多用されたのが、米国やフィリピンの木造中古建物を活用した短期償却スキームです。法定耐用年数22年の木造建物が築年数超過の中古物件であれば、簡便法により耐用年数を「22年×20%＝4年（端数切捨て）」と算定できました。
たとえば建物価格が3,000万円の物件であれば、年間750万円の減価償却費を4年間計上できます。年収3,000万円の医師や経営者が実行すれば、所得税・住民税の合算税率が約50%として単純計算で年間375万円の節税効果が生じる計算になります。これを4年間繰り返すと累計1,500万円規模の節税額となり、海外不動産 富裕層マーケットが急拡大した直接の要因です。
私が総合保険代理店で勤務していた時期に、個人事業主や中小企業オーナーからこのスキームについて相談を受けることが多くありました。当時の私は「税制的には合法だが、出口戦略と現地リスクを十分に精査してほしい」と伝え続けました。
スキームの本質的な問題点：出口戦略の欠如
このスキームには根本的な問題が潜んでいました。4年間の減価償却期間終了後、物件を売却するタイミングで取得費が大きく圧縮されているため、譲渡所得が膨らむ構造になっていたのです。節税効果の享受と引き換えに、将来の税負担を先送りしていたに過ぎません。
また、現地の不動産市場の動向、為替変動、賃貸需要の変化といったリスク要因を軽視したまま購入した事例も少なくありませんでした。海外不動産は日本の宅建業法の保護対象外であり、現地法律・規制に基づいてトラブルが処理される点を理解せずに購入した投資家が、後になって苦労するケースを私は複数見てきました。
私が3物件で受けた影響｜フィリピン・ハワイ保有の実体験から
フィリピン・オルティガスのプレセール物件における影響
私がフィリピン新興エリアのプレセールコンドミニアムを購入したのは、2020年改正の少し前のことです。購入を決めた時の主な動機は減価償却節税ではなく、フィリピンの人口動態と経済成長に対する中長期的な視点でした。それでも当初は「建物部分の減価償却を一定程度活用できる」という前提で収支計画を立てていました。
改正後、私が見直した点は大きく2つあります。ひとつは、減価償却費を損益通算できる前提での収支シミュレーションを完全に破棄し、キャッシュフロー重視の試算に切り替えたことです。もうひとつは、出口戦略として売却益課税のシミュレーションをより丁寧に組み直したことです。取得費の圧縮を考慮した上でも、フィリピンペソ建てでの値上がり益が期待できる物件かどうか、改めて精査しました。
結論として、私の物件は改正による打撃が相対的に小さい部類でした。プレセール価格でのエントリーであったため、建物価格比率そのものが抑えられており、また新築扱いに近い状態での取得であったため、簡便法による超短期償却の対象にならなかったからです。
ハワイのタイムシェア運用での気づき
ハワイの主要リゾートエリアで保有しているタイムシェアは、そもそも税法上の不動産所得とは異なる扱いを受けます。タイムシェアは「不動産の持分権」というよりも「利用権」に近い性質を持ち、減価償却節税スキームとは原則として切り離して考える必要があります。
ただし、タイムシェアのポイント交換でのレンタル収益をどのように申告するか、また売却時の損益処理をどう扱うかは、日本の税務当局の見解が必ずしも明確でない領域です。私は現在も日本の税理士と連携しながら毎年の申告を行っています。海外資産に係る税務申告は、国によって課税ルールが異なるため、必ず専門家への相談を推奨します。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例
現行ルールでの運用法｜損益通算 制限下でも使える4つのアプローチ
新築・築浅物件へのシフトと収益重視への転換
2020年税制改正以降、海外不動産 節税の文脈で語られる手法は大きく変わりました。現行ルール下でも、国外不動産から生じた不動産所得の黒字部分に対しては通常通り課税されます。言い換えれば、「損を作って給与と相殺する」スキームが使えなくなった今、「不動産投資それ自体で収益を出す」という本来の姿に立ち返ることが求められます。
具体的には、築年数が浅く建物価格が適正な物件を選び、安定した賃貸収益を積み上げる運用が現実的です。フィリピンのコンドミニアムであれば、コンプリーション後の賃料収益とキャピタルゲインの両面を見据えた設計が重要になります。為替リスクも常に念頭に置く必要があり、ペソ建て収益が円換算でどう変動するかについては、運用シナリオを複数用意しておくことが賢明です。
法人スキームの活用と租税条約の整理
富裕層の間で改正後に注目度が上がったのが、法人を活用したスキームです。個人での損益通算制限は所得税法上の規制ですが、法人格での海外不動産保有については税務上の取り扱いが異なる部分があります。私自身、現在は東京都内の法人で不動産関連事業を行っており、法人と個人の使い分けは実務上の重要テーマです。
ただし、法人スキームは設立・維持コストや、海外現地での法人設立の可否、日本の外国子会社合算税制（タックスヘイブン対策税制）との兼ね合いなど、複雑な論点が絡みます。単純に「法人にすれば節税できる」という話ではなく、個別の事情に応じた設計が必要です。専門家への相談を強くお勧めします。海外移住オーストラリア不動産賃貸比較|宅建士が検証した5判断軸
今後の代替戦略5選と法改正後に生き残る投資家の共通点｜まとめ+CTA
法改正後に有効な代替戦略：5つの変化に対応する
- ①キャッシュフロー重視への完全転換：減価償却節税を前提としない収益設計に切り替え、実質利回りでプラスが出る物件のみを選別する。物件価格・賃料水準・管理費・現地税制を精査した上で判断することが前提です。
- ②新興国プレセール物件のキャピタルゲイン狙い：フィリピンやベトナムなど経済成長が続くアジア圏の新興エリアでは、竣工前後の価格上昇益が期待されます。ただし為替変動リスクと現地の法制度リスクを必ず並行して確認してください。
- ③米国REITや不動産関連ETFへの分散：海外実物不動産の代わりに、米国REIT（例：VNQなどのETF）で分散投資を図る選択肢も検討する価値があります。流動性が高く、少額から国際分散が可能です。私自身も米国REITをポートフォリオに組み込んでいます。
- ④国内インバウンド民泊との組み合わせ：私が現在運営しているインバウンド民泊事業のように、国内不動産と連動した事業収益モデルを構築することで、海外資産だけに依存しないポートフォリオを設計できます。訪日外客の増加傾向を踏まえると、安定した稼働が見込まれる立地選びが鍵です。
- ⑤海外移住を視野に入れた居住地戦略：私はアジア圏への海外移住を将来的に計画しています。居住地を移した場合の税務上の扱い（日本の居住者・非居住者区分）は、所得税・相続税の両面で大きく変わります。移住前の1〜2年から準備を始め、税理士・弁護士と連携することが不可欠です。
法改正後の今、まず何をすべきか
海外不動産 減価償却 法改正の影響は、すでに保有している物件の出口戦略にも及んでいます。改正前に取得した物件を今後売却する際、過大償却分が取得費から控除される結果、想定外の譲渡所得が発生するリスクがあります。これは早期に税理士とシミュレーションを行い、売却タイミングを設計しておく必要がある問題です。
AFP・宅建士として私が一貫して伝えてきたのは、「税制上の優遇を主目的にした投資は、制度変更で崩れる」という点です。2020年の改正はその典型例でした。今後も税制の見直しは続く可能性があり、物件の本源的な収益力と、為替・現地リスクを正面から評価した上で投資判断を行うことが、長期的に資産を守る上での核心です。個人差があるため、最終的な判断は必ず専門家とともに行ってください。
もし現在保有している海外不動産の評価や、売却に向けた相談先を探しているなら、一般社団法人が提供する公平な査定窓口を活用することも選択肢のひとつです。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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