投資で永住権取得|海外移住計画中の宅建士が選ぶ5カ国比較2027

AFP・宅建士として海外移住を具体的に計画している私が、投資永住権の取得を本気で調べ始めたのは2023年のことです。当時、フィリピンのプレセールコンドミニアムを購入した直後で、「次はどの国に拠点を置くか」という問いが現実味を帯びていました。この記事では、投資で永住権を取得できる5カ国を、最低投資額・税制・生活コスト・制度の安定性という4つの軸で比較します。

投資永住権の基本と5カ国の制度概要

「投資移民」と「ゴールデンビザ」はどう違うのか

投資永住権とは、一定額以上の投資や資産移転を条件に、その国の長期滞在権・永住権を付与する制度です。「ゴールデンビザ」という呼び方はEU諸国、特にポルトガルやスペインが採用する制度に由来し、不動産投資や国債購入を入口として居住権を取得するスキームを指します。

一方、「投資移民」は事業投資や雇用創出を条件とする制度を含む広義の概念で、米国のEB-5ビザやカナダの連邦投資家プログラム（現在は連邦レベルでは休止中）が代表例です。この区別を知らないまま動くと、申請先の制度設計が自分の目的と合わず、時間と費用を無駄にするリスクがあります。

2027年時点で現実的な選択肢として私が注目している5カ国は、①UAE（ドバイ）、②ポルトガル、③マレーシア、④フィリピン、⑤ギリシャです。それぞれ制度の設計が大きく異なるため、一括りにして比較することには注意が必要です。

2027年時点の最低投資額比較表

以下は私が現地エージェントや公開資料をもとに整理した概算です。為替や制度改正で変動するため、必ず最新情報を専門家に確認してください。

• UAE（ドバイ）：不動産購入200万AED（約8,000万円）以上でゴールデンビザ（10年）取得可能。法人投資ルートもあり。
• ポルトガル：2024年の制度改正により不動産直接投資ルートは終了。現在はファンド投資（50万ユーロ～、約8,500万円）または文化投資（25万ユーロ～）が主流。
• マレーシア（MM2H）：2023年改正後、月収収入証明約4万リンギット＋定期預金150万リンギット（約4,600万円）が基準。
• フィリピン（SRRV）：50歳以上は7.5万ドル（約1,100万円）の定期預金。50歳未満は5万ドル追加の場合あり。
• ギリシャ：2024年改正でアテネ周辺等の不動産購入下限が80万ユーロ（約1億3,000万円）に引き上げ。地方は40万ユーロ維持。

この数字を見ると、フィリピンのSRRV（特別居住退職者ビザ）が参入コストとして相対的に低い水準にあることがわかります。一方、ドバイはビジネス環境の整備が進んでおり、法人設立と組み合わせた資産形成の自由度が高い点が特徴です。

私の海外移住計画と、5カ国を選定した理由

フィリピン購入時に実感した「制度リスク」の重さ

私がオルティガスエリアのプレセールコンドミニアムを購入したのは2022年のことです。当時の為替レートは1ペソ約2.5円前後で、物件価格は450万ペソ台（当時換算で約1,100万円）。プレセールのため引き渡しまで数年かかるスキームでした。

購入プロセスで特に印象的だったのは、日本の宅建業法とは制度が根本的に異なるという点です。日本では宅地建物取引士が重要事項を説明する法定義務がありますが、フィリピンでは同等の義務規定が存在しません。私自身、宅建士として国内業務を長くやってきただけに、「売買契約書のレビューは現地弁護士に頼むしかない」と判断しました。実際、弁護士費用として追加で数万円かかりましたが、この判断は正しかったと今でも思っています。

また、フィリピンでは外国人の土地所有が法律で禁止されており、コンドミニアムのみ外国人所有が認められます。この制約は、購入前に必ず把握しておくべきリスク情報です。為替リスクも無視できません。ペソ建ての資産を日本円に換算すると、為替変動だけで収益が大きく変わります。

保険代理店時代の富裕層相談から見えた「移住の動機」の分類

大手生命保険会社に2年、総合保険代理店に3年勤務した経験の中で、個人事業主や資産1億円超の富裕層の相談を多数担当しました。その中で海外移住に関心を持つ方々の動機は、大きく3つに分類できます。

第一に「税負担の軽減」。日本の最高所得税率は住民税込みで約55%に達するため、一定以上の収入層にとって非居住者化は合理的な検討事項です。第二に「資産の国際分散」。円安リスクや日本の財政問題を見据えて、外貨建て資産を現地で管理したいニーズです。第三に「子どもの教育環境」。インターナショナルスクールへのアクセスを重視する方が一定数いました。

私自身が将来的なアジア移住を計画しているのも、上記の複合的な理由からです。特に法人経営者として、海外拠点を設けることで事業の選択肢が広がる点を重視しています。ただし、日本の税務上の居住判定や出国税（含み益への課税）の問題は、移住前に必ず税理士・税務専門家に相談する必要があります。この点は断言できます。

最低投資額だけでは比較できない—5カ国の「実質コスト」

維持費・税金・滞在義務の差が決め手になる

投資永住権を選ぶ際、最低投資額だけに目が向きがちですが、実際には「年間維持コスト」と「滞在義務の有無」が生活設計に大きく影響します。

ドバイ（UAE）のゴールデンビザは、10年間有効で更新が可能です。個人所得税・キャピタルゲイン税がゼロという税制の魅力は大きいですが、UAE国内の不動産管理費（年間1〜2%程度）、医療保険の強制加入（年間10万円〜）といったコストは発生します。また、UAE内で年間のうち一定期間を過ごさないとビザが失効するルールがあるため、日本との二拠点生活には注意が必要です。キプロス永住権と不動産投資|宅建士が35歳移住計画で検証した5観点

マレーシアのMM2Hは、2023年改正後に参加条件が厳しくなりました。以前は比較的手軽に取得できたビザとして知られていましたが、現在は月収証明の要件が上がり、ホワイトカラー・経営者層向けの制度に近づいています。一方で、クアラルンプールの生活費は東京比で30〜40%程度低く、医療水準も高い点は依然として魅力的です。

ポルトガルのゴールデンビザは、申請から取得まで1〜2年かかるケースが多く、2024年の制度変更後は不動産直接投資ルートが閉鎖されています。EU市民権への経路として人気がある一方、書類審査の遅延が慢性的な課題です。現地弁護士費用は3,000〜8,000ユーロ程度が相場といわれています。

ギリシャとフィリピンの「穴場感」と「制度リスク」を正直に語る

ギリシャのゴールデンビザは、地方物件であれば40万ユーロ（約6,700万円）からという水準で、EU域内移動の自由を手に入れられる点が強みです。ただし、2024年に投資下限が引き上げられた経緯から、今後さらに条件が変わる可能性を否定できません。制度が変わるたびに投資計画を見直す必要が生じる点は、海外投資全般に共通するリスクです。

フィリピンのSRRVは、私がコンドミニアムを購入した縁もあって現地事情をある程度把握しています。定期預金として預け入れた資金は一定条件で不動産購入に充当できるルールがあり、資産活用の柔軟性はあります。ただし、フィリピンペソは過去10年で円に対して大きく変動しており、為替リスクは無視できません。加えて、現地の物件管理を日本からリモートで行うには、信頼できる現地管理会社の選定が不可欠です。ドバイ2026年最新動向|宅建士が移住計画で精査した7論点

投資永住権で失敗しがちな3つの落とし穴

「投資額を満たせばすぐ取れる」という誤解

相談を受ける中で最も多い誤解が、「投資額を満たせば永住権はすぐ発行される」という認識です。実際には、申請書類の準備・現地当局の審査・滞在義務の充足といった複数のステップがあり、ドバイでも早くて2〜3ヶ月、ポルトガルでは1〜2年かかることがあります。

また、永住権と市民権（パスポート）は別物です。ゴールデンビザを取得した後、国籍を取得するには別途の居住年数や言語試験をクリアする必要がある国が大半です。この点を混同して「パスポートが取れる」と期待する方が少なくありません。目的が「パスポート取得」なのか「長期滞在ビザの確保」なのかによって、選ぶべき国と戦略が変わります。

日本の税務処理を後回しにすることのリスク

海外移住に際して日本側の税務処理を後回しにするのは、経験上、後悔の種になりやすいパターンです。具体的には、出国税（国外転出時課税）、居住者・非居住者の判定基準、海外口座のFATCA/CRS報告義務などが絡み合います。

私が保険代理店時代に関わったケースでは、海外移住後も日本国内に住民票を置いたままにしていた方が、数年後に課税上のトラブルに発展したことがありました。国によって課税ルールが大きく異なるため、移住前に国際税務に詳しい税理士への相談は必須です。この点は、投資額の大小に関わらず、すべての方に当てはまります。

また、海外送金に関しては、日本の銀行からの大口送金には本人確認・目的確認が求められるケースが増えています。送金手続きの流れについても、事前に金融機関・専門家に確認しておくことをおすすめします。国によって規制が異なりますので、専門家への相談を強くおすすめします。

2027年の制度改正動向とまとめ：私が今注目しているのはドバイ

5カ国の制度トレンドと選定の考え方

• UAE（ドバイ）：2022〜2024年にかけて制度が整備・拡充。法人設立との組み合わせで事業家向けの選択肢として注目度が高まっています。
• ポルトガル：不動産ルート廃止後もファンド投資ルートは継続。EU市民権への橋渡しとして依然有力な候補ですが、審査遅延と制度変更リスクを考慮する必要があります。
• マレーシア：MM2H改正後は参入ハードルが上がりましたが、生活コストの低さと医療水準のバランスは引き続き評価できます。
• フィリピン：SRRVは参入コストが相対的に低い水準にあり、現地不動産との組み合わせが可能。ただし為替リスクと現地管理の課題は残ります。
• ギリシャ：EU移動の自由という価値は大きいですが、投資下限の引き上げが続いており、2027年以降も制度変更の可能性を念頭に置く必要があります。

全体の傾向として、各国とも2022〜2025年にかけて投資下限の引き上げや対象資産の絞り込みが進んでいます。「今の条件が将来も続く保証はない」という前提で計画を立てることが、失敗を避ける上で重要です。個人の財産状況・家族構成・事業形態によって適切な選択肢は異なりますので、専門家への個別相談を前提として情報収集を進めてください。

私がドバイを有力候補として検討している理由とCTA

私自身、アジア移住を計画する中でドバイを有力な拠点候補として見ています。理由は3点です。①個人所得税ゼロという税制の透明性が高く、課税リスクの予測が立てやすい。②法人設立の自由度が高く、私が運営する民泊事業や今後のアジア展開とシナジーが見込める。③英語が通じるビジネス環境と、日本からのアクセスの良さ（直行便で約10〜11時間）。

もちろんドバイ移住にはリスクもあります。生活費は東京と同等かそれ以上の水準で、砂漠性気候への適応、文化・宗教的な生活規範への理解も必要です。ゴールデンビザの不動産投資条件200万AED（約8,000万円）は決して小さな金額ではなく、为替リスクも常に存在します。これらを踏まえた上で、「それでも検討する価値がある」と私は考えています。

ドバイへの移住や海外法人設立を具体的に進めたい方には、専門サポートの活用が近道です。書類準備・現地手続き・法人登記まで一括でサポートしてくれるサービスを活用することで、手続きの手間と時間を大幅に削減できます。

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