ベトナム不動産の選び方7基準|宅建士が現地視察で見極めた2027年版

AFP・宅地建物取引士として海外不動産を実際に保有している私が、ベトナム不動産の選び方を7つの基準で整理しました。フィリピンでプレセールコンドミニアムを購入した経験から学んだ「現地視察でしか掴めない情報」を軸に、2027年時点のホーチミン・ハノイ・ダナン物件をどう見極めるか、法規制から出口戦略まで実務視点で解説します。

ベトナム不動産の選び方を決める前提条件

外国人が不動産を所有できる条件を正確に理解する

ベトナムで外国人が不動産を取得できるようになったのは、2015年の住宅法改正がきっかけです。それ以前は実質的に外国人の所有が認められていませんでした。現在は、1棟あたりの外国人保有枠が30%以内、かつ保有期間は50年（更新可）という制約のもとで購入が可能です。

日本の宅建業法では「所有権」という概念が明確ですが、ベトナムの場合は「使用権（Land Use Right）」という概念で土地と建物を捉えます。この違いを理解しないまま契約書にサインするのは非常に危険です。私が宅建士として強調したいのは、「同じ不動産でも国が変われば法体系が根本的に異なる」という点です。

さらに、2024年時点でベトナムは不動産関連の法改正を複数実施しており、2025年以降の運用ルールが一部変わっています。投資判断を下す前に、現地弁護士または日本語対応の専門家への相談を強くお勧めします。

「外国人保有枠30%」が持つ実務上の意味

外国人保有枠30%という数字は、単純に「同じマンションの30戸のうち外国人が最大30戸まで買える」という意味ではありません。正確には、プロジェクト全体のユニット数の30%以内が外国人向け枠となります。

これが何を意味するか。人気エリアの高品質物件では、この枠がプレセール段階で埋まってしまうケースが報告されています。外国人枠を超えた取引は法的に無効となるリスクがあるため、契約時に「自分のユニットが外国人枠内に含まれているか」を書面で確認する必要があります。

この確認プロセスは、日本でいう重要事項説明に相当する情報確認ですが、ベトナムでは日本の宅建業法のような義務的説明制度がありません。だからこそ、買い手側が能動的に確認しなければならないのです。

私がフィリピン購入経験から学んだ海外不動産選び方の原則

プレセール購入で痛感した「デベロッパー選定」の重要性

私は現在、フィリピン・オルティガスエリアのプレセールコンドミニアムを保有しています。購入を決断したのは約3年前ですが、その時に徹底したのがデベロッパーの財務状況と竣工実績の確認でした。

フィリピンで購入を決めた時、私は複数のデベロッパーの過去プロジェクトを調べ、「引渡し遅延の有無」「竣工後の共用部管理状態」「管理組合の機能状況」を現地視察と書類確認の両方で確認しました。ベトナムでも同じ原則が通用します。むしろ、ベトナムはフィリピン以上にデベロッパーの財務体力にばらつきがある市場です。

2022〜2023年のベトナム不動産市場では、複数のデベロッパーが流動性危機に陥り、工事が止まった案件が報じられました。プレセール物件の場合、竣工リスクは購入者が直接負うことになります。この点はフィリピン購入時に痛感したリスクと全く同じ構造です。

保険代理店時代の富裕層相談で見えた「出口を想定しない購入」の落とし穴

総合保険代理店に勤務していた3年間、個人事業主や富裕層の資産相談を多数担当しました。その中で、海外不動産を購入した後に「売れない」「賃料が想定の半分以下」という相談が複数ありました。共通していたのは、購入時に出口戦略を考えていなかったことです。

ベトナム不動産の選び方において、出口戦略は購入前に設計する必要があります。「5年後に売却して差益を得る」のか「10年間賃貸運用して家賃収益を得る」のかで、選ぶべきエリア・グレード・間取りが変わります。富裕層相談の現場で繰り返し見てきた失敗パターンを、あなたには踏んでほしくないのです。

また、ベトナムの場合、外国人が物件を売却する際の税務処理は日本と大きく異なります。譲渡益への課税ルール、源泉徴収の有無など、国によって異なりますので必ず専門家への相談が必要です。個人差もあるため、一般論として参考にしてください。

エリア別の見極め方｜ホーチミン・ハノイ・ダナンの違い

ホーチミン投資の特徴とリスク

ホーチミン市は、ベトナムの経済首都として外国人投資家から継続的に注目されているエリアです。特に2区（Thu Duc City統合後）のビンホームズ周辺や、7区のフーミーフン地区は日本人・韓国人・台湾人投資家の存在感が大きいエリアです。

ホーチミン投資での物件選定で私が現地確認を推奨するポイントは3つです。第一に洪水リスク。ホーチミンの低地エリアは雨季に浸水被害が発生することがあります。第二にインフラの整備状況。メトロ1号線の開通（2024年末）はアクセスを大きく変えました。第三に賃貸需要の実態確認です。空室率を現地の不動産管理会社に直接確認することを強くお勧めします。

賃料水準の目安として、ホーチミン市内の外国人向けコンドミニアム（50〜70㎡）では月額700〜1,500USDの範囲が一般的と言われていますが、エリアやグレードによって大きく異なります。利回り目安は表面で4〜6%程度が多く報告されていますが、これは確実な数字ではなく、あくまでも参考値として捉えてください。アブダビ不動産投資の実体験|宅建士が5つの判断軸で検証した2027年版

ダナン物件とハノイ物件の位置付け

ダナン物件は、リゾート型投資として捉えるべき市場です。年間を通じて観光客が訪れる地形的優位性があり、短期賃貸（バケーションレンタル）需要が一定数存在します。私がハワイのタイムシェアを運用している経験からすると、リゾート型不動産は「空室率の季節変動」が収益に直結します。ダナンも同様に、閑散期と繁忙期の賃料差を事前にシミュレーションする必要があります。

ハノイは政治首都として安定した需要基盤を持ちますが、ホーチミンに比べて外国人向け賃貸需要のボリュームが小さいエリアです。大使館・政府機関関連の外国人駐在員需要が中心となるため、立地はより限定的になります。Ba Dinh区やTay Ho区（西湖周辺）が外国人在住者に選ばれる傾向があります。

海外不動産選び方の原則として、どのエリアであっても「実際に歩いて確認した情報」と「数字で裏付けられた需要データ」の両方が必要です。オンライン情報だけで判断するのは避けるべきです。

デベロッパー信用度と出口戦略の確認手順

デベロッパーの信用度を確認する7つの基準

ここで本記事の核心である「7つの基準」を整理します。私が現地視察と保険代理店時代の相談経験から導いた確認軸です。

• ①竣工実績数と遅延履歴：過去5年間に引き渡した物件数と、遅延が発生した割合を確認する
• ②財務状況の透明性：上場企業かどうか、決算情報が公開されているかを確認する
• ③外国人保有枠の残数：購入対象ユニットが外国人枠内に含まれることを書面で確認する
• ④管理会社の実態：竣工後の管理費・共用部管理状況を既存物件で確認する
• ⑤賃貸需要の裏付けデータ：周辺の空室率・賃料推移を複数の管理会社から取得する
• ⑥法的手続きの透明性：Sale and Purchase Agreement（SPA）の内容を現地弁護士にレビューさせる
• ⑦為替・送金リスクの想定：VNDと円の為替変動が収益に与える影響をシミュレーションする

特に⑦の為替リスクは、ベトナム不動産では見落とされがちです。ベトナムドン（VND）は管理変動相場制を採用しており、円に対して一方的に変動するリスクがあります。2020年以降の円安局面で、ドル建て物件の実質負担が増加したケースを私は複数確認しています。為替リスクは必ず収益計算に織り込んでください。

出口戦略を「購入前」に設計するための思考法

出口戦略には大きく3つのパターンがあります。①転売（キャピタルゲイン狙い）、②長期賃貸（インカムゲイン狙い）、③自己使用（セカンドハウス・移住拠点）です。私自身、将来的なアジア圏への移住を計画しているため、③の視点でも物件を評価しています。

ベトナムの外国人向け物件を転売する場合、買い手候補は「他の外国人投資家」または「ベトナム人富裕層」のどちらかになります。外国人枠が埋まっている物件はベトナム人に売却することになりますが、その場合の価格交渉力が下がる可能性があります。これは購入前に必ず想定しておくべき出口リスクです。

また、海外不動産の売却益に対する日本での課税も見逃せません。日本居住者がベトナム不動産を売却した場合、日本国内での確定申告が必要になることがあります。税務処理は専門家によって判断が異なりますので、税理士への相談を強くお勧めします。個人差があります。売掛金 早期回収 方法7選|AFP宅建士が500人相談で導いた実例

まとめ｜ベトナム不動産の選び方で失敗しないために

7基準チェックリストと現地視察の優先順位

• 外国人保有枠30%以内であることを書面で確認する
• デベロッパーの竣工実績・財務状況を調査してから契約する
• 現地視察でインフラ・洪水リスク・周辺賃貸需要を直接確認する
• Sale and Purchase Agreementを現地弁護士にレビューさせる
• VND／円の為替変動シナリオを複数パターンで試算する
• 出口戦略（転売・賃貸・自己使用）を購入前に確定させる
• 日本での税務申告義務を税理士に確認してから資金移動する

ベトナム不動産の選び方は、法規制・デベロッパー信用度・エリア特性・為替・税務という5つの軸を同時に検討する必要があります。どれか一つでも欠けると、後から修正できない問題に発展します。

不動産トラブルに直面した時の相談先について

海外不動産の選び方でリスクを抑えるために情報収集を続けることは大切ですが、実際に問題が発生した際には専門機関への相談が不可欠です。私がAFP・宅建士として断言できるのは、「不動産トラブルは早期相談ほど解決の選択肢が広い」という点です。

国内・海外を問わず不動産に関するトラブルや査定に疑問を感じた場合、一般社団法人が提供する第三者的な相談窓口を活用することが、判断を正確に下すための有効な手段のひとつです。商業的な利益誘導のない公平な査定・相談サービスは、特に海外不動産を検討している方にとって参考情報として活用できます。海外送金・税務については「国によって異なります」という前提を常に意識し、専門家への相談を推奨します。

【一般社団法人が提供する公平な不動産査定】トラブル解決協会